房价点评：武林壹号为什么可以卖到5800万

　　今年上半年，武林壹号6号楼边套640平方米的楼王公寓售出5800多万高价。这是杭州历史上售出的最贵的公寓，也刷新了近半年武林板块住宅价格。5800多万，按照一套刚需公寓近100万的总价来计算，相当于其58倍，相当于一套武林壹号能买下普通楼盘的一整栋楼。

　　品牌价值：武林壹号被称为滨江集团与绿城集团的一次空前联袂，这两大本土大佬，几乎占据了杭城豪宅市场份额的60%以上，其品牌价值不言而喻。武林壹号能卖出这样的高价，和绿城、滨江的品牌是密不可分的。对于高大上的土豪而言，住哪里不重要，住谁造的房子才是王道。

　　地段价值：武林壹号所处的武林板块，用寸土寸金这四个字来形容一点也不为过。武林壹号位于杭州市的绝对市中心位置，武林广场北侧。坐拥杭州最繁华的商务圈。与此同时，还具有千年历史的京杭大运河水景资源。地段的稀缺让武林壹号的含金量又高了不少。

　　拿地成本：2006年9月，绿城集团联手滨江集团以36.3亿元的总价在竞标中胜出，将武林壹号所在地块——杭汽发项目收入囊中，楼面价在当时高达10870元/平方米，成为当年名副其实的“地王”。通常一套房子的价格，土地成本占了近三成，武林壹号所在地块的高地价，也让武林壹号还没出生就拥有了豪宅的基因。

　　配套资源：武林壹号距离杭州市政府250米，距离商业中心武林广场500米，南距杭州大厦仅350米，北面和西面远离文晖路、湖墅南路两条主干道，东隔京杭大运河与西湖文化广场相望。周边商业包括杭州大厦、武林银泰、西湖文化广场、环球中心等顶级商业配套；学区资源包括武林门幼儿园、安吉路小学、朝晖中学、朝晖试验小学；交通更是便利至极，地铁1号线和3号线汇聚于此。

　　如果按比例来划分的话，品牌价值、地段价值、拿地成本、配套资源，它们在一套武林壹号的房子总价里是怎么占比的呢？

　　我爱我家市场评论员宋文杰告诉记者，地段占40%，拿地成本占30%，品牌价值占10%，其他成本占20%。“其实地段是主要因素，稀缺的地段使得土地成本也比较高，加上高端物业在规划设计过程中，其实会牺牲不少空间。而品牌价值，应该来说，相对弱了，这么一块好地，换作别的公司来操作，也是标杆性的。无非绿城在建筑质量上，全国还是排名靠前的，所以更让人放心。如果换做是其他开发商的武林壹号，估计也可以卖到这个价格吧。”

　　锋芒地产董事长杨怀新认为，地段只是必要条件之一，重点在于滨江绿城的品质、品牌、口碑，客户对于他们豪宅打造能力的信任。就目前而言，现场参现后的反馈也极少负面。“价值跟成本无关。你花了10万买了9999朵玫瑰，姑娘不喜欢你，价值为0。如果品牌包含品质、口碑，同时包括业主的圈层社交需求、虚荣心，他的决定因素在80%以上。不满足这些的可能连门槛都迈不进。”

　　那么其他专家和网友又是怎么评价杭城最贵的公寓武林壹号的呢？记者多方采访，且听江湖上有关武林壹号的传说。

　　专家点评

　　鸿伟摩尔董事长杨建伟：“价格脱离价值”

　　价格脱离价值，就项目价值而言最高不会超过每平方米5万元，因为住宅的价值不是以地段的好坏来决定的，结论就是——价格脱离价值，从价格策略角度来说稀缺产品定价没有可比性，市场也会接受，见仁见智吧。

　　锋芒地产董事长杨怀新：“一种营销策略而已”

　　武林壹号的价格是喊高打低吧，一种营销策略而已，目的在于回归本源，树立最贵品牌。实际主力成交应该还是5万－6万元/平方米吧。武林壹号所处的武林板块，在最优资源集中地，全省富人区，有定价权，其他豪宅、伪豪宅只能看其脸色下饭。强者恒强，赢家通吃。

　　尚锐地产机构总经理李伟国：“地段决定价值”

　　中心地段决定价值，地段的稀缺性；浙江不缺少购买力，缺少可以打动客户的合适的产品。

　　我爱我家市场评论员宋文杰：“这个价格可以被人接受”

　　首先在杭城，武林CBD区域里，不存在类似别墅、排屋这样的物业，也少有面积这么大的高端公寓。而640多平方米的公寓，其实可以视坐一套空中别墅了。从这个角度看，这个价格应该可以被人所接受。武林壹号的价格，成功地树立了杭城中心区域的价格标杆，定义了杭州核心区的物业价值典范。

　　网友点评

　　@herozheng：这个楼盘是一种符号了，就跟小姑娘拿个LV去挤公交一样，这是个符号了。实际卖得好或不好，跟市场、尤其是跟我们的市场已经不相关了。

　　@钟大大：便宜啊，一方切糕都要16万呢，糕副帅表示无压力。

　　@fengmilan：市中心的豪宅本就是稀有物，价格多少和普通老百姓无关。而且有钱人看中的不单单是这房子的价格，这是一个圈子，扩大人脉关系，这价值就不是几百万能衡量的。老说别人钱多人傻，真傻会赚那么多钱？思维就不是一个频段的。

　　@心灵的一周：其实武林壹号卖得越贵，对滨江其它项目来说就越是好事，因为有更多资金可以分摊用于改善项目品质。@海德堡2000：其实这种房子是7万还是17万，或者170万都与我们平头老百姓无关了，这个只是富人的游戏。就像10克拉的钻戒，平民百姓一样无缘拥有。

　　最新动态

　　11月，武林壹号共有5套房解除合同。据了解，对于武林壹号来说，退房已经不是偶然事件，事实上，上个月武林壹号就陆续有房源解除合同。武林壹号的企划主管薄江瑜对记者解释：“限购放开后，有些用公司买的就可以改为个人了；限贷放开后，有些换个家人的名字，可以做首套了。更名的流程是先把原来这套推掉，然后用新改的名字重新上合同，所以会有退房的显示。”

　　本刊记者 易婉