为规避限购政策借名买房真心不靠谱

　　住房限购政策的限制，给房产交易带来诸多影响。特别是很多不具备购房资格的人群，想方设法规避政策进行交易，却不曾想会给自己带来何种弊端。这不，法院前段时间就受理了一件以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，最终发生纠纷的案件。

　　本期案例

　　2015年4月11日，张子林和马静晨（本文中所有人名均为化名）签订《重庆市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定张子林购买马静晨的房屋，房价款120万元，房屋面积80平方米。

　　同日，双方共同签订了一份《补充协议》，因张子林无购房资质，约定若存在张子林购房资质无法办理等其他原因，张子林可以将房屋另行出售，房屋的出售价格高低与马静晨无关；若需要办理过户或公证手续，马静晨应当无条件配合乙方办理手续。

　　另外，协议还约定了房款及定金交付方式和违约责任。双方都认可其房屋买卖合同关系。协议签订当天，张子林给付马静晨定金6万元，5月13日给付购房款31万元。

　　后两人因为履行《房屋买卖合同》及补充协议时发生争执，马静晨将张子林诉至法院，请求确认双方之间所签订的房屋买卖合同无效。

　　原告马静晨提出张子林不具备购房资格，张子林无法办理产权过户，双方之间的房屋买卖合同目的不可实现，双方合同中约定的期限内张子林未能将诉争房屋出售且未办理委托公证手续，而自己已经花高价另买了一处房屋，没有必要委托张子林出售房屋，因此提出上述诉讼请求。

　　而被告张子林则要求继续履行合同，并向法院提出反诉，诉求马静晨将诉争房屋的产权过户给自己的指定购买人闫涛，并且自己将会给付马静晨剩余的所有款项。

　　法院经审理后认为，双方之间的合同系双方当事人真实的意思表示，且双方之间的合同并未违反《合同法》第五十二条中关于合同无效的条款，因此驳回了马静晨的诉讼请求。

　　法院做出一审判决后，张子林表示不服再次上诉，被驳回，维持原判。

　　律师解析

　　重庆睿渝律师事务所胡亮律师认为，本案是一起因限购政策导致买受人无法购房而希望通过借名买房方式，购买诉争房屋导致的借名买房纠纷案件。

　　本案的争议焦点在于，购买人没有购房资格时，是否可以将房屋借名登记在具有购房资格的他人名下？

　　首先，据我国《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。

　　其中针对第5项，《最高人民法院关于使用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条明确规定：“强制性规定”是指效力性强制性规定。

　　在本案的实际购房人张子林不具有购房资格的前提下，借名购房后形成的房屋买卖合同确实是为了规避限购政策而签订的合同，但不存在欺诈、胁迫的手段，不损害国家、他人或公共利益，目的也不属于非法，亦未违反法律、行政法规的强制性规定。所以直接认定合同无效没有法律依据，因为此类合同应属于有效合同。

　　第二，规避限购政策的房屋买卖合同能否履行的问题。合同有效，意味着合同中约定的权利义务开始发生法律上的效力，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。

　　本案中，如果法院判令马静晨将上述房屋过户到被借名人闫涛的名下，便意味着允许不具备购房资格的张子林通过合同的履行拥有了房屋的所有权，这会导致限购政策的落空，因此不应允许规避政策的合同履行。

　　若不允许规避政策的合同履行，就要看此类合同是否能够符合合同解除的条件。因本案的原、被告双方未就合同解除达成一致意见，所以不符合约定解除的情形，只能考虑合同是否符合法定解除的规定。

　　《合同法》第九十四条规定的法定解除权有如下情形：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形。

　　因本案中不存在不可抗力，故不考虑。而本案中合同无法履行，并不是以任何一方的意愿为基础，是因为合同约定规避了房屋限购政策，无论双方是否有履行意愿，合同都不能履行。所以，可以适用的只有第五项规定的其他情形。

　　第五项属于兜底条款，将第一至第四项没有包括的情形均纳入其中。我国《合同法》第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

　　签订规避房屋限购政策的合同，属于扰乱社会经济秩序的行为，故属于法律规定的其他情形，此类合同可以依法解除。

　　记者侃案

　　本案中，张子林与马静晨在签订涉案合同及其补充协议时，限购政策已颁布实施，双方明知按照限购政策张子林不具有购房资格，所以约定张子林可另行出售。但此种约定的实质属于规避住房限购政策的借名买房，记者提醒房产买卖双方在交易时应谨慎为上，按照相关政策法规执行交易，避免类似情况发生，造成不必要损失。

　　名词解释

　　房屋限购：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。

　　产权过户：投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。

　　文|兰沫渃

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