广宇·锦绣桃源85平方米户型103万，值得买吗？

　　桃源新区仅有的两个新盘之一

　　基础参数

　　物业类型：住宅公寓

　　产权：70年

　　板块：桃源板块

　　建筑面积：总约11万平方米，地上7万多平方米，地下3万多平方米

　　占地面积：2.8万平方米

　　容积率：2.7

　　绿化率：30%

　　层数：30层

　　总户数：784户

　　开发商：浙江鼎源房地产开发有限公司

　　交付时间：2016年12月31日

　　最新消息：1号楼85平方米不分楼层一口价103万，87平方米边套108万起。

　　一梯几户：2梯4户，1号楼3梯6户

　　得房率：77%左右

　　物业公司：广宇物业

　　物业费、能耗费：物业费2.25元/㎡·天，

　　能耗费0.5元/㎡·天

　　均价：12500元/㎡

　　评分：70

　　地段概述

　　广宇·锦绣桃源位于桃源板块，是该板块内唯一的两个新盘之一。很多人对于这个板块并不熟悉是因为这是一个全新的板块，位于大城北半山镇外扩而衍生带，由金昌路、沈半路和北秀街围合而成（沈半路和金昌路也为区域交通主干道）。

　　目前该板块内就两个新盘，广宇·锦绣桃源和宋都·香悦郡，且两个楼盘仅一路之隔，所以在区域位置上没有太大的差异。

　　不过，从地理位置来看，香悦郡与锦绣桃源同处桃源街上，两项目紧紧相邻，相比较而言，宋都·香悦郡更靠近沈半路，而广宇·锦绣桃源则被下塘河与吴家鱼港两条河道紧紧包围，相比较而言，锦绣桃源的私密性与周边环境更胜一筹。

　　市政道路：桃源板块将新建道路11条，全长11公里。其中，桃源萍锦路一期、桃源街二期已竣工，而桃源街是贯穿桃源新区最大的主干道。

　　市政工程：目前在建的，已经可以看到的就有农贸市场、上海福山外国语小学、卫生服务中心、杭州市第一人民医院城北分院，以上为记者了解，不包括全部。

　　此外，值得注意的是，桃源板块中的桃源中央公园、桃源幼儿园已投入使用，而一直阻碍板块发展的杭钢集团已经进入搬迁阶段，计划2016年完成搬迁工作，未来将被打造成工业遗存。

　　交通：目前最近的公交站在沈半路上，距离楼盘800米左右。袁家村站（75路、307路、338区间、371路高峰大站车）。

　　此外，桃源板块也有幸被地铁临幸，地铁4号线桃源站（彭埠站—近江站已通车）。杭州地铁集团在杭州网《杭网议事厅》里确认：“地铁4号线经过规划创新创业新天地核心区、火车北站单元、桃源地块，终点到达西湖区三墩。地铁4号线南北向贯穿，并在吴家角港和下塘河交叉口附近，设一站点。”而这一站点距离广宇·锦绣桃源大概为400米，宋都·香悦郡则更远一些。

　　但今年政府公布的4号线一期规划18个站点主要为东南面，并不包括目前售楼处对外宣称的桃源站。

　　商圈配套：最近的大型商业综合体是2014年年底开业的中大银泰城，步行时间约20分钟。此外，115万平方米的杭州新天地也在5公里商圈以内。

　　社区配套：5000多平方米的底商，项目的北面金星社区底商，目前超市、水果店已开张。

　　板块内目前有宋都·香悦郡和广宇·锦绣桃源两个新盘，其余都是拆迁房，居住氛围还没起来，所以目前还得依赖华丰片区以及半山镇的生活配套，如大润发、世纪联华、世纪华联等大型生活超市。

　　医疗：目前，板块内的杭州市老年病医院即杭州市第一人民医院城北分院，2013年开始扩建，预计2016年开张；桃源新区R22-15地块社区卫生服务中心已结顶，计划2015年初交付使用。此外，桃源板块北面的杭钢生活区还有杭钢医院、浙江省肿瘤医院。

　　学校：桃源幼儿园已经投入使用（距离项目1公里左右）；上海福山外国语小学由项目出资引进（目前主体结顶，预计2016年下半年投入使用。）

　　对于学区问题，项目离学校很近，但是最后只能以楼盘交付后政府划分的学区为准，开发商前期的宣传或口头承诺因不能写入合同，所以不能成为最终的结论和证据。

　　未来规划：目前，区域内还有大量地块，其沿沈半路西侧的地块都将打造为大型商业购物办公中心，沿北秀街北侧将打造为综合商业建筑群，位于板块北面的杭州玻璃厂老厂区则将以综合体姿态呈现。不过，这些尚处于规划中的配套仍未落地。

　　点评：目前板块内已有建成的拆迁房，还未形成一定的居住氛围，板块内也没有现成的生活配套，但好在项目离杭钢生活区、中大银泰城并不远，所以即使是一个全新的板块也不必过分担心配套问题。

　　但同时，城北作为老的重工业区，还是有一定的污染，希望随着杭钢的搬迁，半山电厂、华丰造纸厂的关停，此板块的环境以后能更好，到底需要几年，那就是各位小主拼人品的时候了。

　　评分：75

　　楼盘品质

　　从项目规模上比较，广宇·锦绣桃源的体量只有11万平方米，比隔壁的宋都·香悦郡体量小了近一倍。

　　从外墙来看，广宇·锦绣桃源底下5层干挂石材，其余为仿真涂料。在杭州市场上，这个价位的房子普遍不会全部用干挂石材，外立面用涂料的从另一个角度来说可以装空调外机（一般干挂石材装不了外机）。

　　广宇·锦绣桃源采用中央公园式景观手法，由于地理位置的独特，整个项目被市政绿化公园围绕（实则为王河港公园景观，和北面的大型市政公园）。园区内包含了儿童天地区和康乐健身区、读书角等功能区，以及一个接近400米的健康慢跑道等，不过这些配套在如今的市场上几乎已经是标配，并没有太大特色。

　　目前，广宇·锦绣桃源只做了85平方米B户型的样板房，此户型位于1号楼中间套，而且目前正在搞“一口价”促销活动。

　　从户型上来看，锦绣桃源设计为3室2厅1卫，锦绣桃源得房率为77%，1号楼为2梯6户。

　　在置业顾问的带领下参观了广宇·锦绣桃源实景样板区，由于样板区还在施工建设，所以记者可以很直观地看到锦绣桃源的毛坯房。广宇的外墙用的是防水性能较好的石材，据说可以用来砌鱼塘，整个户型设计紧凑，论空间而言感觉有点小。

　　从现场来看，厨房面积只有5.7平方米左右，如果做成围合式的厨房，估计厨房中只能容得下一个人的空间，这样的厨房建议把部分墙体敲掉，做成敞开式的。

　　此外，次卧的空间也比较拮据，面宽2.8米，3.3米的进深，只放得下1.5米×1.8米的床，除去柜子和床头柜的空间，空间所剩不多，好在有飘窗的设计。

　　另一个遭诟病的便是卫生间的设计，且书房的门开在了厕所。但事实上实际毛坯交付主卧和书房是没有墙分隔的，这个业主可以根据自己的喜好来改造，但要注意，隔成两个房间后书房的门要如何处理呢？

　　有缺点必然也有优点，该户型方正，采光良好，而且餐客厅设计比较宽敞，3.6米面宽，7米进深（连着阳台），这点值得肯定。

　　此外，该户型主卧、次卧、书房都带有飘窗，飘窗高度为上下各30厘米，且两室朝南，采光良好。

　　点评：总的来说，该项目无论是建筑外形、外立面，还是户型，都比较中规中矩，次卧偏小。但广宇·锦绣桃源的中间套最大的优点是该户型不需要对可变空间进行改造，可以免去不少麻烦，而且户型方正，采光良好。

　　评分：70

　　售后服务

　　广宇·锦绣桃源聘用的是广宇物业，一级资质，物业费2.25元/㎡·天，能耗费0.5元/㎡·天。

　　广宇·上东城、广宇·西城年华、广宇·西城美墅等这些楼盘都是广宇物业。

　　众多网友的评价是，广宇物业比较务实亲民，但从广宇·锦绣桃源2.75元/㎡·天（含能耗）的物业费来看，还是有点小贵的，都快赶上豪宅的物业费了。

　　很多网友也表示，广宇物业与绿城、滨江的物业相比还是稍微逊色点。

　　据工作人员介绍，小区的车位比是按国家标准来建设的，为1：0.87。由于该板块目前住宅不多，周边道路空旷，所以短时间内即使小区车位不足，也不太需要担心车位的问题，而且未来小区周边有地铁，所以购房者也可以做个低碳出行者，对于一个刚需盘来说，这样的车位配比虽然略显不足，但是基本也可满足需求。

　　整个全区彻底的人车分流，车行道采用道闸式管理，人行采用刷卡管理方式。

　　价格分析：

　　广宇·锦绣桃源85平方米不分楼层一口价103万，87平方米边套108万起，折算下来85平方米户型12118元/平方米，87平方米户型12414元/平方米。

　　成本计算：项目楼面价8077元/平方米，加上2年的建安成本和运营成本，基本接近可销售价格。

　　周边新房：宋都·香悦郡楼面价8208元/平方米，目前在售1、2、3、10、11号楼，户型面积90—132平方米，均价13000元/平方米。

　　从价格看来，宋都·香悦郡稍贵，但其拿地成本高，所以这两个楼盘基本都在保本销售。

　　周边二手房：都市枫林115平方米，均价13478.26元/平方米，都市枫林2013年建造，位置比锦绣桃源更好，更贴近半山生活区。北景园小区：建造于2003年，东边套85平方米户型均价为13012元/平方米。

　　所以，论价格，广宇·锦绣桃源也算是一个可以购买的价格。

　　点评：笔者认为目前价格区间已经接近于开发商的成本价。加之属于拱墅区，虽然楼盘目前周边的配套均为施工和规划中，但是等到项目2016年年底交付时城北中大银泰城已开业，如果地铁4号线桃源站和目前热炒的上海福山外国语小学能如期落实的话，此区域价值能得到进一步提升。所以，广宇·锦绣桃源如果符合购房者的需求，且价格在承受范围内的话，值得入手。另外则是个人的喜好和承受力了，广宇·锦绣桃源90平方米户型总价比宋都·香悦郡便宜10万左右，户型上有3室2厅2卫和3室2厅1卫可以选择，宋都·香悦郡89平方米户型均为3室2厅1卫半的设计。