对话青山湖：从热启动到冷思考

　　作为大杭州范围内山水别墅聚集地，青山湖拥有无可比拟的山水及人文资源，而众多品牌巨头的纷纷入驻，也奠定了其在杭州别墅版图的江湖地位。但如果从市场表现看，青山湖显然长期偏离在公众视线之外。

　　青山湖如何获得更好的发展？幽居湖山的情结如何寻求到市场的释放通道？当前行业形势的逆转使思考这一问题更具现实意义。6月13日，《楼市》杂志联合青山湖板块内多家房企，在青山湖科技城共同探讨板块发展前景。

　　纵观青山湖楼市发展历程，从山水别墅的集中爆发供应到开发商集体破局思变，从热启动到冷思考，其或可以看出业界对青山湖区域功能的全新审视。

　　锦绣钱塘王一兵：

　　不该讨论开发环境好不好，而应该考虑居住环境好不好

　　青山湖板块的发展后劲是好的。这么好的一个板块，开发建设势头却一直没有跟上来，我觉得很可惜。事实上，在我看来，一旦青山湖科技城兴起，其后续发展不会比富阳银湖板块差。

　　但目前必须正视的是，板块还存在着一些发展问题，比如政府对市场的监管和敏感程度还不够、区域配套滞后、价值未凸显、市场认可度不够等。

　　2003年，我们入驻青山湖板块时信心满满。当时我们认为，以武林广场为圆心、10公里为半径画圆，没有第二个像青山湖这样生态环境如此宜居的地方，在杭州楼市的版图上，它是独一无二的。那时候起，临安的政府就一直承诺要加强公共配套。

　　但是10年过去了，现在看来并没有达到当初预想的效果。

　　1998年玫瑰园一期交房，配套很少。

　　现在看来，改善的情况也不算理想。而周边的区域如富阳、之江等，整体形象都有了较大幅度的提升。先比起来，青山湖的发展是有些滞后的。以前青山湖的开发商，大多数是小开发商，没有开发经验，后来绿城、越秀等大牌开发商先后入驻，我们很高兴，说明这里地块很好，也昭示出巨头们对青山湖板块的信心、对板块价值前景的判断，和我们是一致的。

　　不过，这几年青山湖现实的情况却是：虽然有好山、有好水，环境资源颇动人心，却缺少好的配套与之对应。因此我认为，如何通过整体的规划，提升区域整体品质，从而提升区域的资源价值，政府其实大有可为，包括对外宣传、树立对外的形象等。但反观现在，我觉得这方面做得还不够。这也导致了今天与其它板块相比，青山湖板块的区域价值尚未得到完全发挥，市场接受度不高等问题。板块目前面临配套的尴尬，对于大多数人来说，在杭州上班，却住在青山湖，不太“现实”。

　　我们交房500多套，但整个园区只有70多户装修好了，为什么？除了配套之外，就比如煤气管道的接入，科技城天然气是城区的天然气，我们项目用的是临安的，临安的地暖收费2.9—3元/度，临安用液化气洗澡20元/度，特别是到了冬天别墅能耗很大，我知道一套别墅的业主，有次出门忘记关地暖，一周后回来发现花了一万多块，如果我是大老板，我也不来这里住。所以，应该呼吁政府，不该讨论开发环境好不好，而应该考虑居住环境好不好。青山湖的山水都是好的，区域优势明显，交通也很方便，如果政府与开发商能在这方面进一步达成共识，将是板块进入发展“加速期”的有力支撑。

　　六合盛湖光山社蔡磊：

　　区域规划之殇，可以远观不可近看

　　其实青山湖距离主城区不算远，我住在城西桂花城，35分钟就可到达这里。而青山湖别墅的体量在别的城区也找不到。这里位置好、山水好，与其他别墅板块相比，青山湖区域地理优势明显。

　　但作为杭州近郊低密度居住板块的代表，青山湖整治的力度远远不够，可以远观不可近看——尽管这片区域湖光山色风景独好，远期配套可能会好，但目前很多相应的配套规划都还停留在纸上，包括本来应该属于重点推广的项目和区域气质形象的树立都还做得不够。

　　这么些年发展下来，我们发现，区域房地产市场的开发也并没有进入成熟的阶段。客户对于青山湖市场的认可程度远远不够，特别是在配套上，目前还缺乏针对高端客户的有效生活配套，此外，旅游配套所形成的度假氛围也比较弱，未能有效带动度假客置业。

　　为了增强客户信心，我们会主动介绍政府对区域未来的整体规划。比如交通、生活配套会进一步完善，周边旅游开发力度将进一步加大，包括青山湖科技城的利好等，以此提高客户信心。但这么多年下来，很多客户并没有看到区域配套的明显提升。

　　从板块开发进程角度看，这么多年下来，市场格局仍在塑造和完善过程中，一直被看成“潜力板块”，然而对比一下，原来银湖等一些同样被称为“潜力板块”的区域，已经逐渐浮出水面，但青山湖板块还低调地居于湖山之间，沉寂寡言。

　　其实，无数是山水环境的稀缺性，还是区域的功能和价值，青山湖板块都具备了在未来成为新兴高端别墅区的条件。但这些年来，这种“可以远观不可近看”的状况，却成为区域发展的症结，也让作为开发商的我们很痛苦。这几年，浙江的经济环境对客群的影响力很大。大的环境我们不能改变，因此只能从价格上作出让步。当然，产品不能因为价格下来了品质做坏，不然可能会把整个品牌和板块的形象做坏。

　　对比下富阳、之江等区域，倘若由政府或协会牵头，实现区域整体规划决策，将有更多的社会精英群体将置业的目光瞄准这里。

　　中都·青山湖畔杨秀兰：

　　跳出各个楼盘，实现资源共享

　　大家该吐槽的都说了，主要一个是我们这边配套不完善，但我们有自己的五星级酒店、临安高速路出口的规划等，从临安到市中心便捷。虽然是竞争对手，大家也可以团结起来，资源共享。

　　目前青山湖板块的关注度似乎不算很高，销售存在一定阻碍，板块自身也鲜有发声，很多客户过来可能对我们的项目不感兴趣，但可能对其余的项目有兴趣，这样希望有人牵头，跳出各个楼盘，提高配套使用率，实现资源共享。

　　当这些胜景周边，与之相适配的硬件配套起来之后，无论是环境上的先天优势，还是配套上的后天造诣，未来青山湖板块的发展还是很有想象空间的。

　　越秀星汇城廖鹏：

　　青山湖板块要崛起，首先要把配套做起来

　　刚才各位提到到青山湖发展的一些问题，我们也深有同感。区域规划与宣传力度不够，确实对我们影响很大。包括现在我们接触的客户中，还有很多人不知道青山湖科技城。

　　事实上，青山湖并非先天不足，当初我们选择入驻青山湖时，对这个区域价值判断有着充沛的底气，后来发现区域发展的意识观念还停留在老模式上，配套缺乏，在宣传上也不够。现在和很多开发商一样，我们也意识到，青山湖板块要热闹起来，首先就是要把配套做起来。其实越秀星汇城的配套，也是青山湖科技城的配套，同时也是区域开发商的配套。

　　之前大家都谈到了区域的一些不足，这里我也想和大家分享一些利好的消息。首先在学区资源方面，青山湖科技城正在引进杭师大附小，浙大幼儿园也签署了战略合作，即将在9月份交付，明年开始招生；其次，越秀·星汇城自建30万平方米商业配套，经营面积约8万平方米的星汇天地城市生活广场，其中项目一期近两万平方米商业部分，预计9月底开业；另外就是从黄龙到临安的公交车也即将开通。

　　之前我们在青山湖科技城做过两个图片展，包括回眸版和展望版，对青山湖的历史人文、生态环境、未来发展，做了一次梳理和展望。但诸如这样的事情，光靠我们一家开发商来做是不够的。一般而言，各开发商在各自的楼盘进行内部配套，属于封闭型、自给型的自我配套。但在我看来，能否换种思路，接下来开发商也应该联合起来做一些事情，这些都是对彼此有益的。

　　本刊记者 沈理文

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