保持理性，绝不哭晕在空铺
- 来源:新楼市
- 关键字:商铺,投资
- 发布时间:2015-05-06 13:46
在商业地产销售激增的当下，业内坊间讲得最多的就是“低风险、高回报”的商铺投资。很明显，商铺投资必然成为未来商业地产的领衔者。一波又一波的商铺逼近已成主流，但买铺人却“几家欢喜几家愁”。
商铺，不怕火炼的摇钱树
论及地产投资，商业地产无疑是投资市场中的风向标。近年来，调控政策纷纷指向住宅产品，商业地产却从未受波及，在一片蓝海中成长。
来自21世纪不动产商业地产的数据显示，从2003年起，商业地产的投资额在中国房产开发投资总额中的占比不断增加、比重仍在上涨。
在所有商业投资产品中，商铺则正在成为商业地产投资中的主力角色。
记者对重庆商业投资者的走访调查中发现，大部分人选择了商铺产品，其理由就是“投资总价较少，风险相对不高，收入也比较稳定”。
诚然，商铺因其保值增值幅度稳定、投入金额较小、回报率高的特点，俨然成为投资者眼里的“大众情人”。一项来自某地产机构的数据也展示了这样一个情况，50位投资者里，首选投资商铺的多达41位。
究其原因，可以这样看待：同属商业投资产品，处于旺地的商铺，回报率绝不亚于处于CBD核心的写字楼。据统计，好地段、尤其是商圈内的商铺，回报率往往可达8%—12%，甚至15%，对于投资者而言，旺铺就如真金不怕火炼的摇钱树。
买错铺不要紧，学费不能白交
诚然，有许多人因为投资商铺而“赢取白富美，走上人生巅峰”，但同样也有买错铺不仅没赚钱还亏了钱，“哭晕在空铺”的投资者。
他们其中不外乎四种情况：
盲从：部分中小经营者在初次购买商铺时，并未深入了解产品的基本形态、调查周边消费市场的总量和水平下，可能仅因为朋友推荐购买而选择盲目跟风。
遭遇变化：部分经营者遭遇开发商延期交付或未统一管理，导致业态混乱，更甚者出现商家集体维权等情况。
忽悠：说到忽悠，“售楼妹妹”可是一绝，甜美动人搭配上甜言蜜语对铺子各种吹捧，哄得购房者热血沸腾，立马拿出银行卡“刷刷刷”的也不在少数。最终十有八九都是捶胸顿足懊悔不已。
盲目自信另有一部分尝过甜头的投资者在二次或多次投资时，对于之前自己正确的判断并赚到钱而产生盲目自信，过于相信主观判断，缺乏客观理性的市场调查，最终赔了夫人又折兵。
买错铺虽然已难以挽回，但学费可不能白交。商铺作为不动产，影响其受益的如人流量、地理位置、交通到达性、建筑质量等因素是“公布于阳光之下”的，投资者务必亲自前往考察，做出明智的判断。
卖出去的铺不等于泼出去的水
当下，投资者都知道的投资法则，就是首选繁华商圈内或邻近地铁的商铺，其次是选择重点发展区域的“原始铺”。但随着商铺供应的进一步加剧，2—5年超长养商期，却成为大量开发商和商铺主们面临的共同问题。
而事实上，为了帮助商铺主度过养商期，开发商也在不遗余力地伸手帮助。去年美全·世纪城卖得火爆的最大原因，不外乎有二，一是主打产品为体验式商铺，二就是“金种子投资计划”，从专业招商、资源共享、上千万资金保障、享受专属商业托管服务等一系列保障措施，确保美全的商铺投资者都能赚到钱。
而龙湖的“24小时不打烊嗨街”，之所以还未面世已受到投资市场密切关注，也与龙湖之前对于商业的成功打造是密不可分的。不仅是传统的“天街”系产品，就连成都的龙湖时代天街第一街区夜市，也采取了免帐篷费、免摊位费、免场地费、免物管费的政策，大受成都商家追捧。
卖出去的铺不等于泼出去的水，作为开发商来说，帮助投资者安全度过商业风险期，更能使其对项目本身的发展前景和升值空间信心倍增，为自己“添粉”。
当下投资市场环境虽好，但商铺竞争也是空前激烈，所以买铺不赚也成为一种常态，无论是开发商还是投资者，都需要在“养铺”上多花心思、理性对待。
记者点评
让一夜暴富的幻想见鬼去吧（陈桐）
在纽约·纽约两岸咖啡，记者见到了33岁的杭州人银阳，他留着大背头，脸上一直挂着谦和的微笑。银阳在重庆已选定了几套物业，都是精心挑选的猎物：“就现在的市场，我早就不相信一夜暴富了。”
安全第一、着眼中长期。记者认为，在如今“阴晴不定”的市场环境中，这就是买家们最值得熟记的“宝典”。摒弃原来“追高杀跌”的投资方式，清除一系列眼花缭乱的垃圾信息，认真分析一个目标项目的真实价值，现在的市场情况下，安全第一，投资就是寻找资金的安全边际。至于一夜暴富，就让它见鬼去吧。
买铺要赚钱，买了放两年（陈雯婧）
我们都知道，投资大神巴菲特是不搞短线投机的，他的法宝就是做长期价值投资。
有时候，成功往往是能复制的。
一专门作炒铺短线的哥们，无比留恋2009年。他称，当时凭着手中的20万元，在一年里倒腾三次，买铺到出手的时间短则两个月，长则半年，再使用一下按揭杠杆，每一次都可以赚个三四万元。一年下来，收益翻倍。
很显然，这哥们靠房价短期暴涨来打“闪电战”的做法，在2010年就已经开始行不通了。从市场供求看，必须要用“放长线”的态度投资商铺。以前几个月就能看到的利润，现在可能起码得把铺子放个两年才能看到，这才是正常的市场！
心态放平，不是所有铺子都会马上生钱（张滴川）
抱着“买铺不愁租，一铺养三代”想法的人络绎不绝，但绝非所有铺子都会马上生钱。随着城市化规模不断拓展及商业地产行业陆续发展，幻想着“一本万利”、做一个城市中纯食利阶级的时代早已一去不复返。
“地段、品牌、交通配套”等诸多因素将左右铺子的赚钱可能性，这既考验投资者的眼光，更要求其心态必须放平。保持长远眼光、做好长期规划、突出铺子自身的市场竞争优势，才是商铺投资者们今后的可行之道。
业内人士观点
跟着大品牌商家走，是商铺赚钱的重要法则
商铺投资，一可遵循“傍大款”原则，依傍企业实力强的品牌开发商，最好是该开发商在国内其他地方已有成功范本的；
二是“区域价值论”，商铺的价值更多还是由片区价值而定，很多时候片区价值是决定商铺价值的内在基础；
三是关注开发商对投资者的辅助政策，譬如免费招商、商家资源共享、免费商业托管和评估服务的“金种子计划”，这些都是对投资风险的管控，能在很大程度上让铺主更放心也更有信心。
——蓝光COCO时代营销总监 刘颖
文|陈桐
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