代还债务冲抵房款，靠谱吗？

　　本期案例

　　2003年12月10日，家住重庆渝中区的原告李锐、冯溪夫妇与被告朱云签订售房协议（以上均为化名），双方约定夫妻俩将一间门面房出售给朱云，价款为24.5万元。

　　为了减少中间环节的麻烦，商定付款形式为被告朱云分别向某信用社支付16万元，向债权人刘某支付7.8万元，向中国建设银行支付0.7万元，代两原告偿还上述三处债务。以上债务由被告自行处理，与两原告无关。

　　2003年12月16日，在房管部门办理房屋产权变更手续时，原告李锐与被告朱云签订了房地产买卖契约，约定房屋价格为24.5万元，被告朱云应于2003年12月20日前一次性给付。

　　契约签订之后，被告朱云按约为两原告偿还了农村信用社、刘某、中国建设银行的所有债务。但朱云实际偿还的某信用社债务额为15.042万元，比之前约定支付的16万元少了9580元。因此，李锐夫妇以此为由，将朱云告上法庭。认为朱云应该将9580元作为购房款予以支付，要求被告朱云支付所欠房款9580元及逾期利息1468元。

　　原、被告之间签订的售房协议中，约定由朱云将房款代李锐夫妇偿还三处债务系以房抵债，被告朱云按约承受原告的债务后，债权人与被告就债务的履行与两原告不再有利害关系。

　　因此，法院最终判决被告朱云不应支付原告9580元及利息1468元，驳回原告的诉讼请求。

　　律师解析

　　对被告朱云应否再支付两原告9580元及逾期利息1468元，有两种观点：

　　第一种观点：原、被告之间是一般买卖合同关系，其房价约定明确，双方约定由被告朱云代为偿还原告三处债务是房价支付方式，在被告实际偿付15.042万元结清该债务后，不能视为其已履行了给付16万元房款的合同义务。因此，被告朱云应支付原告所欠房款9580元及利息1468元。

　　第二种观点：原、被告之间签订的售房协议中约定，由被告将房款代两原告偿还三处债务系以房抵债，被告朱云按约承受原告的债务后，债权人与被告间就债务的履行与两原告不再有利害关系。因此，被告朱云不应支付两原告9580元及利息1468元，两原告的诉讼请求应无效处理。

　　重庆捷讯律师事务所刘珣律师认为，争议中的第二个观点更合乎实情。

　　本案中李锐夫妇与朱云签订的《售房协议》是有效的，对当事人双方具有约束力。被告朱云已经履行了合同约定的全部义务，偿还了李锐夫妇欠下的三处债务以抵偿房款，双方的债务就履行完毕。因此，原告提出的诉讼请求不应得到主张。

　　李锐夫妇和朱云之间系一般买卖合同关系，双方签订的售房协议和房地产买卖契约系其真实意志的表达，且不违反法律规定。

　　根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”

　　根据原、被告双方此前签订的《售房协议》，双方除约定房屋买卖事宜外，另外约定了朱云应该履行的附随义务：即朱云用为两原告偿还原本属于李锐夫妇的三处债务的方式给付房款。上述债务由被告处理，与两原告无关。

　　因此，根据合同法“当事人约定优先原则”，被告朱云按合同约定为李锐夫妇偿还三处债务的方式支付房款后，原告与被告间债务就履行完毕，应当认为被告已履行了合同约定的全部义务。因此，被告朱云不应再支付两原告9580元及逾期利息1468元。

　　另外，根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。本案原告李锐夫妇是在没钱偿还债务的情况下，将其所有的一间门面出售，房价是以夫妇二人对外所欠的三笔债务总额来确定的，双方签订售房协议的目的是以房抵债。

　　从售房协议约定的“以上债务由乙方(被告)处理与甲方(原告)无关”的内容来看，双方对信用社的这笔债务没有其他特别约定存在可能多还或少还两种情形时应如何处理。因此，从合同签订的目的和公平性、诚实信用原则考虑，李锐夫妇的诉讼请求也不应予以支持。

　　记者侃案

　　根据合同法“当事人约定优先原则”，当事人对有关权利冲突的处理有合法有效的合同约定的，应当尊重当事人的意志，优先适用合同中的约定处理纠纷。天下没有不费力就能办妥的事，事实告诉我们，图一时便宜肯定会留下后患。在房屋买卖中，合同尤其重要，签订合同时必须多长一个心眼，考虑周全。假如遇到李锐夫妇这样的问题，合同中没有明确规定，就算告上法庭也无济于事。

　　名词解释

　　债权人：

　　债的关系中有权利要求另一方（债务人）为或不为一定行为的当事人。在债的关系中，债权人是特定的，有权要求义务主体履行约定的义务。如果债权人由于对方不履行义务而遭受到经济上的损失，有权要求赔偿。

　　房屋产权变更：

　　包括两方面内容：1.法定名称变更，即权利人作为权利主体没有变化，只是使用权名称发生更改；2.房屋登记信息发生变更，房屋坐落的街道门牌号、房屋名称、房屋面积等发生变化，需要进行变更登记，房屋重新翻建等，需要进行更正登记。

　　文|兰沫渃

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