合景泰富周曜：地产界“苹果”不走寻常路，拒绝“快餐式”开发

　　全国视察，这一站在杭州！

　　来到杭州，周曜的行程安排得满满当当，“昨天我去看了样板房，发现他们把灯装错了，我叫他们重装，别看我是搞营销的，我们合景泰富对于设计的要求很高，对于每一个细节都追求完美。”当时，合景泰富在杭州首个项目瑜翠园即将面市，周曜带着一贯的“挑剔”忙不迭地参观了这个项目。

　　时间倒回到2013年10月10日，合景泰富经过多轮拉锯战，最终竞得未来科技城66号宅地，自此这家被业界称为地产界“苹果”的上市房企终于艰难地迈出了入杭第一步。与大部分上市开发商不同，合景泰富在短短三个月时间内，一口气在未来科技城拿下三宗地块，可谓毫无保留地诠释了粤派房企“低调务实”的基本标签。

　　周曜是个“怪咖”，对于记者的提问不按常理出牌。

　　万科一帮人评价他为“疯子”！

　　据周曜所说，当年他研究生一毕业，万科就跑来跟他说“激情与梦想”，周曜以“扯淡”两字打发了他们，自此他成了万科眼中的“疯子”。

　　身为合景泰富营销总经理，周曜任职还不到一年，甚至还没来得及背下“共铸卓越，创建无限”这8个字的企业文化，“文化是无形的，哪种广告语都无所谓。”周曜用一句话“搪塞”了过去。

　　但作为职业房产人，周曜言谈间满是从容与自信，对于当前行业的低迷与浮躁，这位驰骋地产圈多年的老总，表现出千帆过尽后的淡定与从容。

　　与周曜的聊天很是随意，操一口颇有特色的港式口音，周曜略带风趣地对当前房产市场谈了自己的看法，在周曜看来，2008年和2011年的大调控后的市场是有病因可追究的，“就像你出去淋了雨，感冒了，但是今年的市场让人摸不着头脑，坐在家里喝着白开水，茶都没喝，也没出去、也没淋雨，‘咦？’晕倒了，突然间就挂掉了。”周曜有些出语惊人，但很能调节气氛，一席话把大伙都乐翻了天。

　　01

　　拒绝“高周转”

　　杭州的房地产是最房地产的

　　与周曜的访谈约在了中午时分，大概彼此都没有来得及吃上一口午饭。

　　一上来，周曜就开始批判“高周转”，“这种所谓的高周转模式我们不认为是对的。”他将这一类的开发模式比喻为“快餐式开发”，并极力地与这一类房企“撇清关系”。

　　当外来房企大规模涌入杭州时，“高周转”也一度成为了他们入侵杭州市场的标签。事实上，“高周转”这一名词在2013年开始流行，奉行该战略的房企都做到了令人吃惊的“拿地—开盘”短周期。

　　其实这已无需赘言，在市场竞争加剧的背景下，高周转已成为房企保持发展速度的必备技能，没了这项技能，似乎行走江湖都成问题。但合景泰富选择逆潮流而行，在周曜看来，房地产的属性是不动产，它的属性注定了它不能像其他消费品一样去打造，也不能用制造业思维去做产品。

　　“其实很多企业现在在做一件事情，上市冲千亿，它其实是把房地产业当成制造业来做，制造业是出口，赚很少的薄利，然后做到很大的市场占有率，这就是制造业。你用这种快速copy的方式来进入杭州是不行的。”对于杭州“逢外来房企必水土不服”的市场环境，周曜有自己的理解。

　　谈到激动时，周曜为自己点上了烟，旁若无人，毫不避讳。

　　有目共睹，在杭州市场不乏“高周转”的项目，但通常这些项目又很难将品质和速度统一好，似乎一快就滥，成了很多项目的注脚，不少产品交付后，后续问题饱受业主诟病。

　　“杭州的房地产是最房地产的”，在周曜眼中，杭州市场是“另类的”，它和很多城市都不一样，周曜认为“很多地方的楼价上涨是纸上富贵，但杭州不同，杭州的涨是可以变现的，加之杭州市场民营企业多，藏富于民，自我循环能力强，因此也注定了杭州房地产市场有较强的金融属性，很多开发商进来，他如果用制造业的思维来做房地产，自然得不到认可，这和水土不服无关。”对于杭州市场的了解，合景泰富甚至不亚于杭州的本土房企，他将这一类本土房企归结于“是否尊重市场规律，是否尊重每一块土地，是否尊重每一个市场”。

　　合景泰富进入的城市不多，仅8个，作为一家上市公司，一直坚持“张弛有度，稳健有道”策略，按照合景泰富第二个十年的战略，仍然会关注一些高增长的一线城市。当很多地产企业追求跨入“千亿俱乐部”时，合景泰富一如既往在乎品质，因为它深信，高品质始终是人们追求的目标，也是在市场激烈竞争时的制胜法宝。

　　“相比较于所谓的‘千亿俱乐部’，合景泰富每年卖三四百亿的利润率是依然相对OK的，我们在香港的市值跟融创相比，利润率成长显而易见是非常稳健的，没有高负债。”合景泰富甚至有点“高傲”，它拒绝“高周转”，追求合理的利润率，他尊重市场，尊重土地。

　　02

　　地产“苹果”，

　　更注重设计的高端路线

　　“您是怎么评价自己的？”

　　“一般自己评价和别人评价的差距是很大的。”周曜调侃道，“我的下属，他们都怕我。”采访时，周曜依然保持了他幽默的风格，稍有距离感，但随着交流的深入，他的表情变得越来越柔和、轻松。

　　聊天期间，下属敲门，周曜偷偷把香烟藏在了桌子底下。在很多人眼里这是一个严厉的上司，但此刻在记者看来，周曜不经意的小动作却也显得些许可爱。

　　谈到杭州这座城市，周曜喜欢用美的眼光去欣赏它，“建筑、空间、环境都很好，很精致。即使是路边的一个小茶馆、小旅馆都做得蛮有意思的，这在别的地方恐怕都很难见到。”对于这座城市，周曜毫不吝啬地用“精致”来形容。

　　事实上，合景泰富窥觑杭州已久，对于短短三个多月在未来科技城连下三城，周曜告诉记者，这看似“神速”的布局并非一蹴而就，合景泰富其实对杭州市场至少做了两年多的调研，进入杭州的想法由来已久。

　　“把标志画那么大干吗？苹果的产品要在任何时候都让人一眼认出是苹果的产品而非苹果的标志。”这是乔布斯给工程师说的一句话，而这句话似乎与合景泰富有异曲同工之妙。合景泰富深谙生活之道，善于打造高端产品，虽然年销售额在三四百亿元，却是全国众多知名城市地标的创造者，被业界冠以地产界的“苹果”。

　　因此，难免很多人拿绿城与其相较之，但合景泰富的“高端”与杭州人熟悉的绿城表达方式不同，“前者追求精工，相对偏古典，我们偏设计时尚”但“殊途同归”，依然品质至上。

　　合景泰富偏爱设计，据内部人员透露，合景泰富高层人员多为设计出身，对于设计的精益求精甚至小到项目中的一草一木，“为达到预期的设计效果，合景泰富园林设计师跑了6700公里专程买了几棵意大利进口的洋玉兰。”

　　在周曜看来，这也是再平常不过的事情。

　　“你主要没看过，你看过了连看我们的眼神都不一样。”谈到合景泰富的设计，W hotel是不得不提的一个作品，在这个产品中，合景泰富将设计感发挥得淋漓尽致，“W hotel电梯里‘叮！’莫名其妙一个视频的眼睛张开了，大堂是三十几米水面高液晶屏。”在周曜看来，W hotel是类似于安缦的设计类酒店，但风格不一，这样的酒店在国内只有一家，而且就在广州。“对于绿城是认可的，放大到未来十年，绿城依然是成功的，我也不认为失败。”合景泰富在产品上的打造与绿城有过之而无不及，周曜对于绿城的产品也一直给予肯定的态度，“2009年，当时绿城宋卫平董事长看了我们成都的一个项目的园林设计，觉得设计不错，后来我们的园林设计帮他们做了杭州四季酒店。”

　　03

　　3个月连下三城

　　未来科技城最具杭州财富成长地

　　与很多外来品牌开发商不同，合景泰富进入杭州没有多板块、大面积地布局杭城，反而低调地选择了未来科技城的那“一亩三分地”，至于为何对未来科技城情有独钟，周曜认为这个地方将是杭州财富成长最快的地方。

　　在未来科技城，合景泰富在杭的首个项目瑜翠园现场售楼部和样板房已经开放，远处则是已经投入使用的恒生科技园、省委党校、理工大学，这附近还有合景泰富去年拿下的第二个项目，隔着文一西路遥遥相望的是淘宝城，在它的南面是合景泰富在杭州的第三个项目。

　　对于这三个项目，周曜坦言，肯定都要做高品质的住宅项目，即便地价有些高、目前市场有些低迷，“但我们认为上半年不悲观，下半年不乐观”这是合景泰富今年持有的态度，看似较为保守，但确是拿出了最大的诚意。

　　事实上，选择未来科技城是对于整个华东布局的举措。在入驻到未来科技城之前，全国性的四个新城合景泰富都去看过，而唯独未来科技城的规划在合景泰富看来，堪称“比肩全球”，“四大科技城里面最有国际化和前瞻性的，地块区域规划得好，而且轴线不是留给高楼，是留给水系、湿地和公园的。”周曜盛赞道。

　　据不完全统计，未来科技城由于这两年土地出让量大，今年下半年有10多个新盘上市。新盘供应量就达319万平方米。竞争如此激烈，合景泰富如何突围？

　　“尊重这个地块，精益求精做设计，做我们该做的。”之后，周曜补充道：“房子再刚需也要上百万，上百万的东西为什么不能做得好一点呢？”

　　“这个项目主力户型是89平方米的小三房，也算是针对刚需群，但我们希望做得更精致，89平方米，3个房间+客厅都是朝南，而这个设计，起码牺牲了三四千万成本。”周曜认为做一个几千万的售楼处，还不如实实在在地把空间让利给客户，这是合景泰富踏入杭州市场的第一个产品，合景泰富希望把空间做得更极致也更到位。

　　而对于市场上一些浮夸、不切实际的产品，周曜显得有些厌恶，他狠狠地批判那些所谓的“西班牙、法式、地中海风格”，在他看来，这些开发商甚至有点无知，“那些国家都是在大西洋的西岸，包括美国的California也是这种style，但地球由东往西转，两者的洋流、气候是不一样的，所以像杭州这样的城市不可能与那些城市同日而语，你这不是扯淡、坑人么。”

　　本刊记者 俞琳