1992年—2015年重庆楼市年轮

　　1992年—1998年：万元户买房时代

　　主流需求：居住

　　直至今日，王鹏还依然清晰记得自己买第一套房那天的情景：他乘坐一辆夏利，怀抱一个黑色塑料口袋，来到渝中一小区销售办公室，将口袋一倒，桌子上就铺满了7万块钱票子，一套顶层带花园的房子就到手了。干脆无比！

　　那是1995年，在朝天门做生意的王鹏，决定要买一套名为“小区”的房子。那个时候，小区这种比单位宿舍更牛X的房子，是万元户们的专利。

　　实际上，万元户们拧着一麻袋现金奔赴项目现场的场景，从1992年就开始上演了。那一年，中国房改全面启动，住房公积金全面推行，大量民营企业进入房地产领域。中国房地产市场出现投资高潮，迎来第一个起飞时代。

　　这个期间，改革开放中先富起来的一部分人，开始寻求改善居住质量，率先买房。

　　1998年—2003年：全民买房时代

　　主流需求：居住

　　1998年，重庆各大媒体都在宣传这样一种观念：“拿明天的钱，买今天的房！”这一年，福利分房制度正式取消，银行按揭制度出炉，中国房地产进入高速发展的黄金时期。买房人群从少数有钱人扩张到普通市民，全民置业时代也就此开启。

　　一向以“耿直的袍哥人家”自居，绝不赊账消费的重庆老百姓，在“拥有一套自己的房子”欲望的驱使下，迅速适应了银行按揭。而开发商们也开始升级产品，园林绿化开始变成衡量好房子的关键指标，“花园”成了比“小区”更具逼格的居所。

　　实际上，当时银行按揭的金融杠杆对普通买房人来说，还不是一种投资手段，只是提前获得一套属于自己房子的工具。这期间，重庆人的主流置业需求仍是居住。

　　与此同时，庞大的市场需求将房价逐步推高，全国地产投资已现过热现象。

　　到2003年，重庆的平均房价已站在每平方米1500元的水准线之上。

　　2003年—2008年：全民投机时代

　　主流需求：投资

　　“2003年至2008年，是重庆房价暴涨的几年。”43岁的张正樊回忆：“同一个项目，每个月的价格都有明显上升，最多一个月可以涨几百块！买房成了那时最赚钱的手段，没有之一。”

　　那个时候，张正樊在一家银行上班，熟知按揭政策的他，利用金融杠杆，曾在两个月时间内，买卖8次，净赚20多万元。

　　这段时期，不断上涨的房价让重庆人看到：房子已不仅仅是消费品，而是投资品。重庆楼市的主流需求是投资，买房作为一个稳赚不赔的生意，是最快速最有效的致富手段。

　　此后，不少买房者开始频频使用金融杠杆，通过买房卖房套取暴利。

　　市场越来越热的同时，调控的力度也越来越大。2005年，重庆楼市均价突破3000大关。“国八条”出台，中国楼市进入调控加码期，而后续2006年的国六条、国十五条出台，2007年9.27新政出台，仍未能阻止重庆楼市的高速冲刺，房价与土地价格双双暴涨。

　　2007年，弹子石地块(如今的国际社区)被中海&九龙仓以75亿元的天价拍下，成为重庆房地产市场疯狂时期的经典一幕。

　　2008年—2014年：房产“过剩”时代

　　主流需求：居住

　　2008年，在全球金融危机爆发的压力下，中国楼市急速增长的繁荣时代终结，市场开始进入低谷期。其后，虽有政策出台支撑，但中国楼市从卖方市场走向买方市场已成定局。

　　值得关注的一点是：时至今日，很多重庆家庭都面临房产过剩的问题。常有人戏言说：“90后收租金就可以过生活了，还上班干嘛？”

　　但不可否认的是，他们手中的很多物业的市场价格已渐渐处于下降趋势。

　　买房子，不再是稳赚不赔的买卖。

　　这一变化，导致重庆楼市的投机属性消失，投资功能趋近于零。对买房人而言，买房的目的已不是为了资产增值，而是为了居住。从2011年开始，重庆楼市化身刚需战场，小面积、低总价的产品大行其道，高端楼市进入低谷。到2014年，重庆楼市的销售面积和库存面积都到达新高。

　　市场存量不断放大，令去库存化成为重庆楼市最重要亦最难解决的问题。

　　2015年开始：重庆楼市进入换房时代

　　主流需求：改需

　　有足够的证据显示：2015年的重庆楼市，正进入改善时代，一波史无前例的巨大换房潮正在袭来。

　　在今年上半年的重庆楼市单盘销售排行榜单上，诸多改善型项目杀入了榜单之中。要知道，这份榜单上，曾几乎全被刚需盘所垄断。

　　与改善型楼盘近来的“给力”表现相比，前几年横扫楼市的刚需军团，已出现明显分化。

　　地段好、配套全、品质优的刚需项目仍有市场。但离城远、生活配套缺失的刚需产品则严重滞销。

　　在2015年，小面积、低总价的刚需定位，已不是“市场灵药”，能满足深度居家的改善产品才是市场宠儿。改善需求接棒刚需成为重庆楼市主力，已是非常明显的趋势。

　　现在不换房的后果

　　在改善时代，我们必须要清楚的一件事是：拥有房产的数量不是重点，质量才是关键。一套不良物业对拥有者而言，不是资产，而是拖累。

　　在这一点上，日本的教训足以给予我们警示——根据日本政府统计，现在日本大概有800万套住房无人居住，其中有近一半被完全舍弃——既无法出售，亦无法出租，只是伫立在原地，渐渐年久失修。并且，这种空屋现象，已从偏远的乡村地区扩散到区域城市，并出现在大都市的郊区。即使是在繁华的东京、大阪等地，房屋空置率也在攀升。

　　坦白讲，中国楼市也将面临与日本相同的问题。以重庆为例，将来几乎每个家庭的下一代都将继承到多套房屋。这些不动产很有可能变成既无人购买也无人租住的空屋。要避免这种状况的发生，就必须提前重新配置资产，处理掉不良物业，购入优良物业。而现在正是未雨绸缪的最佳时机。

　　在中国，房子可能是唯一低于成本价售卖的商品

　　毫无疑问，每一个商人都不愿做亏本生意。

　　但在时下的中国，当市场整体陷入低谷，不少开发商为了保证资金链的安全，让其能快速周转回笼，采取了低于成本价出售的营销策略。

　　在重庆楼市，多数项目已是微利销售，亏本售卖的项目也不在少数。

　　可以说，时下的重庆，除了房子，真没有什么能低于成本出售的商品了！这对于买房人而言，无疑是寻找优质房源，改善居住质量的好时机。

　　政策叠加效应推动楼市复苏

　　无论是从3.30新政，还是8个月内的四次降息措施，我们都可以清楚地看到，2015年是楼市政策利好频出的季节。从某种角度来看，这一系列政策利好的出台，标志着楼市到了复苏回暖的阶段。

　　在重庆楼市，政策的叠加效应已刺激到了市场需求的增长，特别是改善需求有着极为明显的提升。

　　刚过去的秋交会就是最为有力的证明。

　　重庆楼市至少还有15年发展空间

　　千万不要以为低于成本价销售是重庆楼市的一种新常态，我们只能将其视为开发商的权宜之计。

　　对注定会成为国际化都市的重庆而言，楼市还有巨大的发展空间。“相较其他1.5线城市，重庆房价算低了”，当真正做出一番对比后，会发现此言不虚。对此，有城市学者分析：“一个现代化城市的城市化标准是85%，而重庆还不到60%，这意味着重庆至少还有15年的楼市发展空间。”

　　事实上，重庆的未来是清晰可见，无论是“一带一路”、“西部桥头堡”、“临空经济开发区”，还是“上有江北嘴、下有陆家嘴”，都昭示着这座城市未来无限的可能性。

　　文|陈桐

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