通过四层次视角去理清房地产市场的争论

　　【摘要】关于房地产的争论是否可以理清？本文利用博弈分析的方法，通过四个层次的视角分别找到不同层次的博弈主体，从而希望通过对高层次主体的利益分析，预判其会采用的最优策略，从而指导低层次主体做出对自身有利的决策。

　　【关键词】房地产 房价 四层次视角 博弈分析 理性政府

　　近些年关于房价的争论可谓旷日持久，房地产从业人员、政府管理人员、经济专家、平头百姓都喜欢参与这个话题。话题大体分为两个类型：一是讨论房价“应该”怎么走；二是讨论房价“将要”怎么走。关于“房价‘应该’怎么走”的这个话题，由于涉及到自身利益、政府责任、甚或是道德观世界观这些主观的因素太多，个人认为这个争论将会继续保持下去而且难以得出一个统一的结论。但是，关于“房价‘将要’怎么走”这个话题，倒是可以通过适当的分析预测出正确的结果——至少可以在得到适当信息的条件下做出合理预测。

　　我在本文中用到的分析思路，不是追求效率从而对运行规则提出建议的典型的规范分析，也不是通过数据建立模型的实证分析，而是假设不同层次不同立场的利益相关者始终趋利避害的“博弈分析”，有人也叫“利益分析”。用博弈的思路去分析问题，其重点就是找到分析的对象。房地产市场的狭义参与者几乎涵盖了所有城市人口（包括流动人口），而广义的参与者几乎是使用人民币作为交易媒介（或参与发行流通）的全部主体。所以为了理清如此庞杂的利益关系，我不得不由浅入深的将目前的房价走势观点纵向切割成四个层次，而在不同的层次上找到相关的利益相关者，而进行对应的分析。

　　第一个层次是基于市场供求的假设，把房屋的功能定义在“居住”方面，把利益相关者划分为“多”、“空”两个方面，简单的认为房价是符合一般商品的价格逻辑：需求和价格呈反比，供应和价格成正比。但不得不说，这个逻辑在早期（2007年之前）还不失真，但之后已经完全没办法做出正确判断了。这个层次代表人物是牛刀，但实际上很多人嘲笑其言论是非常有效的“反向指标”，这批评虽说尖刻但符合事实——我们清楚地看到房地产市场受到怎样的追捧，即便在供过于求的前提下仍然是这样。所以说这不是牛刀个人判断失误这么简单，而是这个层次的逻辑是失真的，并没有还原真实世界中房地产行业运行的逻辑。因为这个逻辑太过简单又基本上被事实证明是失效的，所以关于这个层次我就不啰嗦太多了。

　　第二个层次也是基于市场供求的假设，但是把房屋赋予了“金融”属性，把利益相关者划分为“货币的发行方”和“货币的使用方”，遵循的是“法币长期看都贬值的厉害”而“房屋是最好的保值品”这个逻辑。周洛华曾经在《加息维护房价稳定上涨？》一文中，清晰的用金融术语类比了房屋这个商品：“买房相当于持有通货膨胀概念的多头头寸，而一套住房可以被近似地视为是70个连续到期的1年期CPI看涨期权——如果你接受这个估值框架，那么，同期无风险利率越高，期权价格也越高，所以加息的作用并不是要提高房地产贷款的边际成本，而是提升房地产作为对冲通货膨胀工具的投资价值。”我受这个思路启发很大，不过因为央行更多情况加息是被动的，也就是说真实的通胀水平以及利率始终是高于名义利率的，而且“70个连续到期的1年期CPI看涨期权”的描述因为受到官方CPI的干扰，有可能会有失真，所以，把这个类比演化成“人民币国内购买力的看跌期权”就更有操作性一些。回顾一下事实，坚定的通过贷款买房去看空人民币的国内购买力，这在2005到2008年，2009到2012年之间都是非常明智的决策。而把房价和货币购买力进行负相关的联系，在当前的经济周期下可以说是一种失真小又有效的假设。但是不得不说，这种假设也是有适应范围的，在2008年次贷危机期间（尤其是4万亿经济刺激计划未出台之前），房价的出现剧烈的波动，这时仅靠着这个逻辑是难以做出合适的判断的。或者说，现在用此种逻辑所做出的决策，有可能在长周期中由于某一次剧烈的波动而造成损失。所以说仅仅看到这个层次的逻辑也不能算得上完备。

　　第三个层次是基于政府行为，适用“理性政府”的假设，把房地产市场定义成“政府创收的工具”。这里面的代表人物是任志强，其言论和判断很多人都不能接受，但对于房价的走势几乎无一例外的准确预测——而他进行判断的基本逻辑就是基于这个层次。因为土地出让金是政府收入来源中不可或缺的部分。而且不仅如此，激活当地房地产市场相当于激活信贷从而激活货币乘数，这在地方银行失去发钞权力之后，是能使区域市场货币宽松的最有效手段了。基于此，政府对于房地产的“真实”态度几乎不用揣度，所以任何房地产政策的被报纸或者某些人解读成“房价调控政策”都是偏颇的。就拿2012年底出台的“国五条”来说，好多人在事后还在追问为什么没有起到降低房价的作用，这里我可以明确地告诉他：第一，国五条根本就没明文说要“降低”房价，而是说要房地产市场“健康发展”，所以认为“降低房价才是健康”的逻辑只是某些人的一厢情愿；第二，如果去年年底不推出国五条，有可能房价已经有所降低了，因为“国五条”主要是增加二手房交易成本，这间接起到了保证一手房销售的作用，同时降低了房地产交易总量，变相的抑制了价格的剧烈波动——主要是预防了二手房主跟风销售造成价格急跌。如果有人还对此表示怀疑，那么的确应该好好理解这个层次的利益相关者以及其博弈的逻辑才行。对于这个层次的利益主体，其权力几乎是无限大，所以基于这个层次做出的判断，在2005到2008年以及2009到2012年期间都是准确有效的。但是再大的权力保障，房价还是受到2008年的次贷危机影响，而在进入2013年之后，似乎又有力不从心的迹象，这也就是说，看到这个层次还是不够的。

　　第四个层次是基于全国经济发展模式以及资本流动的角度，把房地产市场定义成经济领域的某一区块，通过“通胀的传播”以及“真实的利润来源”做分析，从而确定资本将会流向还是流出房地产市场。可以说这是更宏观的观察角度，同时研究的周期也更长一些。我曾经在2010年发表的文章《房价、通胀与民工荒》中分析了近些年经济发展的“真实的利润来源”，并且展示了地方政府利用房地产信贷这种货币手段，通过“通胀的传播的时滞”优先发展本地区经济的内在逻辑。总的来说，通过这个层次的分析，可以找到前几个层次中利益相关者的能力极限（包括第三个层次中政府利用和保护房地产行业的政策极限）在哪里，从而对大周期和大拐点进行预测。如我在《房价、通胀与民工荒》一文中对“真实的利润来源”的分析——“通过市场化和加入全球分工，将原先束缚在农村土地上，边际产出近乎于零的过剩劳动力的真实价值释放出来”是正确的话，那么在未来我国面临人口拐点、而全球各国为了扭转内部的分配矛盾纷纷选择“去全球化”的外贸政策时，未来房价的走势几乎是显而易见的——因为站在这个层次去分析财富，无非就是“创造”和“分配”两方面，“创造”的部分我觉得主要就是前面说的“真实的利润来源”。但实际上得到最多好处的并不是财富的创造者，而是掌管“分配”的人（地方政府）吃肉，被利用作为分配工具的人（银行、房地产及其上游配套企业）啃骨头，具有货币先发优势的市场参与者（炒房者或者部分城市原住民）喝汤。但是这一大锅肉骨头汤其实就是我说的“真实的利润原”，其主要来自离开农村土地到大城市的流动劳动人口所创造出的经济利润，尽管我无意讨论这些人没有享受到自身创造的富中的应有比例，甚至作为城市发展最主要的贡献者，却不能在城市化过程中拥有第居城市的经济能力这件事究竟是否道德，但真实摆在我们眼前的是，这场财富盛宴已经分配殆尽，而真正提供利润原的群体在当前的分配比例（工资占比）和贫富差距前提下几乎等同于无汁可榨。换而言之，通过货币手段拉开贫富差距（劫贫济富的财富转移）去吹起经济泡沫的膨胀过程已经越来越临近尾声。实际上本届政府对于进一步出台大规模的经济刺激方案以及信贷放水一直抱着非常谨慎的态度，我个人是非常认可政府的谨慎态度，因为这符合当前经济环境的大趋势，如果继续用线性的思维去维持现有的经济模式而不去调整政策导向的话，在经济真正遇到拐点之时我们会非常之被动。

　　通过四层剖析，我大体展示了一个完整视角，而这四个层次中，通过越高级的层次分析，前瞻性性越强，大趋势把握越准确，但是对于时间节点的判断就做不到；相反的，越低层次的分析对于个体来讲就越有操作性——就拿第一个层次来说，尽管无法预测房价走势，但是对于个体来说如果需要房子的居住功能（刚需），那么对于价格的预测其实只是徒增烦恼而已。所以不得不强调一下，通过这四层剖析我们可以更清晰的把握房地产市场的本质，从而在一定的条件下对房价趋势能够掌握和判断（比如排除货币购买力不发生剧烈变动也无重大经济波动从而使真实利率急速升高这些极端情况）。

　　有人肯定会问，如果说四层次视角能够理清现有的房地产争论，那么至少能够与有条件的预测未来房地产市场或者房价的发展吧。答案是肯定的，实际上在介绍第四个层次逻辑的时候，我最后的几句话以及带有判断和预测的成分了。说的简单一点，直到目前为止，房地产市场的急速发展主要取决于两个因素：主观因素和客观因素。用第四个层次中介绍的思路去分析，主观因素是政府有这么做的理由和动力；客观因素是经济体中有真实的利润源作支撑——政府想做而客观条件决定他做得到。那么就着我在第四个层次中提到的经济拐点的思路说下去，在未来的一段时期内，之前的经济发展模式将遇到严重的瓶颈，决定了政府想要继续急速发展房地产市场的客观因素产生变化，之前简单粗暴的卖地盖楼就能带来大量政府收入、激活信贷、发展相关经济产业的逻辑将不再适用；那么客观因素的变化必然会影响到政府的主观决策——毕竟“收入”以及“激活经济”这两个关键词才是政府的本质需求，如果按目前模式继续发展房地产市场不能对政府收入以及激活经济做出足够的贡献，那么政府的主观态度必将随之改变。所以预测房地产市场的发展或者房价走势，只需推断出政府在这个博弈过程中的最优策略即可，这就回到了第三个层次。我试着做一个对于政府来说接近最优策略推测如下：

　　一是控制二手房交易量。这主要可以通过增加二手房贷款首付；增加二手房买卖税费；直至直接对二手房交易限制贷款等一系列措施去实现。原因主要是二手房交易过程中政府收益太小，远远比不上新房出售过程中的政府收入，所以在房地产市场处于胶着状态甚至有量价齐跌的可能性的时候，限制和压缩二手房交易是个可行的方案，这样能尽可能的保持房价，从而保证新房销售带给政府收入，同时在房价不产生剧烈变化的期间，用时间消化商业银行宅房地产市场的风险。

　　二是政府出面组织开发商修建保障房、廉租房、限价房，主要是是给部分开发商以及上游配套企业一个缓冲。

　　三是尽快推出房产税，缓解和替代土地财政。有人说房产税从法理上讲不通，我个人观点这是末枝细节的技术问题。重点还是政府需不需要、想不能、能不能办到。如果是法理上的问题，我觉得不叫房产税，用“营业税加空置税”的组合一样能起到同样的效果。

　　当然，我推测这个政府最有可能采纳的“最优博弈策略”的过程并不够严谨，其目的主要是给大家起到抛砖引玉的作用，让大家了解用这第三、第四层次的剖析过程，应该把分析的关键点锁定在什么位置。如果用第三、第四个层次分析完之后，作为我们个体决策就回到了第一、第二个层次，我们保证自己的决策顺应第三、第四层次的趋势，那我们买方来住，还是买房去对冲通货膨胀，都会尽可能的规避风险减少损失——这也就是本文的意义所在。

　　参考文献

　　[1]周洛华.加息维护房价稳定上涨？[N].中国经营报，2011-01-01.

　　[2]齐鹏韬.房价、通胀与民工荒[EB/OL].草根网，2010-03-05.

　　作者简介：齐鹏韬（1981-），男，汉族，吉林长春人，工作单位：广州市鲲跃体育用品有限公司行政中心，本科学历，研究方向：世界经济。