地王割肉再燃拐点预期
- 来源:金融理财
- 关键字:地王割肉,房价
- 发布时间:2012-02-03 10:08
国家统计局最新公布的数据显示，10月，70个大中城市中有34个城市新房价格环比下降，38个城市二手住宅价格环比下降，新建商品住房价格环比平均下降0.14%。这是2009年3月以来，首次出现新建商品房价格下跌城市数量超过上涨城市，房价环比下降已在全国范围内确立。
一线城市“割肉”
今年三季度以来，北上广深等一线城市多个昔日“地王”楼盘“割肉”降价。
在北京，2009年至2010年荣膺“地王”的项目中，除了部分四环内稀缺地块销售依旧良好，比如金茂府、富力十号等楼盘，其他大部分“地王”项目往日雄风已不复存在。
自限购政策出台后，部分地王项目的销售“量价齐跌”之势难改。据了解，远洋·天著、中信新城等最新均价较最新报价均有所下降。其中，远洋·天著的降价最为显著，其今年3月的报价为最低1100万元/套，而11月6日推出总价800万元/套的380平方米特价房源，降幅超过27%。在上海，据记者统计，2009-2010年出了11个不同类型的“地王”。除了新江湾C6地块、唐镇新市镇地块、南翔地块、青浦赵巷等四个“地王”项目已上市外，其他七个“地王”项目均未上市销售。
2009年12月，上海新城万嘉房地产有限公司以9.536亿元拿下嘉定区南翔镇地块，楼板价高达1.3199万元/平方米，创下当时区域楼板价“地王”。两年后的今天，该地块建起的“新城公馆”，近期却开始大幅降价，开盘3天内推出特价房源100套，原来单价每平方米2.6万元到2.8万元，单价直降6000元到7000元，团购价1.8万元到1.9万元。
在深圳，2009年的总价地王位于观澜的横坑水库片区，金地集团以24.4亿元的高价购入。2009年深圳的单价地王位于宝安的尖岗山地块，该地块被招华地产以5.3亿元拍下，折合楼面地价每平方米18874.64元。
如今，这两块当年地王都已跻身深圳顶级豪宅行列，但是由于深圳执行严格的限购限贷政策，成交都比较低迷。
位于深圳观澜的2009年总价地王被金地集团开发成天悦湾项目。天悦湾于今年9月正式开盘，天悦湾的销售人员向记者介绍，目前该项目的主力户型为叠加别墅和复式洋房，均价分别为每平方米3.7万元和2.6万元。这位销售人员表示，天悦湾的销售情况比想象中还不理想，目前第一期推出164套单位，售出60余套。
较之于“地王”楼盘，北上广深等一线城市的其他楼盘的降价潮似乎来得更猛烈一些。
记者了解到，近期北京打折促销的楼盘明显增加。位于通州新城的京贸国际城日前推出了13400元/平方米的特价房，而去年4月该楼盘的均价达26000元/平方米。与去年4月相比，目前其价格的降幅接近50%。无独有偶，同样位于通州新城的东亚逸品阁也推出了13200元/平方米的“超低意向价”。销售人员介绍，目前办理会员卡还可以得到日减200元的优惠，参加团购还能得到其他额外优惠。
与此前类似，目前北京地区降价明显的楼盘仍集中在通州、大兴和房山等郊县区域，但降幅与前三季度相比更大。例如，大兴区的领海朗文世家项目去年7月的售价为22000元/平方米，今年6月售价维持在19000元/平方米，近期进一步降价至14500元/平方米。位于东五环外的北京像素项目前期售价为22000元/平方米，最新推出的平层价格降至11600元/平方米。
国家统计局数据显示，10月北京新建商品住宅价格环比下降0.1%，今年以来首次出现整体环比负增长的局面，而上海、深圳、广州等其他一线城市房价10月也出现了环比下跌。
“传染”二三线城市
龙湖、中海、万科、恒大等大型房企发起的“降价潮”已迅速蔓延到二三线城市。
11月15日，万科在南京的楼盘万科金色领域喊出“9900元筑底价”，首批推出的200套房源当天便一抢而光。该楼盘推出的9900元/平方米带精装修的价格，甚至低于同区域的二手房价格，吸引了大批购房者。
同样在南京有新盘在售的保利地产、中海地产也在酝酿进行降价促销。有消息称，保利罗兰香谷可能会对部分房源给出较为劲爆的优惠，部分房源价格甚至会回到“8”字头。中海地产在南京江北的新项目万锦熙岸，也有可能采取低价策略。天正滨江、六合的龙湖半岛等楼盘也纷纷跟进。
比南京楼市表现更加突出的杭州楼市成为房企价格战的“主战场”。金隅观澜时代推出的百人团购活动，价格降到了8968元/平方米起，基本上相当于该楼盘2009年七八月份水平。
同为二三线城市的青岛也有大型房企率先降价。青岛市李沧区的万科生态城精装修起价6885元/平方米，主力户型产品的单价在7000多元。目前同区域的楼盘均价都在9000元/平方米以上。
安徽省芜湖市也出现楼盘由于大幅降价而被业主打砸的场景，绿地在芜湖的某楼盘一个月之内每平方米价格由7000元降至4000多元，甚至在一周内价格就下跌超过千元。
成都、天津、西安、重庆等地楼市均出现不同程度降价。中国房地产指数系统百城价格指数显示，10月100个城市的住宅平均价格连续第二个月环比下降，且降幅扩大，环比下跌城市数量也为今年以来单月最多。
回购“噱头”不买账
楼盘价格深度“跳水”招来了老业主维权风波。对此，不少开发商坚称按市场规律出牌，拒绝老业主的补差价要求，但也有不少开发商做出了增值回购、补齐差价、无条件退房等承诺，期待快速跑量。面对花样翻新的特色承诺，很多购房者并不买账，仍然持币观望。
在深圳，11月24日，即将开盘的绿景香颂项目宣布，购房者在购房时可以和开发商签订一份“三年原价回购协议”。根据这份协议，若购房者在三年后提出申请，开发商愿意以合同原价对房产进行回购。
然而，绿景香颂的风头很快就被最新的“三年回购”升级版给抢走了。计划在12月3日开盘的十二橡树庄园宣布，将推出“3年回购，5%增值计划”。开发商承诺，如3年后房产低于购买原价，开发商原价购回，并多给予总房款5%的增值补偿。
不过，截至目前，绿景的承诺还停留在口头层面，销售人员称具体条款要等到12月3日开盘才能公布。开发商承诺的回购属于二手房交易，根据深圳今年7月颁布的二手房交易规则，交易购买不足5年的住房将按照计税价格的5.6%征收营业税及附加。而绿景方面称，未来回购需交的相关税费由双方“各自承担”。记者在该项目售楼现场发现，多位看房者表示，“回购承诺”只是一个噱头，不如返还差价来得实在。
在上海，楼盘“补齐差价”承诺颇为盛行。记者了解到，之前大幅降价的新城公馆，在降价的同时做出承诺，对前期原价购房业主一律补差价；购买特价房的客户签订保值协议，交房前3个月有任何降价一律按最低售价补偿差价。作为上海第一家承诺对老业主补差价的楼盘，新城公馆敢于做出这种承诺有其特殊性，该楼盘开始销售时间不长，之前只售出10来套，补偿总额较少，老业主方面比较容易处理。不仅如此，新城公馆还与每一个购买特价房的客户都签订保值协议，保证在交房前3个月，如果有任何一笔房源售价低于此次特价的，将一律按最低售价补偿差价。
在北京，此前由于降价引发老业主维权的项目通州华业东方玫瑰，开发商曾给出所谓的多重特殊补偿，包括：直接冲抵物业费或车位租赁费；享八折后再直接冲抵折后购置款；无约束换房；无理由、无条件退房。近日，该楼盘再度低价推盘，起价12000元/平方米，比此前特价房的水平上再次下降3000元左右。
然而，开发商的这些特色承诺效果如何尚存疑问。一位购房者向记者表示，当前楼盘的各种回购、补差价承诺还难以打动他掏钱买房，关键还是要看楼盘实质性降价幅度有多大。“此外，如果房企将来经营不善，这些承诺如何兑现也是个问题。变数太多。”
本刊记者 肖萍l文
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