“去投资化”大幕开启
- 来源:金融理财
- 关键字:房地产调控,去投资化,房价
- 发布时间:2012-02-03 10:10
面对如此严峻的市场形势，一些实力稍逊的开发商已经撑不住了，房产经纪行业也频繁遭遇“关门潮”。
“去投资化”日渐明晰
随着各地楼市陷入调整，投资回报急速下降，楼市的“去投资化”进程逐步开启。
“回顾十年楼市，毫不夸张地说，可以很轻松地实现‘10年10倍’的投资回报。如今，随着房价陷入调整，投资回报也急速下降，甚至出现‘被套’或亏损的现象，在上海、北京等地，退房的现象也开始出现。”某国有商业银行房地产信贷部的一位负责人在接受《金融理财》记者采访时直言相告。
2011年的中国楼市，无论是从租金回报率，还是房屋整体买卖转让方面来看，投资的价值都已经大打折扣，“只要看看房价还涨不涨，就一目了然了。”
国家统计局日前公布的70个大中城市住宅销售价格显示，10月份全国房价平均环比下跌0.14个百分点。其中，被称为高房价城市“四大金刚”的京沪穗深房价更是全线下跌。与9月相比，10月全国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有34个，比9月份增加17个。
而据观察，早在今年初，房价下调已经显露端倪。2月份新建商品住房环比价格下降的仅有8个城市(不及目前的1/4)，随后3月份增加至12个城市。但4、5月份又出现反弹，房价环比下降的城市又降至9个。
7月份，中央政府出台房地产调控的“新国五条”，重申继续推进调控，并将限购范围扩大至二、三线城市。此后，房价环比下降城市的数量出现稳步增长，至10月达到34个。
“当前，国内房地产市场正面临去投资化的过程，即过度投资之后的去泡沫阶段。”中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军表示，自1998年实施住宅分配货币化改革以来，中国房地产市场出现了“黄金十年”的盛况，但随着调控加码，房屋正在回归其基本的居住属性，主要城市的库存量上升会进一步促进楼市向买方市场转变。
房产中介“关门潮”
全国主要城市的二手房市场持续低迷，让房产经纪行业遭遇“关门潮”。
“近期，在北京、上海、深圳等城市，都有大批中介门店关闭。部分中介机构一次性关店就有数十家，而有些在异地扩张的中介公司则已全部歇业。”21世纪不动产首席分析师常智表示。
以北京为例，截至11月24日，北京房产经纪公司的分支机构数量为3636家，而在今年7月底，这一数据为4370家，4个月时间内，北京房产中介门店的数量减少了734家。
值得注意的是，中介关店的速度呈加速趋势。统计数据显示，10月初，北京房产经纪公司分支机构的数量为4150家，近两个月来，北京中介关闭门店的数量达到514家，占近4个月来中介关店总量的70%。
中原地产分析师张大伟指出，近几个月来，各大城市的二手房价持续下行，成交量也大幅下滑。“很多门店一个多月都没有开单，中小型房产经纪商已经撑不下去，只能闭门谢客。”
在调控重压之下，中小型经纪公司选择关店歇业，而大型经纪公司则逐渐开始选择拓展业务品种，增加新盈利点；另外，部分经纪公司也通过并购等方式切入重点区域，以优化布局。
记者了解到，中原地产、21世纪不动产等公司利用业务线比较宽、覆盖城市比较多的优势，选择在中介门店开售本地代理的商品房、部分代理外地项目，并增加商业项目代理。
21世纪不动产在纽约主板上市后，便加快在新楼盘代理和商业地产代理业务方面的拓展。公司先后收购凯诚华信投资顾问有限公司、新锐视角商业管理顾问有限公司。2011年6月，公司又将北京十大房地产代理行之一的上古中国收入囊中。至此，公司在新房和商业地产代理、房地产私募基金的业务布局基本完成。
今年以来，21世纪不动产的主要合作开发商包括金地、龙湖、星城和华润等房企。在上海区域，该公司近3月代理销售新房的总金额已达到25亿元，目前新房代理业务占到其总收入的50%左右。而据中原地产统计，最近3个月，其代理商品房的销售业绩占公司整体业绩的比例也已达20%以上。
业内人士指出，房产经纪公司从居间服务转到兼顾代理，这种现象被称之为“一二手联动”；在成熟市场，新楼盘通过中介机构渠道来销售新房是一种约定俗成的分工模式。业内预计，今后房产经纪公司的新房和商业地产代理业务将常态化。
房企并购整合提速
面对如此严峻的市场形势，一些实力稍逊的开发商已经撑不住了。
中原地产的统计显示，今年前10月，房企股权变动频繁，规模交易累计已经达到了93宗，总交易额达到了300.8亿，预计全年交易额将较2010年翻倍。据不完全统计，截至10月，北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗，是去年同期的两倍。
进入10月以来，万通地产等老牌房企开始加入股权转让行列。
10月14日，万通地产作价2.84亿元，将其持有万通时尚项目股权中的49%以及8860万元债券转让给深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业。万通地产称，此次交易完成后，公司可获得3.7亿元的资金。
业内人士分析，一些已提前完成全年销售业绩，手握大笔现金的房产巨头，有可能成为并购中的主要买家。以恒大地产为例，截至10月底累计合约销售额778.7亿元，较去年同期增长89.2%，提前完成了全年700亿元的销售目标。万科截至三季度末，已持有现金339亿元。
中国指数研究院副院长陈晟称，中小企业的楼盘对消费者吸引力不大，消费者普遍担心会有烂尾楼风险，中小企业的出路就是股权转让。然而有业内人士指出，当前房地产市场不确定性较大，中小房企想要转让，也未必能找到合适的买家。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，2011年以来，在调控政策的压力之下，房地产市场生存状况不容乐观。一些中小房企在资金运作上出现了较大的问题，一些大型房企在资金方面有天然的优势。在这样的背景下，房地产企业必定要经历一番重组整合，中国房地产行业的一次显著调整正在发生，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态，房地产金融活动将日益多样化和活跃。
业内人士指出，目前我国房地产企业实际数量有3万家，最高时曾达到8万家，实际活跃的房企约有一万家，预计随着并购整合的进行，小房企洗牌出局，未来房企数量或大幅下降。
本刊记者 张萌l文
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