90㎡户型到底能做几房？

　　一个号称“最好的90方户型”在今年的房博会上居然敢高调叫板杭城90方户型。

　　是否还记得那一幕，钱江府在房博会上“大摆擂台”，在“孤独求败”户型PK活动中邀请主城区各楼盘的90方来比拼，以7项优势挑战杭州(除萧山、余杭外)90方户型，只要您发现杭州主城的90方在售房源有4项指标超越钱江府，就能够在德信大家钱江府展位现场领取500元现金奖励！

　　这个“德信21年来最好的户型”经历了4天的PK，但最终没有一人能领走这份大礼。

　　好嚣张的“90方”！

　　在90方户型大行其道的今天，将户型做得更极致成为很多开发商底气和自信的资本，足见，在这个拼户型的年代，无出其右的90方户型必然是这个时代的主角。

　　逾55个开盘楼盘，90㎡户型几乎全部为“小三房”

　　从最早90方开始做小三房，到前两年90方常常可以做到三房两厅两卫，再到今年多个新盘都做到了令人称奇的可变四房，可以说90方户型设计已经完整经历了一个多功能化的进化过程。值得一提的是，小户型的“功能化”并未止步。尤其是进入2013年，开发商为了抢夺更多客户，越来越重视刚需户型的性价比，市场上越来越多的楼盘开始采用三房两厅两卫设计，将主卧打造成套房。

　　于是，在政策可允许范围内，90方的小户型设计几乎挖空心思做到了极致，90方做不到三房两卫或可变四房都不好意思说自家户型好。

　　回顾杭州小户型设计演变历程，三房设计其实由来已久。在比较早期的商品房中，就有不少90方小户型房源采用三房设计。但这样的设计成为显而易见的潮流，则始自于2010年。当年，随着限贷令、限购令的出台，楼市步入“刚需时代”，购房需求以自住为主，开发商比以往更加关注房子的居住性能。

　　与此同时，因为限贷令、限购令在事实上增加了换房的难度，房企为迎合购房者“一步到位”的置业思路，也更倾向于将小户型打造成三房格局，适应“三代同堂”需要。

　　早在2013年，当年杭州楼市住宅销售套数排行榜前十中，仅极个别楼盘的90方左右户型房源未采用三房设计。

　　而如今，这一趋势继续延续。据统计，2014年11月杭州逾55个楼盘有开盘计划，这些楼盘中，绝大多数都推出90方左右户型房源，而这一面积段的小户型房源，几乎全部为“小三房”，甚至更大。

　　90㎡产品的演绎五花八门

　　是创意无极限，还是挑战设计之巅？

　　杭州市场上是否已经把如此钟爱的“90方”做到了极致？

　　不置可否，90方，似乎是目前市场上最吃香的户型。限购3年，特别是2014年行情转淡，刚需市场也成了开发商的必争之地。“90方”的产品在杭州市场上比比皆是，但为修炼内功、打造品牌，特别是在户型创新上，开发商们纷纷下足了功夫。“N+1户型”、“90方三房两厅两卫”、“90方四房”、“三叠双墅”等新颖产品层出不穷，甚至有开发商“病狂”地将90方做到了五房。各个开发商对90方产品的演绎五花八门，但如此发狂的户型创新是开发商的创意无极限，还是挑战设计之巅？

　　但可以肯定刚需、小户型已经跻身为楼市最具分量的关键词。

　　位于滨江西兴区域的双地铁楼盘中天·官河锦庭，其89方户型分别做成了三房两厅两卫和可变四房户型，空间利用率很高。当中89方的三房可变四房户型为中间套，赠送约15平方米，并且做到了南北通风，两房和客厅三个开间朝南。

　　玖珑山的88方“2+N”户型，可以拓展成主人房、老人房、儿童房、书房四位一体的极致产品，大量赠送面积使得实际得房率可达100%。

　　紫元·尚堂90方“Alt+”户型，90方可创变三房两卫，通过赠送空间的改造和装修，轻松切换舒适生活，以实现不同人生阶段的不同空间需求。

　　赞成杭家将90方创新性地打造成大四房，最高赠送面积20余平米，普遍实际得房率90%以上，其中还有面宽12.8米、四房朝南的90方户型，更是再度挑战了城北90方户型的“极限”。在“90方”户型创新方面，开发商可谓是动足了脑筋，而如何将功能性和舒适性做得恰到好处是90方户型最见功底的课题。杭州所在广告公司总经理连诗超认为，“目前的90方户型设计更多体现在性价比上，这个和刚需客户功能性的实用需求相关，通俗的说法是过日子实用性选择，户型那肯定是多多益善啦！”

　　但上海望源企业总裁助理黄欣伟认为“90方做到极致，是在高房价背景下，开发商的应对之举，这个行为对产业是伤害，因为‘进一步压缩了舒适度’，可喜之处在于‘开发商开始站在消费者角度换位思考’了。”

　　我们不妨认为这是市场政策导向的产物，“70/90政策，房价襟肘，就此开创了赠送面积先河。”之江珊瑚沙项目徐迅评价道。

　　“目前的三房四房五房，只是图纸上可行，居住上不可行”

　　对于购房者而言，一套经典的90方户型，不仅能照顾到生活所需的每个细节，具有强大的实用功能组合，同时还具有空间视觉美感，更具有随家庭发展而衍生的空间变化的灵活性。在房价动辄逾百万的当下，设计优秀的90方户型无疑能让购房者在享受到人居品质提升的同时，得到较多的经济实惠。

　　随着楼市黄金投资十年过去，进入完全的“自住时代”，户型在一个房产品价值中的权重持续增加，杭州市场上的户型创新这两年来也是灵感不断创意迭出，经济实用、功能完备的“小三房”逐步成为90方小户型设计“标准”。当首次置业刚需人群和改善型刚需人群仍将为市场消费主力时，能在多大程度上满足他们对好户型的渴求，也就成为了开发商在激烈市场竞争中胜出的关键。

　　为了把中小户型做紧凑，部分开发商动足了脑筋，通过各种可变空间，甚至将有些90方小户型可以做到四房或五房。不过多数产品受到面积限制，舒适性大打折扣。比如分区不明晰，各个空间开间、进深比例不和谐等。因此，部分开发商面对这样的设计思路，不无犹豫，户型的设计优劣，能造成居住感受与未来价值的大相径庭。放眼当下杭城90方，分歧已经显现：未来，我们要舒适性还是要经济性？对此，连诗超提出一个问题：“未来的90方产品和户型设计，就是面对未来的90后的消费者，开发商做好准备了吗？”

　　连诗超认为现在的开发商还是以60、70后思维为主，面对全新的90后，其实是不太了解他们。比如他们的价值观、金钱观、家庭观是什么？对房屋的观念和态度是什么？对物质和精神上的需求点是什么？可能都不是特别了解。

　　就舒适性和经济性的问题，黄欣伟认为市场上的90方户型从空间上看，做三房已经是极致，这种极致是包容的说法，而这种面宽尺度下，很可能发生“儿童房放不了大床，成为名副其实儿童用房”的未来隐患。

　　对于居住者的全面的生活考虑和人性化的户型设计已成为开发商不断思考的问题，那么怎样的90方才兼具功能性和舒适性？

　　“必须知道和了解他们的生活态度，才能做出符合他们需求的产品。比如他们对社交、个人爱好、个性化的主张，都会对户型和产品的设计提出挑战！”连诗超对未来的90方产品提出了要求。

　　黄欣伟的观点则更注重居住属性，他认为从功能上分析，90方最好做两房，这样尽管房间少，但是“实质上”可以有“再容量”，而目前的三房四房乃至五房，只是图纸上可行，居住上不可行。

　　90方户型如今大行其道，“究其根本原因是市场化，客户需求在那里。”尚锐地产总经理李伟国解读。

　　未来的90㎡市场，谁了解90后，谁赢得市场

　　一纸严格的规范下来，或许将彻底改变大行其道的“偷面积”现象。

　　“买90方能有170方的面积”，曾经，杭州某些楼盘的得房率曾经高得吓人。但是，这些让人惊叹的“偷面积”现象，即将成为过去式。

　　7月1日起实施的住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》(下称《规范》)，对当前很多“偷面积”楼盘有极大的杀伤力。赠送的飘窗、双层挑高露台、设备层、地下室采光井等等，这些原来可以用来赠送的面积，现在统统成了计算在内的建筑面积。这也意味着，开发商寄望“偷面积”增加卖点，买房人寄望“偷面积”得实惠的时代终结了。

　　“买两居室送书房”、“近30%的高附赠率”、“买一层送一层”……这些夸张式“送面积”背后，是开发商习惯性地“送阳台”、“送设备平台”、“送飘窗”、“送半地下室”等招数。

　　楼市竞争太过激烈，除了价格战以外，赠送面积是楼盘销售中最有效也最吸引人的设计。

　　在杭州的楼盘开发史上，中海·钱塘山水、天阳·上河、顺发·和美家等都是户型创新的高手。2008年，以“魔方户型”登陆杭州市场的中海·钱塘山水，89方可以做到五房两厅，让杭州人民大开眼界。

　　当偷面积的时代终结后，“90方”又将何去何从？

　　“个人认为未来的90方市场是个性化、差异化、定制式、独立性、分众化的市场。谁下心思了解90后，谁就赢得市场。”连诗超认为了解客户需求才能赢得市场，万科就是一个很好的例子，“万科领跑市场这么多年，绝非是偶然！大家应该很清楚最早的小太阳，小小太阳的客群分类吧，那是万科在本世纪初对80后客户研究的结果。”

　　偷面积时代过去之后，黄欣伟认为户型设计要全面进入“家居动线研究”时代。而所谓“家居动线研究”时代，即是要在户型上下功夫，不再是将户型往多房拓展，而是应该将多余脂肪彻底去掉。黄欣伟认为设计师要去体验生活，要去采访家庭主妇，更要去观察——房间里走一圈，如何用最小的距离完成最大的“沿途功能”。

　　作为开发商代表徐迅认为“需要满足新婚到宝贝3岁时家庭居住生活空间所需”，是开发商不断追求的90方户型。

　　“90方是一个特别的面积段，与生命轨迹休戚相关。好的90方唯一标准，符合生命轨迹的空间属性。”在徐迅看来，开发商们不会一如既往地继续追求户型的极致，未来的产品还将回归传统的居住属性和传统户型。

　　“等到人人都有了，就要比较舒适度了。”黄欣伟补充道。

　　本刊记者 俞琳

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