房地产面临分化 未来行业或将深耕专业领域

　　未来的养老地产是一个整合多种资源，如医疗保健、学习娱乐、保险等于一体的综合性城市配套服务行业。不同阶层目标受众由于收入水平、受教育程度、自身经济能力的差异，防老观念不同，因此对服务功能的要求也不尽相同。传统地产行业面临分化风险，资本重组和业务整合成为目前开发商亟须调整的重要工作内容之一。目前存在两极分化的情况，不仅仅指一二线城市与三四线城市的分化、大中小开发商的优劣胜汰，也表现在开发商主要发展战略思路和重点开发模块的分化。主要原因有四点：第一，特色化服务拉升市场对品牌的信心，为项目品牌增值；第二，专业领域内形成龙头效应，力争排名靠前位置；第三，突破传统地产开发瓶颈，在单体项目内扩宽产业价值链，增加利润渠道；第四，后期广告投放、目标客群定位更具针对性，快捷有效，靶向目标命中率高。

　　由于人口逐步呈现倒三角结构，老龄化社会趋势越来越明显，老年人口比例逐渐攀升，养老地产作为一项具有社会性意义的集商业住宅为一体的行业，肩负着减轻社会养老负担的重任。从绿城的乌镇雅园到万科的随园嘉树，地产大佬们已经意识到养老地产近几年所迸发出的强大生命力。

　　可以预见的是，未来的养老地产是一个整合多种资源，如医疗保健、学习娱乐、保险等于一体的综合性城市配套服务行业。不同阶层目标受众由于收入水平、受教育程度、自身经济能力的差异，防老观念不同，因此对服务功能的要求也不尽相同。受众群的进一步细分对于开发商软实力包括后期物业管理、养老服务的后续要求也更高，量身定制、个性化服务，从根本上解决各个阶层客户养老以及老有所用的基本需求。目前还未形成一套标准的利润体系，属于试水阶段，不过良好的发展前景和近乎空白的市场容量为开发商提供了抢夺客源的先机。

　　养老地产不属于快进快出范畴，不适合已经形成快速操盘习惯的开发商，养老本身是一个持续性、长期性过程。政府部门需进一步加强监管、审批力度，拉高门槛，避免开发商一窝蜂进入，引发后期开发过量、供应过剩等问题。

　　建立在自然资源上加以开发的旅游地产出现小范围内地域扩张，从目前开发水平来看，沿海及内陆旅游风景区日益形成规模化效应，人流导入、商业配比增持、地方政府政策支持与交通系统的不断完善，属于旅游地产开发的重要因素。

　　人口素质的提高带动消费理念的转变，以旅游度假、悦享生活为目的的新型居住观念普及，围绕旅游服务产业链展开项目深耕，但是诸如周期长、环境制约明显、资金风险高等问题仍然不可避免。同时项目开发所带来的人气导致环境舒适度降低，后期物业服务脱节引发一系列蝴蝶效应，也需要被有意向加码旅游地产的开发商所重视。

　　葛敏慎

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