十年嘉民中国“激进”

　　“到目前为止，嘉民在中国建好的物业已经超过110万平方米，还有愈78万平方米左右的面积正在建设。今后若干年，我们将保持每年80万平方米以上的物业开发进度。”近日，嘉民集团（Goodman Group）中国区运营总经理黄炜在接受《物流》杂志社记者专访时介绍。

　　作为在澳大利亚上市的全球工业地产巨头，嘉民早在2005年就找准机会进入中国市场，目前为止在中国投资的主要是物流地产。通过十年的耕耘，嘉民在中国市场取得了非常骄人的成绩，成为大中华区最大的物流空间供应商之一。

　　现在，除传统的优势区域外，嘉民把目光投向了以广州、深圳为代表的华南市场，其位于惠州市惠阳区的项目即将于2015年竣工，惠阳素有“深圳的后花园”之称，有重要的战略意义。

　　十年耕耘，十倍收获

　　据黄炜介绍，“2005年，嘉民和当时的金鹰国际签约，在上海康桥为其定制5.5万平方米的华东区分配中心，该项目于2007年9月竣工。以此次为契机，嘉民正式进入中国市场，之后陆续在上海和北京收购了一些物业，虽然在2008年也遭遇金融危机的影响，但是以2009年嘉民中国物流基金成立为标志，嘉民在中国市场的发展开始了大步前进。”

　　2009年，由嘉民和加拿大养老金计划投资委员会共同出资成立了嘉民中国物流基金，主要在中国内地的黄金地段投资物流物业。成立之初，该基金的规模为1.5亿美元，截至2013年7月该基金的规模已经达到了15亿美元，实现了十倍的扩张。黄炜透露，嘉民集团和加拿大养老基金拟决定向基金再增加5亿美元的股本投资，即将扩张到20亿美元。

　　“在此基础上，未来的三五年之内我们这个基金的规模，包括嘉民旗下的物业管理规模将会保持大幅度的增长。”

　　黄炜高兴地表示。

　　事实上，嘉民在大中华区同时管理着两个未上市地产基金，另一个即嘉民香港物流基金（GHKLF）。嘉民香港物流基金是一个非上市型的房地产投资信托基金，主要投资于香港的工业地产。该基金致力于为客户和投资者提供多样化和多功能的地区投资组合，主要投资集中在物流和仓储物业。

　　黄炜表示：“嘉民作为基金的投资人和管理者，致力于稳固基金的增长。为此，我们不断寻找合适的土地资源，不断地开发，不断地吸引客户。这三者是相互依存，缺一不可的。”

　　据黄炜透露，嘉民在全球的物业开发都希望能最大限度地利用基金模式。“这样做有三个好处：首先我们可以利用基金作为杠杆，投入较少的资金，达到迅速把规模做大的效果；其次，基金的规模做大之后，嘉民作为管理者，有一定的管理收益；最后，利用基金来开发物业，也可以达到降低公司风险的目的。”

　　正确认识中国市场

　　住宅、商业地产在中国野蛮生长之际，工业地产犹如一匹黑马，正在悄然崛起。中国仓储面积虽然总量不小，但是符合国际标准的仓库占比非常小。业界普遍认为，物流地产在中国市场有非常大的发展空间。

　　而以高端定制模式为主的嘉民，今后在中国市场将有更加广阔的市场空间。

　　黄炜认为，中国的现代物流发展是随着电子商务的起步而起步的。“电子商务兴起之前，中国国内的物流企业属于传统范畴，现代化的物流方式多见诸外资品牌或合资品牌，总体水平较低。2003年前后，电子商务兴起之后，大量的民营企业迅速发展。因而对现代化的物流设施产生了巨大的市场需求，再加上电子商务企业本身对于物流设施的需求，造就了一个非常大的仓储市场。我乐观地预计今后相当长一段时期内这个需求仍然会扩大。”

　　据悉，目前电子商务类的客户目前占嘉民客户总数的1/5左右，并且在不断增加。

　　黄炜认为，电子商务企业对于仓储的需求和传统企业不同的地方在于，他们需要在全国形成网络，需要在全国各城市进行布点。对于嘉民而言，目前已经初步具备了足以支撑该网络化服务功能的土地资源，这是一大竞争优势。

　　对于中国的城镇化趋势，黄炜敏锐地看到了其中蕴藏的商机。

　　“大量的农民涌入城市之后，带动了相应的消费，对于物流和仓储的需求大大增加。为顺应这一潮流，我们目前已经在二线城市布局，随着市场的成熟，包括客户对现代化仓储需求的不断加大以及市场的不断规范，今后将继续向三四线城市扩张。在这一过程中，我们仍然会以客户需求为导向，兼顾投资商的利益。”黄炜表示。

　　而对于土地资源的获取，在政府日益严格控制土地供给的形势下，成为了全行业面临的难题，尤其是在一线城市。嘉民是如何应对的呢？

　　黄炜表示，“嘉民的土地资源主要集中在一二线城市，主要是各省的省会城市及其周边。目前上海拿地很困难，直接拿地的可能性很小。不过有些之前在上海设厂的企业要往内地转移，这样空置出来的土地，我们也会与政府进行协商，争取将这些土地转型成为现代服务业中的物流用地。我们也通过在大城市周边拿地实现布局，例如上海周边的昆山、嘉兴，北京周边的廊坊、武清等地。”

　　黄炜进一步指出：“在土地资源有限的情形之下，竞争主要体现在土地资源的竞争，一旦你获得了位置独一无二的土地资源，尤其是稀缺类的，客户自然会被吸引过来。嘉民的品牌和口碑使得在获取土地的过程中有一定的优势，成功获取土地后，我们会对其位置进行评估，定位出精准的客户，进行定制或出租。

　　我不赞成无限制地拿地，拿地应该有针对性。”

　　服务好中国客户

　　自进入中国市场之初，嘉民就秉承高端定制的理念。嘉民在境外的业务，绝大部分都是定制的。国外的商业环境比较稳定，客户两三年前就告知三年后要多大的仓库，嘉民负责按需定制。虽然目前中国市场内大多以标准仓库为主，但未来，中国仓库定制的比例会提高。

　　在黄炜眼中，所谓定制，就是以客户为中心，以客户的需求为导向，及时跟客户进行沟通，为客户提供解决方案，在此基础上去获取土地。

　　据悉，目前为止，嘉民造好以及在建的仓库中，一半以上都是定制的。随着开发物业的不断增多，以及对国内客户需求的准确把控，定制比例呈下降趋势。精准的定位和良好的口碑为嘉民带来了非常好的整体出租率，长期维持在极高的水平。

　　为更好地满足客户需求，促进国内物流地产市场良性发展，嘉民提出了“可持续发展地产开发方法”理念，并得到了越来越多的认可。

　　嘉民充分意识到将可持续发展设计理念融入新的开发项目的好处，可持续发展实则是嘉民独有的“持有+开发+管理”的客户服务模式的延伸。其长期理念包括对环境的可持续发展目标，以及适度考虑对更广泛社区的社会和经济责任。通过以绿色设计概念优化新的开发项目可持续发展的潜力，减低物业对环境的影响，并为客户和当地社区提供长远的利益。因此，嘉民在规划和设计阶段，尽量优化开发项目的可持续发展设计的元素。

　　对于这一理念，黄炜有自己的理解，“第一我们对于物业资产的持有和管理，是有持续性的，可以提供长久的服务；第二，我们的模式具有可持续性，采用先进的财务理念，保证投资的稳定和持续，保障长期收益；第三，我们会对所持有的物业进行可持续的整合，重视开发质量和节能环保，保障项目本身的长期稳定，以及保值升值。”

　　黄炜自豪地表示，目前这一理念已经得到国内越来越多客户的关注和认可。

　　布局华南市场

　　交谈中，黄炜向本刊提及了嘉民目前正在惠州市开发的项目--嘉民惠阳产业园，该项目将于今年10月底动工。

　　据悉，该项目选址位于广东惠州市惠大高速与三和大道的交汇处，隶属惠阳经济开发区，该开发区为省级经济技术开发区，拥有海港、空港及高速铁路组成的立体联运网络。从嘉民惠阳产业园亦可便捷前往各公路网络：距惠大高速仅2公里，距惠阳中心8公里，惠州港18公里，距深圳龙岗20公里，2小时内到达珠三角各主要城市。嘉民惠阳产业园共有12幢单层设施组成，总面积约为242，000平方米，将分多期开发。第一期预计于2015年第三季度竣工，届时将向市场提供75，000平方米的优质产业服务设施。另外，黄炜透露，未来几个月内嘉民将在广州市以及惠州博罗县获取相应的土地资源。未来的几年内嘉民将在华南地区投资2亿～3亿美元，以深圳和广州为中心进行市场布局。

　　“深圳毗邻香港，有着相当大的物流量，不过现在想要在深圳获取土地难度较大。在深圳周边的惠州开发项目，可以将深圳的客户吸引过来。同时，我现在非常关注广州白云机场空港和经济技术开发区等区域，正在与当地政府进行沟通，希望有所斩获。”黄炜对广州、深圳表现出了极大兴趣。

　　欧阳寒遐