近来最热闹的话题莫过于万科（02202.HK，000002.SZ）的控股争夺战，剧情如小说般峰回路转，行里行外都在连日追看最新发展，当中的焦点也渐渐转移至参与各人的恩怨情仇上。本栏无意介入当中的是非，但对背后释出的投信息息却相当感兴趣。当中需要认真探讨的包括为何险资忽然爱上内房股及哪些会是他们下一目标。
除了万科被前海人寿盯上外，还有不少内房股被险资“宠幸”的例子，如安邦入股远洋地产（03377.HK）超过29%股权，生命人寿早前入股佳兆业（01638.HK）30%股权；另外碧桂园（02007.HK）、朗诗绿色地产（00106.HK）和中国金荿（00817.HK）等均有保险公司持股约10%。
“险资内房恋”的来龙去脉
想知道险资为何忽然爱上内房的原因，先要了解险资的两大来源：一是传统的保险产品如人寿、医疗、财险等等；另一种是理财产品，当中包括有稳定回报和浮动收益。无论是何种类型的产品均有两大共通点，第一是产品为保险公司实时带来大量的现金收入；第二是保产公司归还本金是相当长时候后的事，期间只需要付利息。这两大特点决定了保险公司选择投资目标时的两大要素：首先，投资对象需要定期提供现金收益，让保险公司应付派息和理赔需求；第二是投资对象需维持自身价值，期间保险公司无需作资本减值。
虽然内地房地产市道在近两年持续不景气，三、四线城市的库存高企。但这是普遍的现状。在香港上市较具规模的内房企业，无论销售额和盈余均继续创出新高。每年的合约销售（钱已收，但会计上需要把楼宇交付才能确定为收入）为发展商带来强劲的现金收入，H股的内房企业平均市盈率不足10倍，即使每年派上10厘的高息绝对能应付；另外，H股的内房企业股价相对其资产净值（NAV）平均存在50%以上的折让，即使内地房价高速升值不再，但要跌超过一半也过份悲观了。要知股市占内地居民资产不足10%，政府对稳定股市不遗余力，何况是占居民资产超过60%的房地产，内地政府能容许其崩溃吗？
在内地日益低息（10年期国债息率跌破3厘）环境下，内房企业的潜在价值和稳定现金流无疑是险资所垂涎的目标。为了保证内房企业维持稳定的派息，以及收益能回馈股东、兑现其NAV，保险公司定必希望对所投资企业的策略方针和管理具影响力，因此增加持股甚至控股是理所当然的选择。
持股比例低 险资最爱
按这逻辑推论，大股东持股比例较低的公司应是这批险资的首选目标，万科和远洋便是最佳例子。除此之外，大股东持股不足40%而又具价值的绿城（03900.HK）和富力（02777.HK）或成为下一个目标；另外值得一提的恒大地产（03333.HK），虽然未必合险资的脾胃，但最近恒大系内的恒大人寿发展迅速，转眼资金已过百亿。对于房地产起家的恒大而言，以地产为主要投资对象可说最合理之选。
总括而言，在众多险资追逐下，其他内房相信也水涨船高，日渐缩窄与NAV的差距。配合内地政府愈来愈多的支持措施，内房板块绝对是来年的投资主题。
贝格隆证券研究部/文
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