杭州市场趋势&高库存下的市场风险和机遇

　　第一部分：杭州市场趋势

　　自2014年以来，杭州楼市便未曾离开过公众的视线。降价风波、天量库存、成交骤降、金融紧缩、热炒限购松绑……各种因素纠合在一起，未来方向扑朔迷离！在此大背景下，“真实的杭州市场到底如何发展”是每一个人都渴望了解的命题。对此，作为专业第三方机构，克而瑞先给出自己的判断：

　　第一，需求自然回调，叠加预期变更，引发价格回调。

　　第二，资金流动催生表外业务增长&表内信贷支持减弱。

　　第三，库存、存货双高、快速增长，且伴随错配。

　　如何理解上述观点，且该观点又如何得来？克而瑞将从以下几个维度进行深刻剖析。

　　一、两个趋势——一手房市场趋势&二手房市场趋势

　　一手房市场核心观点：

　　按照规律，2014年市场将进入正常下行通道。

　　而由供应延时造成的放量滞后或将在二季度末对市场形成更严重冲击。

　　从成交走势的数据上来看，市场经历两年的成交高峰，基本上会迎来一年的低谷。而2014年一季度，很可能是低谷的开始。在经历了2009—2010两年的成交高峰后，2011年市场陷入低谷；2012—2013两年市场走出颓势，成交再度走高，而2014年或将是另一个周期中的低谷。

　　造成这样一种波动规律极可能与杭州自身的一些人口增量因素有关。根据克尔瑞测算，杭州年净迁入人口数为4万人，年新婚登记人数保持在7.3万对，二手房交易量为3万—4万套/年。经过合理的折算可以得出杭州年均正常新增购房需求量为5.5万—6万套。而在2012—2013两年中，每年的商品住宅成交量都突破7万套，可以说在一定程度上有透支未来需求的情况，也因此产生了这样一种市场波动规律。

　　当下需求一蹶不振，2014年前4月供应同样萎靡，这主要受到供应延时影响。所谓供应延时表现为2013年涉宅土地共成交1415万平方米，其中60%为2013年下半年成交，而该批供应预计将在今年下半年开始集中上市，供需失衡的现象恐会进一步加剧。

　　回顾过去几年的二手房市场，我们可以发现，2009年市场火热，投资客蜂拥，到2011年市场受到限购打压，成交陷入谷底，2012年中期，市场渐渐回暖，2013年受到政策扰动，成交大涨。2014年1—4月成交8860套，相比去年同期二手房成交锐减12463套（国五条出台，成交暴涨），稍好于2012年同期水平，新房市场低迷迅速影响二手房市场，出现量价齐跌现象。“今年整个二手房市场是最近几年最差的行情，去年价格在18000—20000，今年成交均价跌了2000—4000块，还是卖的很差。以大关片区为例，今年3月仅卖出32套，至4月20日共卖出45套，而2011年3月的量，比近两个月的总量还多。”——德胜大关片区易居二手房中介金经理如是说。

　　二、一个预期——买卖双方预期（一手房&二手房）

　　核心观点：

　　购房者预期转变由2013年10月开始延续到2014年2月，目前加速下降，影响到所有关联方。

　　一手房客户调研反馈：1）来电来访：多个项目在与降价之前的水平相比，来电来访量有显著提升，少数项目来访量提升三成以上；2）认筹：收筹质量变差，一人在多个楼盘认筹，货比三家，观望心态重，不着急；3）置业计划提前：较多客户有将置业时间提前的倾向，但仅停留在观望阶段，决不轻易出手；4）核心关注点：是否真实降价，优惠幅度是否满意。

　　二手房客户调研反馈：1）下单时间：下单时间普遍变长，从原来的1—2个月时间，变为2—4个月，且继续观望情绪严重；2）选择变化：较多二手房客户转向新房市场，同时下单更为谨慎；3）卖家：主动让利，价格不再虚高，议价空间显现；4）核心关注点：优质学区房，降价幅度。

　　所以我们认为，对于一手房客户来说，预期下降、观望情绪浓重是他们目前最为显著的特点。他们对于真实降价敏感，受到贷款利率影响大，并且会货比三家，购买行为偏向于理性。对于二手房客户来说，卖房者主动调低心理价位，议价空间显现；买房者购房预期变化，犹豫期变长，但对优质学区仍然买单。

　　三、一个探底——各区域降价探底信号

　　截止到5月上旬，杭州一共经历了四波降价潮，目前本轮降价具有以下三个特点。第一，从降价次序来看，基本上按照“由外及里，再及外”的顺序进行传导，远郊刚需，市中心豪宅均牵涉其中；第二，降价效应呈现递减态势。多数项目有效降幅处于12%—19%范围，并且降价时间越晚，开盘有效预订水平越低。第一批降价项目能获得最高9成以上的预订率，但第四批降价项目则基本在5成左右的预订水平；第三，随着降价效应递减，目前的降幅已无法继续形成有效成交，新的价格体系并未形成。

　　通过对杭州已经发生的几轮降价事件进行规律挖掘，可以清晰地看到这样一个信号：高、中、低类型的物业均已受到波及，且随时间推移，降价在初期带来的“高成交红利”效应已经在退却。基于这样一种现状，未来多个板块的“价格探底过程”将持续！

　　四、两个隐患——次级库存&供应错配

　　我们将次级库存定义为“2012年12月31日之前即已领取预售证并在开盘中面市但到目前统计截止日期依然未售出的库存房源”。次级库存一般具有此类特点——产品设计过时，面积、位置、采光、朝向等不利因素较多，或功能属性与当下需求不符等瑕疵。从次级库存的数据上来看，主要集中在萧山、余杭、拱墅。下沙、之江板块套均面积在170平方米以上，在当下环境压力极大。在形成时间上，次级库存增量主要集中在2010—2012年，且套均面积有稳定趋势，主要集中在70—90、120—140面积段。其中140—180、180—250、250平方米以上占比均超10%，当前形势下，这部分存量将更难去化。

　　而在次级库存这一概念中，应特别注意2009年前拿地的项目。由于较长时间无法形成回流现金导致财务成本高企，并且设计、产品打造等方面容易暴露出较多问题，此类项目成为各板块中“最大不确定因素”。

　　在供需配置方面，目前杭州市场上存在一定的错配现象，主要是指土地成交价格与实际需求的匹配度失衡问题。从数据上看，2013年1月到2014年4月杭州普通住宅成交单价段在25000元/平方米以上的成交仅占比10%，而近两年涉宅用地楼面价在10000元/平方米以上的成交占比达到了21.6%。“面粉”与“面包”之间的价差失衡现象进一步加剧了杭州楼市的不稳定因素。

　　综上所述，对于身处杭州的众多大小开发企业，结合2014年短期市场的运行态势，克而瑞给出以下三点建议：第一，以价换量，宜早不宜晚。

　　第二，短期（1年）看空市场，建议调整战略，合作重组。

　　第三，中期（3年）市场一般，应该根据板块结构寻求新的投资机会。

　　第二部分：高库存下的市场风险和机遇

　　存量方面，从2011年开始，杭州市的商品房及商品住宅存量便处于持续攀升状态，并且在这一过程中，始终伴随着次级库存及错配的叠加。截止到2014年第一季度末，杭八区存量中已累计次级库存近2.66万套！

　　但杭州的高库存内部，隐藏的是结构性的问题。从存销比来看，商品房整体存销比在正常范围内，但是各物业分化严重，总体呈现“住宅好，商业次，办公差”的态势。

　　住宅存量观点：

　　存销比表现比较健康，首置首改产品去化周期甚至不到一年。

　　从住宅来看，2013年杭州八区住宅成交套数为70658套，2014年底杭州八区存量套数为76006套，去化周期仅为13个月。

　　从各板块来看，临平的存量套数以及去化周期均高居榜首，存量6262套，去化周期将近32个月。板块存量结构基本上呈现远郊>近郊>市中心的态势。在面积段表现方面，120平方米以下首置、首改类产品表现极为优秀，供求均衡；大面积段产品去化周期多数保持20个月以上，去化速率较为迟滞。

　　办公存量观点：

　　存量大，潜在供应大且错配严重，成交天花板已现。

　　从办公物业的存销比来看，纯办公物业的存量为186.9万平方米，2013年成交44.2万平方米，存销比为4.2，存销周期高达50个月。而近三年以来杭州年办公去化量已经进入到平稳状态，成交天花板已现。

　　目前，杭州由于有多个新区进入到集中开发阶段，导致办公用地大量出让，未来供应压顶。萧山（钱江世纪城）、余杭（未来科技城）、江干（钱江新城）、之江成为供应最集中的几个区域。

　　酒店式公寓存量观点：

　　“禁酒令”塑造供应稀缺趋势，将逐渐成为市场宠儿。

　　酒店式公寓市场由于杭州市“禁酒令”的颁布和实施，目前有逐渐变得稀缺的趋势，在当前淡市之下逐渐成为市场宠儿，少数几个进行集中供应的项目逆市热销。根据调研，目前市场上在售酒店式公寓项目基本上是在“禁酒令”之前进行报批审核的项目，可以预见未来市面上的“被纯正打造”的该类型项目将越发稀少。

　　近三年以来酒店式公寓年成交量保持稳定。目前存量仅为56.3万平方米，2013年成交67.5万平方米，存销比仅0.8，去化周期约10个月。

　　商业存量观点：

　　杭州商业存量不低，但风险可控。集中式商业存量占比小，表现优秀；社区底商大量冗余，缺乏合理打造逻辑。

　　从数据上来看，杭州市商业存量为149.9万平方米。其中住宅底商存量87.3万平方米，占到总存量的58.2%，办公式商业存量40.1万平方米，占比26.8%，集中式商业存量22.5万平方米，占比15%。大量的住宅底商在前期缺乏合理定位，80平方米以上大面积及双层铺占据存量中大头。对于底商盲目且无逻辑地堆砌，最终留下大量劣质产品难以消化。

　　同样，根据近几年杭州商业市场的运行态势来看，年度商业成交量已然触顶，但价格有持续的上升。未来在社区底商打造方面将有更多工作需要进行细化。

　　板块风险分析之商品住宅存量分布

　　通过对于市场的数据分析，克而瑞认为商品住宅存量整体健康，但是各个板块存在严重扰动因素，主要表现为库存量差异，潜在供应量差异和企业不均衡性。从风险性上来考量，杭州市各个板块的风险程度由内及外随着城市自然延伸方向加剧。之江和半山田园板块地处远郊，对自身资源利用过度，定位偏移，存在价值虚高的现象。

　　市中心及近郊区域相对抗风险能力较强；开发过度的远郊板块及价值虚高板块成为存量红色预警的显著区域。

　　“隐形存量”之商品住宅限制性用房

　　商品住宅中的限制用房仅在名义上受到限制，多数情况下该批房源的销售不受影响，因此可以归为实际存量的一部分。

　　经过调整后发现，主城区去化周期显著变大，从12.67（月）的去化周期拉长到16（月），萧山、余杭二区的去化周期也出现了小幅度加长。

　　板块风险分析之商品住宅存货分布

　　商品住宅存货表现为时间不均衡以及区域不均衡两个方面。时间不均衡主要表现为2009年前后集中拿地导致存货量高居不下，区域不均衡表现为郊区存货远高于市区。

　　由于之前的土地出让量等原因，2011年及2014年出现两个存货迅速堆高的峰点。

　　而在板块存货表现方面，结构性差异也越发明显。多数郊区量值远远大于市区的水平，这和近年来杭州的土地供应结构有关，同时多数外来开发商首进杭州时也喜欢选择操作难度较小的远郊板块，进一步推高了郊区存货量水平。

　　综合考虑杭州各个板块的存量风险、存货风险之后，我们对于杭州市各板块的投资价值就有了定性的结论，从四个角度对各板块的进驻、开发价值进行新一轮评定，结论如下：

　　最后通过对杭州市场短周期趋势的判断及当下高库存的深刻剖析，最终克而瑞希望能给到广大开发商以下五点建议：

　　第一，僧多粥少，市场持续恶化，抓紧回笼现金。

　　第二，战略设计抓紧：重塑核心竞争力，调整产品结构（多元化），修正企业战略（被收购）。

　　第三，远离办公、思考商业、布局住宅。

　　第四，城市自然延伸第一圈层价值潜力大，远郊低密度物业被低估。

　　第五，企业转战泛休闲度假型项目。