产权证延期交付怎么办？

　　虽说上半年房地产市场不太好，但不代表没有消费力，只不过购房者想多等等罢了。说不定今天只能买小户型，明天就能买大别墅了呢。但这样的概率，活一辈子也未必能遇上。而我们现在要谈论的并不是该不该买房，而是买了房子之后的事情，这跟市场好坏也没太大关系。这期要说的是，如果你碰上开发商延期交付房屋所有权证的情况，该怎么办？

　　Q：交房快两年了，开发商还没有把房产证交给我们，怎么办？

　　A：一般来说，购房者在与开发商签订商品房买卖合同时，就会对房屋的公共配套设施设备、面积差异的处理、产权登记的约定及违约责任等问题进行约定并写在合同里面。而关于产权登记方面的约定，多数指开发商协助购房者办理房屋所有权证并按约定的时间交付给购房者。按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但实际签约时，开发商往往将此期限延长，通常有90日、180日、365日等等。期限约定之后，还将约定如因开发商过错导致的超出交付期限未能办得权属证书的，购房者有权解除合同或不解除合同，但开发商需要支付一定的违约金给房屋所有权人。所以，遇到类似问题，购房者有权依据房屋买卖合同的相关约定要求开发商作出解释并赔付违约金。

　　Q：开发商说好某个时间交房，但逾期很久才通知业主收房，能不能要求开发商作出赔偿？

　　A：交房延期是房屋交付中最容易出现的问题，由于交房延迟，开发商应依约承担违约责任，支付高额的违约金给购房者。一般来说，约为已交房款的万分之几（视双方约定）。一些开发商因此在没达到交房条件时就匆忙交房，以至于出现诸多质量不过关等问题；而另一些开发商则是推迟了交房时间，却以“不可抗力等原因”为借口延期支付。但购房者与开发商签订过《商品房买卖合同》，只要没有违反法律、行政法规的强制性规定，就是合法有效的，一旦开发商逾期交房（除不可抗力原因外），就应承担违约责任，即应向购房者支付逾期交房的违约金。

　　Q：一些开发商为在约定时间内交付而匆忙交房，那收房以后出现的墙壁裂缝、地板漏水等质量问题由谁解决？

　　A：刚才提到，一些开发商为了不承担逾期交付的违约责任，在房屋没有达到交房条件时匆忙交房，以致出现质量不过关等问题。但是，很多房子刚交付的时候并无裂缝，即使有也被全部抹平，数月甚至一两年后才会慢慢显现，此时就需要申请鉴定房屋质量。鉴定结果显示，如房屋主体结构质量不合格，则是出售方构成根本违约，购房合同应该解除，出售方还应当依法承担赔偿责任；如房屋主体结构质量合格，只是存在房屋质量瑕疵，出售方不构成根本违约，购房合同不应解除，但开发商对房屋质量瑕疵有维修义务，需维修到符合国家规定标准为止，还应当依法承担赔偿责任。

　　商品房买卖开发商延迟办证问题

　　一、开发商协助办理权属登记的时间约定

　　一般商品房买卖合同中都对开发商协助办理权属登记的时间做出了约定，比较常见的约定有自房屋交付使用后180日内、360日内或365日内（指自然日）。并约定如因开发商过错，导致超过上述期限未能办得权属证书的，买受人有权解除合同，由开发商支付一定违约金，或不解除合同但由开发商支付违约金。

　　二、关于违约金的计算标准

　　对违约金计算标准进行约定的情形有：已付房价款的5%、已付房价款的1%、银行同期贷款利息、每天按已付房款万分之几等等。如果双方没有对违约金计算标准进行约定，法院将根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　三、法院对合同约定违约金计算标准的处理

　　如退房，多数人民法院对于双方当事人约定的违约金计算方法为已付房价款的5%、已付房价款的1%、银行同期贷款利息等，一般都会支持，不作调整。如不退房，人民法院一般会根据开发商提出的降低违约金的请求，综合开发商的过错、买受人对损失举证与否等因素对违约金进行调整，对买受人主张的违约金降低40%—70%不等。

　　四、法院认定开发商已履行协助办证义务的时间点

　　多数法院认定开发商已履行协助办证义务的时间点，为开发商将办理权属登记的资料报产权登记机关备案之日；少数法院则以买受人收到房屋产权证书之日，作为认定开发商已履行协助办证义务的时间。

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