都在做商品房养老地产，谁关心过养老院？

　　早在去年，养老地产就开始进入了人们的视野。不仅泰康人寿、合众人寿、平安、新华等保险公司先后进入养老地产领域，万科、保利等多家国内知名地产商更是先发制人，早早地开始关注养老地产。而在今年，养老地产的声势不断壮大，宋卫平的蓝城要将乌镇雅园打造成养老地产的旗舰样板。就在不久前，DAO陆道也在上海举办了一场关于养老地产的沙龙，讨论该如何面对面向未来的中国式养老地产智与道。

　　所有的一切都表明，开发商瞄上了“养老地产”。据不完全统计，业内入手养老地产的地产商超过80家，上市公司就有30家左右，其中不乏知名房企。但养老地产未卜的盈利前景对于地产商来说挑战明显。

　　房企大佬先行一步

　　在摸索的道路中也许知名房企能做得更好。万科在养老社区、嵌入式养老服务中心以及自持老年公寓三个方向上都有尝试。位于杭州良渚文化村的随园嘉树楼盘以“养老服务”为卖点，配有40余项适老性能设计。享受良渚文化村将近十年的成熟社区配套，包括浙大一院良渚门诊部(三级甲等医院)、浙江数字医疗卫生技术研究院、4A级旅游景区资源地理位置，以及玉鸟幼儿园、玉鸟流苏商业街、白鹭湾君澜度假酒店等。但因为随园嘉树的土地性质为旅游用地，40年产权，无法分割小产权，只能签使用权合同。因此，第一期是出售使用权，后续杭州万科的养老产品将主要以租赁的模式对外发售。万科打造以服务为核心的养老社区，配套了一栋颐养中心和一栋康复中心，其中康复中心包括4500平方米集中式配套中心“随园会”和122床护理院。除此之外，万科采纳了持续照料式养老社区(CCRC)的理念，打造独立的养老运行服务体系。

　　而蓝城则希望能够让中国的老年人住上一些高品质的房子，按照宋卫平董事长的话来讲，让老年人体验一种像国外一样高品质的养老生活。养老地产是蓝城非常重要的板块，目前都是蓝城自己开发的，乌镇雅园、象山玫瑰园，还有安吉的桃花源。老宋很重视养老这一块，在服务运营上分两大板块：一个板块是老年护理，主要针对年纪比较大一点的老人，或者说行动不太方便的老年人。而第二块就是学院式养老为主，主要针对那些相对来讲年纪比较轻一点，各方面也比较健康，自理能力也比较强的老人。像乌镇雅园，寓教于乐，老有所乐、老有所学、老有所养，主要把老年人学习+生活+养老的生活氛围营造出来，寓教于学把养老还原到生活里面去。

　　然而，这一切都仅仅是看上去很美曾经有人算过只要1/10的老年人成为养老地产的消费者，那么养老地产就会迎来市场爆发。梦想往往是美好的，处于起步阶段的任何一个行业，面对各种各样的难题实属必然，养老地产也是如此。养老地产要在未来几年中获得大发展，需要破解诸多现实制约因素。

　　首先，做老龄产业要有爱心，不能一味要求赚大钱，这对于高回报行业的房地产来说，两者就出现了冲突。养老地产面临的局面是“有钱的人还没老，老了的人却没钱”，养老社区普遍将自己的目标人群定位为“高知、高干、高管”人群。以乌镇雅园为例，目前均价13500元/平方米，从价格可以看出定位显然是高端人群，最起码是不需要为儿女的房子问题发愁的老年人或者是子女有经济能力再买一套高端住宅给父母的人群，这在当今的中国显然是少数。如何找到消费能力与高收费相匹配的客户是销售养老地产首先要解决的问题。

　　其次，中国人根深蒂固的养老观念没有转变。“养儿防老”是中国几千年以来坚持的养老观念，不可能在一夜之间改变。若非孤寡老人，老年人都希望能在自家安度晚年，寿终正寝。而孤寡老人所占的比例却又是极低的，这便导致了养老地产的发展缓慢。

　　再次，如今的养老地产讲的其实仍然是地产，而养老应该是一种服务，应该是由专业的养老服务商提供，而不是由地产商取而代之。想要形成如发达国家的养老院模式，并不是依靠开发商就能完成的。它需要国家有成熟的医疗系统作支持，需要有足够数量的床位满足如今这个日益老龄化的社会。根据数据显示，市三福利院拥有床位2000张，老人居住用房1100余间，是目前全市规模最大的公办养老机构，最新统计已有132人入住，但从去年8月开始预约登记至今已有4000多人报名，势必又会形成“一床难求”的局面。而根据杭州市养老服务业协会统计数据，全市共有60周岁以上老人135万人，然而仅有养老机构90多家，主城区还不到50家，远远不能满足社会化养老需求，社会养老的服务远远供不应求。

　　从中，我们看见了不平衡：一方面是开发商如火如荼地投身养老地产行业，企图获得高回报，但仍然没有找到合适清晰的商业模式，所有的一切都在摸索阶段。而另一方面是相较价格更低的养老院却“一床难求”，政府没有做好相应的医疗保障，而开发商也习惯了“赚快钱”的盈利模式，因此没人“关心”养老院是因为投资回报率低且慢。但，可以肯定的是，服务一定是养老地产发展的温床，从服务入手，给这个新兴产业一些时间，让我们看看未来会发展成什么样，也许在我们老去之时会迎来它的黄金时代。

　　本刊记者 张秦燕