楼市“船撞冰山论”吓唬谁？

　　在全国楼市降温之际，潘石屹再抛重要观点：中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。

　　中国楼市的状况，真有这么糟糕吗？不妨逐条分析所谓楼市“船撞冰山论”的三条理由。

　　其一，“不动产统一登记条例出台后，会增加市场上的供应量。房价就会下跌。”在我看来，在推进这一基础制度建设的过程中，迫于中央反腐压力，确实会使部分房屋来源不明的贪官、央企国企领导，抛出部分房产。但问题的关键是，抛出房源总量有多少？

　　全国官员人数，并无公开数据。按我的估算，截至2012年，我国城镇地区的住宅总面积为220亿平方米左右。假如二三百万个官员和准官员中有三成需要处理多余房产，按每人出售200平方米计算，则共计1.5亿平方米左右，占全国城镇地区住宅总面积比重不足1%。官员抛房对于二手房市场的冲击，被严重高估了！

　　其二，“如果出台房产税政策，就导致商品房持有成本增加，会促使一些人将手中的房子变成市场的供应量。供应量大的话，房价就会下跌。”客观地讲，开征房产税对于住宅市场的影响程度大于不动产统一登记。但是，美国有此税，为何还会吹出一个房价大泡沫，并于2006年破灭，并引爆金融危机？香港有此税，为何2004-2012年房价居然连涨九年？上海和重庆已于2011年1月开征房产税，近两年房价大跌了吗？按国家统计局数据，2013年12月，上海房价涨幅超过20%，排名全国第一！

　　国内外的事实都已证明，房产税确有抑制投资投机性购房的作用，但却不是影响房价走势的关键因素。没有定量分析作基础，不宜急着作定性判断。其三，“三中全会决定中提到，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。所以土地的供应量是非常大的。”拿CBD土地跟农村建设用地比，有可比性吗？房地产最核心的特性就是不可移动性，农村建设用地，即便是能跟城镇建设用地同等入市，能拉低CBD的地价吗？何况农村建设用地大部分属于宅基地、基建用地，而非经营性建设用地！即便是为数不多的农村经营性建设用地，按政府部署，当前及未来几年，还需要先小范围试点，才能逐步入市。

　　通过分析上述楼市“船撞冰山论”或者说楼市危机论，甚至可以称之崩盘论的三大论据，可以发现都是软弱无力的。在我看来，市场是否大跌，既要看外部的经济与政策环境，比如GDP增幅、货币供应、信贷松紧、调控政策；又要看市场内部指标，比如成交变化、存货变化、供求关系、房价收入比、住宅饱和度等。仅拿不动产统一登记、房产税、农村经营性建设用地改革，这三项尚须中长期推进的制度建设，就推导出楼市将大跌，逻辑框架脆弱不堪。

　　最后，重申一下我对于中国楼市的基本判断：当前，房地产短周期正经历下行阶段，但绝非崩盘节奏。2010年是中国楼市黄金十年的最后一个年份，当前正处“白银十年”过程中。短周期虽降温，但不改长周期温和增长。把短期与长期结合起来考量，辩证地看待中国楼市，或许就能不乐观、不悲观，不迷惑、不盲从。

　　本刊特邀评论员 杨红旭

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