湖墅北路的凯德·湖墅首开总价210万—245万，号称“运河岸上的白色流苏”

　　基础参数

　　物业类型：住宅

　　产权：70年

　　板块：市中心

　　建筑面积：8万平方米

　　占地面积：3.2万平方米

　　容积率：2.5

　　绿化率：30%

　　层数：18层（1—8号楼）；17层（9号楼）

　　总户数：686

　　开发商：凯德新业（杭州）房地产开发有限公司

　　交付时间：2016年

　　最新消息：3月28日首开1、2号楼，户型为89平方米，共计72套，目前存3万抵6万认筹中（电商），预计总价在210万—245万元。

　　评分：90

　　地段概述

　　项目位于湖墅北路111号，三河交汇处，直面运河美景，距离武林门约4公里，占据运河商圈闹中取静的黄金地段。

　　周边道路：凯德湖墅与京杭大运河相邻，中间的湖墅北路乃城市主干道，湖墅北路从信义坊一直延伸到小河直街，但湖墅北路道路狭窄，仅为两车道，但目前项目段车流量并不大。项目南面规划道路名为秉承巷，据工作人员介绍为两车道。而这两条并不大的道路上均有一个小区入口。

　　从周边居民处了解到，这边人不多，但晚上会热闹一点，由于道路不宽，晚上很多人来吃饭有时候会堵车。

　　凯德·湖墅位于较为市中心的地段，总的来说周边道路较为发达，项目离城市主干道莫干山路、上塘高架都不到5分钟的车程。

　　市政工程：项目西面规划有消防大楼和市政公园，但目前还未开始动工，工作人员也表示不确定何时会动工。

　　地块性质：该地块拿地前土地性质为普通仓库用地（杭州纺织丝绸公司大关仓库）和住宅用地。

　　区域内企业招商情况：离项目不远处的远洋国际中心已开始进入招商环节，它是位于运河财富小镇产业核心区远洋商务区的核心内容，里面包括国际5A级写字楼、甲级SOHO写字楼、酒店式公寓、国际大型购物中心、五星级酒店等多元业态，建成后将成为杭州最大的城市综合体项目之一。其甲级SOHO写字楼计划于今年5月开盘。

　　商圈配套：离项目较近的大悦城综合体拟在7月份开工，预计在1017年底开业。此外最近的要数与项目一河之隔的运河CBD，甚至项目距离武林商圈也才4公里，其配套设施值得肯定。项目本身地处杭州市中心的位置，因此对于生活的各类配套无需担忧。

　　社区配套：小区配备了1200平方米的Homeclub，未来售楼处将会被打造成Home club，里面包含了健身房、瑜伽房、影音室、桌球室等设施，园区里面还为少年儿童以及老年朋友设计了各自专门的活动场地，此外小区还配设了屋顶空中花园及3号楼的小部分底商。

　　学区：项目的幼儿园为蓓蕾幼儿园。同时项目还与拱墅区教育局共同引进的育才运河小学即将开始投入建设，这家小学是公办的，与项目一路(赵伍路)之隔，目前已经在建，预计今年9月招生。育才京杭小学由浙江锦绣·育才教育集团托管，育才中学属于民办公助性质的初级中学，在杭州具有相当高的知名度，屡次夺得杭州中考重高上线率的第一名，堪称拱墅区的一张教育“金名片”。

　　交通：且周边有多个公交车站，最近的当数小区门口的康家桥站，站内有1路、76路车。

　　评分：70

　　楼盘品质

　　建筑：凯德·湖墅在建筑布局上唯有6、7号楼偏东南37°朝向外，其他均为正南朝向，采光良好。建筑以金沙帆船酒店为原型设计，弧线优美，三层以下石材干挂，三层以上珍珠色真石漆。

　　点评：据中国建筑设计研究院的专业人员分析，凯德·湖墅的户型和外立面在杭州市场上较为特别和新颖，目前杭州市场上很少有楼盘是波浪形的外形设计，时尚的外观设计是其一个卖点。

　　户型：首开的1、2号楼，B1、B2户型，89平方米三房，共144套，两梯两户，私密性相对较高，但得房率就下降许多，为75%，实际使用空间得装修入住时精打细算；层高3.1米，超过底线25里面，扩大使用空间不少，这是亮点；多处飘窗设计使得最大赠送面积可达15平方米，但美中不足的是样板房展现的飘窗开口受限，感觉相对压抑；可变空间的实现也需要交付后与物业和邻里的协商才可落实，对于认定三房住人的购房者来说需要慎重考虑。整体来说，90平方米三房，总归是紧凑户型，想花这200多万就住宽敞舒适也不现实。

　　点评：中国建筑设计研究院的专业人员分析，户型相对于杭州市场上同质化的户型来说，凯德·湖墅的户型也较为新颖，比如飘窗设置在靠墙一侧非正中的位置，这可能是有多方面原因造成的，类似成本因素、日照标准……为符合建筑的标准，开发商往往会为了达到国家建筑标准而做出一定的牺牲。（目前建筑日照标准严格，在售楼盘基本都符合。）

　　小区内公建设施打造了空中花园、观光电梯、双层地下室、网球场、1000平方米童玩游乐区，更有内设地下恒温泳池、健身房、瑜伽房、影音室和桌球室的高端会所，这些配置在以价换量、节约成本的大市场环境下，还是有一定逼格的。

　　9号楼设有独立观光电梯直达顶层空中花园，空中俯瞰运河美景；园区内设有网球场、老年健身区、漫步道和1000平方米童玩游乐区，满足住户活动需求。

　　景观动线：1.园区设有东、南两个入口，东面湖墅路为主入口，南面秉祥巷为次入口，人车分流，动线连贯。2.园区设两层地下车库，停车位640个，车库配比1：0.85。

　　因湖墅北路和秉祥巷均为两车道，周边小区密集，园区车位配比也不宽裕，可能未来在出行和停车上会相对紧张。

　　点评：凯德·湖墅在景观营造和功能活动设施布置上都以业主为考量，考虑相当完善，且借势运河美景，设置观光电梯，独创空中景观花园，满足高端人士在自家阳台礼宴宾朋的需求。只是小区周边道路较窄，园区车位配比也不宽裕，相对于周边老小区，其车位数量还算可以。据记者了解，一般小区的数量与当时的标准规范有关（2013年车位配比新标准：建筑面积在60—90平方米之间的房子，配建标准从1∶0.7提高到1∶1。建筑面积在90平方米至140平方米之间的房子，配建标准从1∶1提高到1∶1.2。）凯德·湖墅项目拿地较早或许还是得依照旧标准配置。

　　评分：70

　　售后服务

　　小区的前期物业为银亿物业，甲级资质。未来物业如何还需业主委员会成立后决定。

　　银亿物业为宁波的物业公司，在宁波有较多楼盘聘用此物业，在杭州市场鲜有楼盘聘用此物业，但凯德在杭州的前两个项目均聘用此物业。就凯德·视界业主反映的房子问题和小区乱停车问题的处理跟进来看基本属于及格水平。相比2.95元/㎡·天的物业费不算低。

　　特别要提醒的是，小区686户业主，583个车位，地段形成的高入住，总价形成的多私车，加上小区周边道路较窄，最终必然导致无处停车，希望购房者一定要将车位一并考虑。

　　物业费（含耗费）：3元/㎡·月

　　价格分析

　　本期房源总价为210万—245万元，折合均价23000—27000元/平方米，均价在25000元/平方米。成本测算：13906元/平方米的楼面价，拿地4年财务成本、加建安成本运营成本基本已靠近销售价格，属于保本销售。

　　周边新房比较：运河对岸的远洋公馆绿园均价30000元/平方米（精装），去掉精装及品牌价格也算适中。周边二手房价格比较：最近景上公寓92平方米户型总价210万元成交，均价22826元/平方米（精装），大多周边房源均价也在23000元/平方米以内。综合以上三个角度看，在当前市场行情下，凯德·湖墅本次房源的开盘价格虽然无虚高成分，但也不见低开实惠，基本适中。

　　点评

　　豪宅的地段，改善的品质，刚需的户型。各位看官各取所需，各投其好。