房地产供地制度需要反思

　　我国房地产市场经过一段时期相对低迷的调整后，近期出现快速分化走势，一线城市出现新一轮房价飙升。尤其今年以来，持续几个月的环比价格折年率与同比增速大体相当，显示一线城市房价猛涨。如不加以调控，很可能会面临失控风险。

　　新一轮少数大城市房价飙升，由供需两方面力量推动形成。

　　先说需求方面。一是近年经济下行调整，政府实施稳健偏宽松的货币政策，为房地产行业回暖提供了比较有利的银根环境与资金面条件。去年股市波动后，大量资金寻求新的投资机会，楼市成为投资者增持资产的重要选择对象。在房价快速回升的情况下，业内机构联手互联网金融平台，推出新金融工具，释放需求增长效应。

　　二是相关部门近年接二连三推出提振楼市的松绑刺激措施，在购房信贷、公积金、营业税、证券化等方面系统出台优惠利好政策，显著降低居民购房交易成本，提升了投资房地产的融资杠杆水平。

　　三是由于大城市对房地产购买投资力的“虹吸效应”，一线城市房地产需求增长水平大幅高于全国平均水平。

　　考察商品房供应链基本环节的体制机制特点可见，供地环节垄断体制与行政调节相对僵硬滞后，应是本轮少数大城市房价飙升的关键供给侧推手。

　　目前，我国宏观经济双重调整处于最后探底和转换阶段，楼市回暖本应发挥助推经济企稳向好的积极作用。然而，近期房价过度飙升异动，在相当程度上源自政策与现实的错位，因而难以持续。

　　应对新一轮楼市房价飙升，需标本兼治。短期政策需从供需两方面入手遏制房价猛涨势头。在需求方面要改变近年频密出台房地产刺激政策状态，近期不再推出新的全国性行业刺激政策。要客观认识互联网金融的潜在利益与风险，切实加强楼市融资审慎监管以防范新金融风险。货币政策需更加重视宏观审慎原则，避免过于宽松助推资产泡沫。

　　在供给方面需尽快增加楼市供地数量，尽快改变一段时期以来一线城市住宅供地过度收紧状况。楼市管理需重视因城施策，赋予地方与城市制订与调节房地产政策的更大权限，同时加大对局部性地区性楼市异常波动的问责力度。

　　政策不应仅止步于采用短期调控措施解决突出矛盾，而应以深改决定基本原则与供给侧结构性改革为指针，要反思房地产传统供地制度的局限性，以实质性提升房地产供给对需求变动的调节反应弹性。

　　第一，要改革调整相关政策，降低工业用地向住宅及其他建设用地转换的交易成本，更好盘活工业用地存量，提升住宅供地灵活性；第二，要推进对小产权房有序确权与合法化进程，适度放宽住宅建造容积率管制，边际提升城市房地产供地弹性；第三，分层次深化城乡二元土地制度改革进程，逐步打通农村建设用地直接向城市住宅及其他建设用地市场的供地渠道。

　　卢锋

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