青山湖十年发展的成与败

　　这一天，锦绣钱塘总经理王一兵像往常一样，从城西余杭出发，35分钟可到青山湖，“从文一西路拐入科技大道，你很容易感觉到科技大道上余杭段和临安段的区别，”讲起每天上班的必经之路，王一兵有点遗憾，“同样一条路，余杭区块的路窄，但是周边的绿化和环境给人的感觉是不一样的，临安段的环境比它差多了。”

　　从十年前政府的规划利好和开发商的信心满满，到如今的板块的不温不火，开发商不得不以降价来博市场眼球，这十年的宏伟蓝图将开发商们的信心慢慢磨平了。

　　如果说过去的青山湖是单卖山水概念的话，那么如今随着区域规划的逐步清晰和推进，青山湖板块本应开始进入一个配套收获期，不过，对此王一兵表示有些失望：“我们2003年过来时信心满满，青山湖板块的位置好、山水好，临安的政府也承诺要加强公共配套。但是十年过去了，并没有达到当初预想的效果。”

　　纵观这十年的发展史，从昨日的“别墅区”范本到今天的青山湖科技城，青山湖板块的规划越来越好，却在公众视野中越行越远，那么，究竟是青山湖远离了我们，还是我们遗忘了青山湖？

　　省厅“相中”青山湖

　　“从杭州再往外10公里没有更好的区域了”

　　美国城市规划学家沙里宁曾说过，“城市是一本打开的书，从书中可以看到它的抱负”。打开青山湖这本厚重的书，从它的山水人文资源我们似乎已经可以窥究这个城市的发展。

　　在轰轰烈烈的城市化运动中，让我们回到十年前。

　　得益于“退二进三”的口号的提出，杭州城区大批工业企业陆续外迁，此时临安市政府积极争取，幸运的是浙江省科技厅正好也“相中”了青山湖板块。

　　“一方面考虑科技厅下面有一些科研事业单位，在杭州城区发展没有空间，需要密谋一些空间出来，而临安有一定的区位优势，至少跟我们中心城区还是比较近，它位于临安跟杭州主城中间。”从汤海孺的一番话中，我们能读出的是，青山湖的发展得益于它的区位优势，且潜力无限。

　　确实，当山、水、空气、森林、环境等居住要素合而为一时，青山湖的居住价值已无需赘言，自然是高端别墅的集聚地。而当西子与绿城的联合情定青山湖时，该板块自此有了品牌房企的入驻，区域的知名度和接受度再次被提升，而区域内的其他开发商对于绿城的进入，更是充满了信心。

　　至今，在王一兵眼中，这个板块依然是杭州区域内除西湖以外难得的山水胜地。如果以杭州为中心，放眼四周，有条件开发别墅的土地已经不多；而有山有水，又有配套依托的连片区域更是难得。青山湖区域可谓是不可多得的区域。房地产产业的发展为这个板块奠定了扎实的基础，2009年5月15日，青山湖科技城规划正式落地，才是青山湖板块未来的导火线。

　　紧接着，杭徽高速、02省道及科技大道三条主干道的开通和修缮，30分钟可到达杭州，更是大大缩短了青山湖与杭州的实际距离，青山湖板块从此被正式纳入了“大城西”的范畴。

　　用王一兵的话说，“从武林广场再往外10公里没有更好的区域了”。

　　可以说这几年的发展青山湖开始完成从“别墅胜地”到“绿色硅谷”的华丽转身。

　　具备了“天时、地利、人和”，青山湖板块本应风生水起，然而一声降价声“打破”了沉寂，这时我们才发现青山湖“掉队”太远了。

　　产业发展滞后缓慢

　　“青山湖只能远观不能近看”

　　“青山湖只能远观不能近看。”湖光山社营销部经理蔡磊说道。

　　随着青山湖这几年的发展建设，原本引以为豪的天然生态环境资源被破坏了。远远望去，青山绿水碧波，然而走近时，你才发现各种工程车、砂石灰尘大煞风景，无美感可言，蔡磊甚至形容这里的天气比杭州市区还“朦胧”。谈起这一点，青山湖各个项目开发商都不禁摇头叹息，青山湖整治的力度远远不够，本来属于重点推广的环境优势显然做得不够好，导致客户到现场的认可度急剧下降。

　　作为景观和度假休闲地，地段和资源彰显了青山湖板块别墅市场的内在特殊价值。尤其在杭州，除西湖以外，这样的山水胜地几乎绝版。

　　事实上，在很多开发商眼中，青山湖板块的发展本应是后劲十足，青山湖科技城的发力也必定会远远超过同样打“山水牌”的富阳银湖板块，然而现实却相反，青山湖的别墅虽独有一方蓝天净土、青山绿水，却始终入不了主流购房者的视线。

　　“到了冬天别墅能耗很大，玫瑰园一套上千万的别墅，由于业主忘记关地暖，一周竟然花了一万多元，不得不停掉。”这个略显荒诞的故事，使青山湖众多开发商一提及就摇头不已。

　　青山湖诸多别墅产品依赖于得天独厚的自然资源，但硬件配套不足、居住环境不便等弊端注定了其难以笼络主流客群。

　　而与和青山湖科技城同样定位的未来科技城相比，青山湖科技城的发展显得滞后而“无力”。

　　文一西路上的未来科技城和青山湖科技城是科技大道串联其两头的省级重点产业园，由东到西构筑的一条极富想象力的产业带，然而未来科技城持续发力，而青山湖科技城却显得“无力”。

　　未来科技城，集聚淘宝城、英皇娱乐基地、海创园等项目。而青山湖科技城的规划更大，产业布局也更加丰富。根据概念性规划及城市设计方案，未来的青山湖科技城的目标是和美国硅谷、印度班加罗尔相媲美，将会是“一个会思考、会呼吸、有机生长的智慧科技之城”，国家海洋二所、浙江省医学科学院、杭州电子科技大学信息学院、浙江警察学院、浙江大学、香港大学、中物院、清华园、西安交大科学研究院等都将签订落户协议。如今，却看不到成型的高端产业，发展显得缓慢而持久。“滞后”的板块配套和产业发展，逐渐给购房者造成了“独有山水资源而缺配套”第一印象。

　　“如果一个区域没有产业支撑的话发展起来是不可能的。”杭州市城市规划设计研究院总工程师汤海孺这样评价道，“青山湖的发展只是一个过程，城市规划的作用就像选址搭建一个舞台，如今舞台选好了、规模及功能定好了，下一步就要看剧本和演员的表演是否精彩了。”

　　“不该讨论开发环境好不好，而应该考虑居住环境好不好”

　　没有产业的支撑，青山湖板块的配套也成了软肋。

　　2011年华南老牌房企越秀地产进入后，其150万平方米体量的综合体，给该板块注入了一针“强心剂”，青山湖板块唯一的商业配套，星汇城给板块带来了一丝活力，然而单是越秀·星汇城的力量依然是薄弱的。

　　商业配套和产业的发展缓慢，无不与交通配套有关。

　　2006年，杭徽高速的全线通车，青山湖板块与杭州主城区的车程更短，交通往来更为便捷，然而高速过路费依然令很多杭州人对青山湖板块的距离望而却步。

　　2001年，连接文一西路和青山湖的科技大道全线贯通，青山湖科技城的交通自此得以改观。从临安青山湖科技城到杭州有了一条更为便捷的路线，30分钟可达杭州，自此青山湖以“30分钟生活圈”的行车距离与杭州接轨。

　　科技大道拉近了两城区人的心理距离，却没有拉近两个山水城市之间的“美丽距离”。越秀·星汇城的营销副总监廖鹏说：“科技大道余杭段与临安段的道路环境截然不同，临安段的路程灰尘太多，路上的碎石头甚至把我同事的车窗玻璃都砸破了。”

　　很可惜，城市发展了，然而青山湖科技城却忽略了它作为一个山水板块应有的本色。

　　对于科技大道的开通，最大的受益者是杭州城西的客户，然而对于杭州市中心的客群来说，这依然是个“遥不可及”的板块。或许真正待到2019年地铁5号线全线通车后，对于青山湖板块的心理距离才会有所改观。

　　除此之外，作为高端别墅板块的特殊性，青山湖也难免成为政策调控的“牺牲品”。2011年“，限购”“、限贷”新政出台，这个被业内称为史上最严厉的调控政策落地后，楼市迅速再度陷入低谷。“青山湖板块属于临安，不限购，但买我们房子的客户几乎都受到限贷影响。”王一兵坦言，别墅、排屋豪宅聚集的青山湖板块在这一轮调控中，受“限贷”影响非常大。

　　由于板块内配套严重不足，并且与杭州市中心距离过于遥远。对于绝大多数人来说，在杭州上班，却住在青山湖，很不“现实”。正因如此，过去，青山湖板块的诸多楼盘，通常都以“第二居所”的概念来拉拢购房者。

　　而近些年来，青山湖板块的排屋、别墅供应，一直处于饱和状态。

　　目前，板块内仍有湖光山社、锦绣钱塘、青山湖畔、郡原列岛花园、观唐骊景、西野风韵、青山湖玫瑰园、大山第、岛上、山湖印等10多个别墅项目在售，是杭州近郊板块中别墅供应量最大的一个区域。

　　需求有限，而供应巨大，决定了青山湖板块别墅价格很难“坚挺”，也在一定程度上挫伤了板块应有的价值。

　　在青山湖板块的发展中政府部门扮演着重要的角色。

　　无论是在过去、现在还是未来，在城市监管和服务上，政府部门作为区域发展的引领者和规划者，对于板块的发展起到了决定性的作用。

　　对于青山湖政府部门的工作，众多开发商给予了肯定，但同时大家也坦言政府部门对市场敏感性不够，对于居住环境改善力度上有所欠缺。

　　王一兵表示：“政府需要讨论的不该是开发环境好不好，而应该考虑居住环境好不好。”王一兵随后讲到自己项目中发生的一幕“，我们交房500多套，整个园区才70户装修好了。为什么？”事实上，据很多开发商表示，在青山湖这个原本接驳杭州市的区域，其基本的公共设施却依然滞后。“就比如煤气管道的接入，科技城天然气是城区的天然气，我们项目用的是临安的，临安的地暖收费2.9—3元/度，如果我是业主，我也不来这里住。”

　　相比后起的银湖、之江等板块，青山湖的发展显然是缓慢的，政府市场敏感度不足，开发商散散落落，板块居住配套环境欠佳……原因是多方面的，正如汤海孺所说：“青山湖板块的发展是一个过程。”而这个过程需要的不仅仅是时间。

　　本刊记者 俞琳

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