新形势下房地产企业财务管理与控制探析

　　一、房地产企业财务管理中存在的问题

　　由于我国房地产行业起步较晚，大部分房地产企业还处于简单、粗放型管理阶段，业务流程管理的粗放性导致房地产企业的财务管控也还处于基础阶段，尚没有充分发挥财务管理在企业经营管理中强有力地作用，存在的主要问题有：

　　（一）企业管理者缺乏财务管理意识

　　由于房地产企业管理者大多是工程技术人员和房地产开发人员出身，对于财务工作的认识还停留在财务记账、报税以及基础的财务报表阶段，所以对于财务管理在企业战略发展规划、工程管理、风险控制等方面的重要性认识不足。另外，有些房地产企业财务工作者本身也未能充分认识财务管理工作的重要性，未将财务管理工作融入到企业日常经营管理过程中。

　　（二）缺乏健全的财务管理体系

　　有些房地产企业财务管理一直扮演着单纯会计核算的职能，对于财务管理中的财务(融资、投资)和管理(预算、控制)两方面的职能，没有充分地发挥，不能为领导层决策提供强有力的支撑。

　　1.财务管理制度流于形式

　　一是财务收支审批流程不规范，会计资料的真实和完整性值得怀疑，账实核对、账证核对、账账核对在内的会计核算程序并不能得到保证，从而严重影响到会计资料的真实性和可靠性，进而使财务信息失去应有的经济价值；二是费用支出标准不一，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办事。

　　2.有效的资金管理体系尚未形成

　　一是虽然制定了年度投资建设计划，却没有把目标分解，制定出月度、季度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不均，配置不平衡。存在某些公司资金闲置，而另一些却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下。三是在经济效益良好的情况下，可选择的投资机会多，更容易忽视企业财务管理，追求扩大规模，跨界发展，加大了企业风险控制的难度。

　　3.房地产企业在开发和销售阶段仍高度依赖银行贷款，融资渠道比较单一

　　2013年中央经济工作会议提出继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，同时要改善和优化融资结构和信贷结构，提高直接融资比重。在国外成熟的房地产市场上，房地产企业由公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下，我国房地产企业在开发和销售阶段仍高度依赖银行贷款为主的间接融资方式，这种单一格局很难持续，房地产融资必将逐步呈现多元化格局，提高直接融资比例。

　　4.内部监管不到位

　　一些房地产企业虽然设置了内部审计等部门，制定了相关的监督管理制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监管不力。对于家族型中小房地产企业，此类问题尤其突出。

　　5.公司组织结构不完善

　　一些房地产公司组织结构基本处于形式上完善，实际缺乏实效的状态，在财务管理政策体系方面存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题，如管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。

　　企业的经营成果最终全部体现在“钱”和“物”上，而“钱”和“物”又是和企业的财务管理息息相关，因此对于企业来讲尤其是现在还处于粗放型管理的一些中小房地产公司，若想持续发展，必须要正视自身的财务背景，大力规范财务管理体制，强化财务管理工作。

　　二、提升房地产企业财务管理水平的对策

　　现代信息技术的发展和市场竞争的加剧推动了财务部门职能的发展和变化。在积极应对这种变化和挑战的过程中，越来越多的财务部门和财务管理者全面融入到了业务流程中，通过事前计划、决策、事中监督到事后稽核等财务管理手段，全程参与企业的经营活动，并在这个过程中直接为企业和股东创造了价值。

　　（一）正视现代企业管理制度建设，优化企业管理模式

　　摒弃企业创建初期的凭经验管理模式，建立规范的法人治理体制，以及能够互相制衡和约束的权利分配和决策机制，用各项制度来体现企业的发展战略和管理思路。现代企业制度建设只有变为管理制度、管理方式，并通过具体的科学的管理活动，才能成为企业发展的推动力。推行现代企业制度建设，使企业重视内部管理和财务管理，挖掘潜力，提高效益。

　　（二）加强房地产企业成本费用管理、控制工作企业成本水平的高低直接关系着企业产品

　　盈利能力的大小和企业竞争能力的强弱，控制成本、节约费用，降低物耗，对于企业具有重要意义。财务部门要发挥自身拥有大量价值信息的优势，运用量本利分析法，合理测定成本最低，利润最大的产销量，减少无效或低效劳动，改变现行产品成本出现浪费后再控制的做法和只注重在项目施工过程中抓成本控制的行为，从项目的可行性研究抓起，把技术进步，成本控制和经济效益有机结合起来。

　　（三）建立全面、完整的、现代化的财务核算和管理体系

　　针对现有房地产企业财务管理的不足，围绕实现房地产企业战略为目标，构建以全面预算系统为核心的财务管理体系。该体系由五部分构成：

　　1.构建财务核算的平台体系

　　从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程，以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础：

　　（1）根据《企业会计制度》及房地产行业特点，科学设置会计科目。在进行明细科目设置时尽量考虑房地产成本核算特点。比如在一级科目开发成本下，依照房地产成本分类来设置二级科目土地成本、前期工程、公共配套费用等，并按照工程项目设置辅助核算，便于不同项目盈利能力分析。

　　（2）会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要根据组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

　　（3）财务核算向管理会计转变的关键环节：实现责任中心管理和管理会计报告体系设计。责任中心通常划分为收入中心、成本费用中心、利润中心等，责任中心定位不同其所承担的考核指标也有所侧重。管理会计报告体系包含收入、开发成本、管理费用、经济效益等，通过对相关核算数据的分析，既是对为责任中心考核提供依据，同时也为管理层的经营决策提供数据支持。

　　2.建立、健全全面预算管理体系

　　通俗地讲：全面预算是企业经营计划的货币表现形式，重点强调经营计划与财务预算之间进行的有效联动，使全面预算真实有效地反映企业的经营情况。房地产全面预算管理的框架体系强调企业首先必须做好经营计划，为财务编制资金计划提供有效支撑；其次是在运营过程中打通企业的横向管理，使各条业务线、各个业务部门进行有效协作，及时进行信息联动，实现动态现金流的及时刷新，从而合理进行资金配置，实现多项目间的资金调度和安排，真正实现动态现金流的管理。

　　3.建立统一明确的业务授权系统

　　平衡各层管理者的权利与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与科学性，降低运营风险。充分授权的最高境界是：组织内的每个人很清楚自己应该做什么，每个人都自然地获得了方向感和驱动力。但在外界竞争环境快速变化的情况下，只有把决策权放在最早也是最直接接触信息的地方，才能带来真正高效的执行力。房地产行业具有投入大、风险高等特点，进行风险控制是财务管理体系需满足的重要目标之一。

　　4.建立管理会计体系

　　在管理会计体系的建设中要紧密结合企业的业务特点、管理模式和战略目标，通过在体系中还原企业的经营过程和反映企业的管控模式，实现对企业资源和运营的有效管控，并确保企业战略目标的实现，为管理者决策提供有力的支撑。

　　5.完善资金管理体系，实现资金集中统一监控与管理

　　（1）建立“资金池”管理理念。建立资金池，必须对资金集中管理的内容进行科学的梳理，使其标准化、规范化、制度化，实现财务规范统一、统计口径统一、信息存放统一。根据内控要求设计资金岗位职责及权限分配，制定适合集团公司的资金集中实施管理细则，建立风险管控及业绩评价体系，从而通过制度的引领与约束，对资金的整个过程进行有效的监督与控制。

　　（2）建立适应于企业规模的资金控制模式。资金是房地产发展的命脉，提升资金的使用效率是财务管理的核心工作之一。推行资金集中管理是业内较为普遍的做法，通常有两种模式：模式一，通常以设置资金结算中心或内部银行的形式来实现资金的集中管理，需要企业具备较强的资金管理水平以及强大的财务信息系统的支持；模式二，更强调资金调配权的集中，主要是调高闲置资金的利用，该模式操作方便且对财务管理能力要求不高，大部分的中小房地产企业可以采用该模式。

　　（四）搭建财务信息化管理平台

　　大数据时代，企业财务管理信息化已经成为大势所趋。实现企业财务信息化管理可以带来诸多益处，如大大减少原来手工做账和核算的繁重劳动，提高财会信息的准确率和工作效率；有利于企业成本、费用控制和资金控制；有利于企业全球化和多样化经营；有利于企业规范经营管理，减少各种人为因素干扰，加强内部控制；有利于企业信息共享，提高管理水平；有利于企业真正形成以财务管理为中心的经营管理模式等。财务管理的信息化不是仅仅对财务会计方面进行计算机信息处理，加工出财务会计报表，而是全面深入到房地产企业开发经营活动的方方面面，将财务管理与开发经营管理紧密、高效链接起来。只有这样，才能够更好地提高企业财务管理信息化水平，提高经济效益。

　　（五）做好税务筹划

　　税收成本已经成为房地产项目成本的重要组成部分。系统的房地产税务筹划必须从战略、经营及理财三个层面入手，通过精心安排和统筹来获取“节税”收益。税务无处不在，税务筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动的全过程，在战略、经营和理财三个层面上立体系统地进行思考和规划，而绝不能仅狭义地在财务部门分管的“一亩三分地”上开展。依法制定税收筹划方案，提高纳税筹划水平，合理控制企业税收负担，努力实现企业涉税零风险和利润(价值)最大化的目标。

　　（六）加强企业内部控制与内部审计工作

　　真知卓识源于实践和探索，房地产企业内部审计不仅要博采众长，广泛吸取当今中外内部审计先进的技术和方法，不断集聚，通过不断发展、完善内部审计模式，而且要根据各自的实际情况，积极探索，勇于创新，开辟出适合自己发展的道路。

　　财务管理的实质是在利润与风险之间寻求完美平衡，在房地产经济下行，企业竞争日益激烈，供给大于需求的形势下，房地产企业正是苦练内功，夯实企业财务管理的绝好机会，房地产企业财务管理水平决定着房地产企业生产经营规模和市场竞争能力，企业若想长远发展财务管理应当而且必须成为房地产企业管理的核心。因此，加强房地产企业财务管理，对改善房地产企业的生存条件，提高房地产企业的经济实力，推动房地产企业的发展起着重大的作用。

　　张艳茹（辽宁迈克集团股份有限公司） 责编：萌娜