究竟还能降多少？
- 来源:金融理财
- 关键字:房价,温家宝,房地产泡沫
- 发布时间:2012-02-03 10:06
房价的合理与否，从来都是和各地居民的收入水平和经济发展相对而言的。房价收入比也是国际通用的衡量标准。世界银行和联合国人居中心认为，房价收入比在3-6之间为“合理”；一旦数值超过6，就属“房地产泡沫区”；而超过7时，更会被公认为“全球房价最难承受地区”。
有专家称，房价收入比从来不适用于中国的房市。果真如此吗？事实上，早在1998年房改的“顶层设计”中，就对房价和“个人承受能力”进行了具体的规定，即在停止住房实物分配后，如果一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房(当时的供房主体)，它的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴”。也就是说，1998年房改明确，城市居民只要拿出家庭4年的收入，就可以买得到一套60平米的住房。这也是最早的“中国特色的房价收入比”。
但是，在房价多年暴涨累积出的高房价的今天，不要说房价收入比4，就是要以房价收入比6的“合理水平”来作为调控的目标，显然也是不现实的。目前，中国大中城市的房价收入比平均在12-15左右(一些一线及重点城市甚至超过20)。
很显然，当前房地产泡沫过大，并非是住房消费者的供求关系紧张推高的，而是住房投机炒作者炒高的。住房作为一个消费市场，理性的价格就是绝大多数人可接受及有支付能力购买。这个市场不是少数人赚钱的工具，而是保证全体居民住房条件不断改善。如果住房市场是一个投机炒作盛行的市场，不仅不利于国家经济的健康发展，而且会损害广大民众的利益。
使房价回归到合理水平不仅在于让住房市场回归本性、回归到居住功能，还在于让住房市场成为真正通过价格机制运作的市场。前几年，不少人主张中国住房市场价格只涨不跌，只要购买住房就可以赚钱，把中国的房地产市场炒翻天，把房地产泡沫吹得巨大，因为这样更容易让人民的财富短期内流入少数人口袋里。但实际上无论是消费市场还是投资市场，没有只涨不跌的价格，也没有只跌不涨的价格，市场价格永远是涨跌波动的，否则就无市场可言。
房价的合理回归，一方面是要激活被高房价所压抑的居民住房消费，解决市民的住房问题；另一方面，又要能保证“伤筋动骨”的房价大降，不会对房市及整个经济层面产生大的负面效应。
综合权衡，最现实并最有可能操作房价调控的“合理目标”，房价收入比应该设定在7-9之间(高出国际公认的合理水平50%以内)。而且后者这些“高位值”，应该还是全国城市的平均水平。一些房价高居不下的一二线热点城市，在实际操作中还可能允许有个别“突破”。
据此测算，全国城市的房价，平均要下降四成以上，才能达到上述的房价回归的理想目标。房价下降四成，是否会对经济产生负面影响？众所周知，房价大跌，经济安全上影响最大的就是银行业。而时任银监会主席的刘明康曾在多个场合反复强调：银行业可承受房价下跌四成，风险总体可控。表明房价下降对经济影响有限。
当然，房价下降四成仅是理想目标，这个目标是不是调控的目标，能否实现这个目标，则要考虑多重因素，其中，最重要的因素便是调控的决心。
本刊记者 袁满l文
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