降税提贷 买房还是卖房

　　2015年3月30日，央行、住建部、证监会、财政部和国税总局五大部委联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》和《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。文件规定，个人申请商贷款购买二套房首付可低到4成，个人出售2年及以上的普通住宅可免征营业税。新政出台，楼市今后的走向会怎样？现在是否出手？意料外的“救市”政策出台如同一颗石头丢进一湖死水，楼市水花四溅……

　　案例一

　　重庆南岸区的李先生名下本身已经有一套房，但贷款还未结清。由于有了孩子，再加上父母亲需要帮忙带孙子，所以现在想要再购买一套。在多处看房后，李先生看中了一套2013年1月修建的面积100平方米，总价300万元的二手房。新政的出台，现在购买是否划算，李先生有些晕。

　　解答

　　《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》提出，对拥有1套住房且相应购房贷款未结算的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　按照2014年9月30日央行下发的政策，对于拥有1套住房且相应购房贷款未结算的居民家庭，购买第二套房时首付可降至3成，但对于贷款未结清的居民家庭，再买二套首付依然维持在6成。因此，第二类家庭的首付成数一下减少了2成，此时下手买会划算很多。

　　于是，针对李先生这种情况，记者根据新政的规定大概计算了一下。假定房屋的评估值为250万元，在商业贷款方面，李先生如今可贷款6成，即250×0.6=150万元，需支付首付款150万元，比新政前减少了50万元。税费方面，由于房屋已满2年，原先需交纳的5.5%营业税可以减免，即300×5.5%=16.5万元。契税认为成交价的3%，即300×3%=9万元。由于房屋未满5年，个税仍需按照差额的20%交纳。新政内容远远超过市场预期，特别是二套房首付比例的降低，可谓是史上最宽松的一次，建议类似李先生这样有真实、自住需求的购房人可以出手买房。

　　案例二

　　两年前，重庆大渡口区的王婆婆用积蓄买了一套两居室，老两口自己住，结果没想到老伴在去年去世了，想着自己年纪大了，一个人住也孤单，所以考虑后就搬过去跟儿子一起住。儿子说房子空着也是空着，于是就准备卖出。这几天，中介公司的小陈一直打电话说新政的事情，但是王婆婆又听说个税政策兴许会松动，可能还会涨价，不能冲动。王婆婆纠结现在到底卖还是不卖，是不是还可以涨点儿价？

　　解答

　　此次调控最大的目标就是二手房，新政毫无疑问会刺激二手房的成交量。在所有调控政策中，房贷与购房者最“贴肉”。房贷放松，自是属于大利好。而且由于税费调整中并未涉及个人所得税，无疑在一定程度上影响二手市场交易量的拉动力度和效果，但这也说明，在二手房政策上，政府还保留了一定的调整空间。

　　但从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，改善型客户主要目的是自住，投资量并不多，在考虑到前两年高库存给楼市带来的窒息感，对反复算计得失的业主而言，像过去那样房价出现大幅上涨的可能性不大，业主如果单方面大幅度提价，恐怕会面临“有价无市”的被动局面。

　　“330新政”

　　·《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：

　　①个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；

　　②个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；

　　③个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　·《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》：

　　①对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定；

　　②缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；

　　③对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　文|李小毅 编辑|李蕾

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