2015楼市猜想

　　·空港的翻身仗

　　毫不客气地说，空港新城必是2015年最受关注的热点区域之一常说政府大力支持一个区域的发展，那么此地日后必定会产生天翻地覆的变化，空港新城就是最令人心服口服的例子。

　　几年前去过空港的人，必定都对它不屑一顾。地处偏远不说，交通也极其不便，周边区域荒凉得更是“有盐有味”，房子还全是走的低刚需路线。如果跟人说自己在空港买了房，得到的回答多是刺耳的一声“呵呵”。

　　而如今的空港新城，却在政府和开发商两大靠山的支持下，打了一个漂亮的翻身仗。随着中央公园的亮相，到大牌开发商频频拿地，空港新城一扫之前的颓势。有了好的规划，产品也走起了高端路线，整个区域档次得到了质的提升。

　　2014年末，公园大道开盘热销，但这仅仅只是拉开了空港新城蜕变的帷幕。2015年接踵而来的，是各大房企陆续推盘、交通逐渐完善、商业等配套成型......

　　空港新城的翻身仗，势必让它成为2015年的楼市“大热门”。

　　空港大事记

　　2007空港新城正式设立

　　2007年，经市人民政府批准，空港新城设立为经济新区，规划面积46平方公里，由空港新城核心区和辅助区两部分组成。从此，空港新城步入飞速发展的时代。

　　2009龙头房企签定开发协议

　　2009年，万科、保利、恒大、金科四家房地产企业与渝北区签署战略合作协议，获得在渝北优先拿地的机会，并正式着手开发空港新城和悦来新城。

　　2010迎来第一轮开发热潮

　　2010年，金色池塘、汇祥·好莱坞等楼盘作为前期销售项目，已收获一定市场知名度。富悦·麓山别院、御城华府等全新楼盘进入已经市场。泽科、润丰等即将动工的地块及外围墙已打上项目宣传。

　　2011中央公园破土动工

　　2011年，中央公园正式启动建设，占地1.53平方公里，建成后将成为西南地区最大的开放式城市中心公园，西距悦来国际会展城3公里，东距江北国际机场5公里。开园后，将与年底投用的国际会展城一起，成为两江新区重大城市功能板块。

　　2012掀起拿地、推盘热潮

　　2012年，融创以9.75亿元将中央公园片区两路组团3块地收入囊中。据了解，该地块吸引了万科、融创、中铁、旭辉、中渝等6家房企竞拍。此外，泽科、聚义、汇祥等房企均有推盘计划。

　　2013离现代化CBD更进一步

　　2013年，中央公园地块基本完成土地平整工作，连接空港新城的桂馥大道、同茂大道、兰馨大道等与正在建设的公路连成一体，形成更为完善的交通体系。

　　2014高潮频起

　　2014年，中央公园正式亮相、金科以4.36亿元率先进驻空港新城，鲁能紧随其后以5.7亿元拿下8万平方米用地，而方兴以21亿元拿下与鲁能同区域的21.7万平方米用地，并与其共同开发。11月底公园大道开盘，洋房去化率高达92%。

　　·“六大门派”带大渡口“飞”

　　大渡口！又是大渡口！

　　2014年末，继蓝光地产后，诚投地产又在12月8日以近6亿元在大渡口拿下14万平方米的土地。掐指一算，进驻大渡口的开发商真可谓是“六大门派”：华润、佳兆业、晋愉、绿地、蓝光、诚投。

　　在武侠小说里，六大门派常为了武林盟主斗得头破血流。而在大渡口，这“六大门派”非但没有“内斗”，反而携手并进，带着大渡口“飞”。

　　例如佳兆业·滨江新城、绿地城与晋愉·江州，佳兆业与绿地目前推出的房源都是高层，而晋愉主打的是洋房，形成区域内的良性竞争。

　　一个区域想要“飞”，商业就是最丰满的羽翼。对此，“六大门派”不谋而合，都在自己项目的商业上花费了大工夫。

　　绿地城的商业体量有着约42万平方米、佳兆业·滨江新城的滨江商业中心规模堪比北城天街、晋愉·江州的商业体量近30万平方米..作为商业巨鳄，华润拿下的地块里商业部分也是占有了相当大的体量。

　　基本每个项目的商业都不是简约的临街店铺，而是以综合体来规划打造，这一举动让整个大渡口都“热闹”了起来。随着2011年9月重钢关闭最后一条生产线，大渡口区终结了“钢铁时代”后，这留下的8100亩土地发生的变革，绝对是“城市级”的开发。

　　2015年的大渡口，涅磐重生。

　　·蔡家接棒金开照母山

　　一路向北，下一站——蔡家

　　十年前，重庆提出“一路向北”发展战略，北区崛起，楼盘扎堆聚集，带来城市质的飞跃。十年来，随着重庆扩城，热点区域此起彼伏，从观音桥到新牌坊，再到金开大道..在2014年，“一路向北”狠狠地让照母山火了一把，那么下一站是哪里？

　　从金开照母山再向北，就会看到最近频繁出现于各个媒体报道宣传上的蔡家。说到蔡家，市长黄奇帆曾评价道：“蔡家要明确打造为‘高品质生态型商住区’的组团，蔡家将成为重庆又一大范围的高端住宅集合地，蔡家组团一定会成为两江新区一颗璀璨的明珠。”而在《重庆市城市总体规划》中也明确地提到，蔡家组团将打造成为“国际商务高端社区，两江半岛宜居新城”。

　　现在的蔡家国际新城，既有着产业与规划大力撑腰，发展前景与价值也逐渐被市场认可。因此龙湖、金科、保亿、中庚、首钢、东原、名流等房企也相继在蔡家进行大规模的造城活动。

　　目前独占蔡家鳌头的莫过于100万平方米的第一大盘——金科城。

　　金科城独家打造的“世界生活圈”是项目的一大亮点，象征着品质生活的高尔夫练习场、有氧健康的慢跑步道、小资格调的风情商业街、欧陆风浓厚的教堂与欧式园林景观..世界生活的方式、情调、态度及圈层统统尽显于此。

　　另一亮点就是产品，金科城的洋房颇具特色，其采用创新的U型设计理念，是金科研发中心经过几年反复实验之后，牺牲了层高而设计的一种新型住宅产品，楼间距高达28—33米，一般市场上洋房的产品间距最多24米。每个户型附加值最大化赠送，户户带院馆，所有飘窗均可改造，基本上户户都能观景。

　　2014年，金科城销售总面积突破130000多平方米，提前70天完成项目年度任务。

　　金科城不仅给了蔡家各个房企信心，更给了市场对于蔡家片区的信心，随着金科城开的这个好头，蔡家也将正式接棒金开照母山，成为一路向北的下一站。

　　·溉澜溪，江北最后的战场

　　2015年的溉澜溪，是相当值得期待的

　　如今整个重庆楼市的发展态势都是朝着外围扩张，曾经全重庆最热的江北区空地越来越少，溉澜溪成为江北最后的战场。

　　“上有江北嘴，下有陆家嘴”，在陆家嘴建成之初，白天人潮涌动，夜晚却一片死寂，为避免再次出现这种空城现象，江北嘴在以朝天门大桥的位置为分界线，进行了一系列住宅区的规划。

　　大桥以南就是目前江北嘴日夜动工、高楼层层并起的商务区。而朝天门大桥以北，以溉澜溪地段为首便被规划为生态居住区，这样既保证了与江北嘴毗邻的距离，又不会受到商务区人流的影响，更可用以满足江北嘴中高端人群的住宅需求。居住区的出现，让整个江北嘴的羽翼更加丰满。

　　虽然溉澜溪之前在江北嘴这场大戏里一直充当着配角，但随着保利·观澜开盘、万科·御澜道售房部亮相、新鸥鹏以24.5亿元拿下溉澜溪地块等一系列热点事件的出现，配角终于变成了主角。

　　虽然新鸥鹏只是刚刚拿地，项目如何规划打造尚且未知，但万科·御澜道及保利·观澜均是走的高端路线，尤其是御澜道，万科势在将其打造成为重庆的“名片作品”。因此估计新鸥鹏也会拿出“看家本领”来打造这21.6万平方米的地块，以形成“三足鼎立”之势。

　　江北嘴的富人区将延续于此。溉澜溪，江北最后的战场，一场属于高端产品的“战争”即将打响。

　　·写字楼大放量拉动企业“抢滩”

　　2015年，长江上游金融中心将初具规模

　　随着长江上游金融中心的规划出台至今，经过多年的沉淀，现已初具规模。随着金融中心的不断完善成型，重庆的写字楼将迎来新的发展篇章。

　　重庆现有的甲级写字楼主要分布在传统中央商务区解放碑和新兴商务区江北嘴两地。而观音桥商圈的写字楼存量只占到核心商圈总存量的18.4%，但因其地理位置优势和已培养成熟的商业氛围，仍是重庆写字楼市场的三大核心商圈之一。

　　解放碑作为历史最悠久的写字楼聚集区，集聚了众多国内外知名企业和机构，观音桥商圈写字楼供应相对稀缺，租户多为本地中小企业。

　　江北嘴作为重庆政府重点打造的第二个中央CBD，在建或建成项目全是5A甲级写字楼，因为重庆的写字楼缺乏真正高端的产品，江北嘴的出现则填补了这一空缺。

　　目前，这个中央商务区的商务氛围与各类配套条件尚未成熟，短期内竞争力难以体现，但可以预见其所具有的强大发展潜力是不可估量的。

　　2015年，江北嘴以IFS国金中心、力帆中心、金融街为首的写字楼群将会大批量竣工交付并投入使用。初步预计共有600万平方米，基本建成江北嘴金融核心区。到2018年，江北嘴中央商务区将全部建成。

　　随着写字楼交付面积的增加，江北嘴金融核心区也开始构建金融机构为主的企业聚集地。更重要的是，该片区汇集的企业大都是对城市产生影响力的龙头企业总部。

　　一份第三方不完全统计数据显示，目前江北嘴CBD已经签约入驻了数十家企业，打主力的是银行金融业，包括中国银行、国家开发银行、华夏银行、重庆农商行、中国农业银行、中信银行、交通银行等。其次，为中国人保人寿、中国平安保险、安诚保险、天平保险、国华人寿为代表的保险金融企业和以西南证券为代表的证券业机构。再次，有公积金管理中心、银监局、惠普全球结算中心等金融服务企业。最后还有力帆控股、财信、九龙仓等非金融大型企业。

　　诸多金融机构入驻、金融中心初具规模这两大要素都不约而同地将时间定格在2015年，同样，2015年写字楼大放量也预示着江北嘴新一轮的“抢滩”行动即将展开。

　　·“2+1”红透半边天

　　“2+1”房扳倒小三房迅速“上位”

　　重庆楼市里，刚需人群依然是购房大军的主力，一步到位也是众多刚需的基本要求，既需要房源具有实用性，又希望价格能够承受，因此小三房便成为了市场主力。

　　市场上的小三房，主打面积多为60平方米上下，但根据购房者反馈的声音来看，这种小三房居住起来的舒适度并不尽人意，过于追求房间的数量而放弃了空间本身的合理设计，并且售价大多都在每平方米10000元左右。

　　纯正的大三房虽好，可腰包不“给力”，这是许多购房者面临的难题，尤其是对于一部分新婚家庭来说，现在买三房，家里人其实用不了这么多房间。

　　那买两房呢？不免又担心后期孩子出生之后换房的麻烦，这时候一种新的房源就快速上位了——“2+1”户型。

　　何为“2+1”户型？简单地说就是实际可用房间为两个，但是户型设计上还有一个空间是可灵活运用的，比如说赠送的面积或者是设备平台等等，这种地方的面积一般来说都以灵活改造，二人世界的时候做成书房，孩子出生之后则改成儿童房，轻松地一步到位。

　　“2+1”户型设计合理，不会刻意追求房间数量而舍弃居住舒适度，并且面积大多在80平方米左右，售价也多在每平方米8000上下。

　　当下，“2+1”户型的市场认可度极高，因此在2015楼市里持续走红的几率极高。

　　·上半场蓄势待发、下半场百花齐放

　　雨后、放晴

　　在经历了2014年的动荡后，楼市的火爆荡然无存，取而代之的是降价、降价、再降价，直到年底才出现平稳的味道。

　　而细心的人会发现，在平稳中若隐若现的，是翘尾的影子。

　　公园大道、世茂·茂悦府、晋愉·盛世普天、恒大·照母山等楼盘都在年底以热销收尾，并且都是在开盘或新推当天成交上亿元。

　　但这并不代表2015年楼市就会在低谷后立马反弹，因为更多的项目还是处于滞销状态，不过地产市场一直以来都是呈现的抛物线，这次“退了烧”，相信终会慢慢回归理性。

　　明年上半年，预计市场还是会以刚需房源及商铺为主打产品，以平缓地过渡这场“大雨”。毕竟无论是出台的政策、还是囤积的房源，或是受到打击的各房企，都需要时间来消化，同时也好为下一步棋做出充分的准备。

　　到了下半年，相信情势就会逐渐好转，各种物业形态将会百花齐放。刚需房、改需房、洋房、别墅都将陆续推出，这也是各大开发商的战略之一。而2014年开发商们的救命稻草——商铺、写字楼等商业项目也不会因为住宅的兴起而衰退，依然会成为开发商主力产品。毕竟现在一个好的项目，都会有自己打造的商业体，为业主提供更为优质的生活。

　　经过2014这场“瓢泼大雨”后，愿2015终将“放晴”。

　　文_陈桐 编辑_王维

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