不「抑新增」的「去庫存是耍流氓」

　　習近平於十一月十日主持召開中央財經領導小組第十一次會議，研究結構性改革和城市工作時，針對房地產問題作出：「化解房地產庫存，促進房地產業持續發展」的指示。

　　政府買商品房是餿主意

　　由國家最高領導人「親上火線」關切單一產業之處境，既使房地產從業人員受寵若驚，也說明事態趨於嚴重，到了必須盡速處理的地步，於是各方專家提出的各種「藥方」充斥媒體版面，令人眼光繚亂。惟在我看來，這些方案要嘛緩不濟急，要嘛「頭痛醫腳」，並未掌握關鍵核心，對問題的解決並無實質幫助，甚至無異於添亂！

　　其中至少有一條：「由政府出面購買、租賃閑置商品房，作為廉租房和安居房」就是典型的餿主意。如果當前的樓市狀態是房價過高，消費者買不起房，使開發商陷入銷售困境，那麼這一招雖有圖利房企之嫌，但至少是管用的，但實際的情況是除了一線及部分二線城市之外，多數城市之房屋供給已嚴重超標與失衡（八十萬人口的城市，三十萬套新增房源），即使全城換新房都過剩，更何況不少居民已有一套或以上的房子。

　　全城換新房都過剩

　　因此，姑且不論以當前地方政府債務平台之高（研究機構統計在二十萬億元以上），是否有能力購買閑置商品房作為廉租房、安居房？就算有此能力，是否有此意願？就算有此意願，是否有此必要？均需再三斟酌。

　　至於以租賃方式作為廉租房、安居房，看似可行且成本較輕，問題是這並無法解決開發商資金鏈瀕臨斷裂的燃眉之急，畢竟以逐年給付少得可憐、盞盞之數的房租，根本不足以緩解開發商的經營困境。

　　故而在我看來此計不可行，就算採用了，也只是從眾多面臨倒閉風險的房企當中擇「優」挑選，解救極個別開發商於水火之中，而對龐大房屋庫存量的降低，有如杯水車落。

　　投資增速嚴重下滑

　　毋庸置疑，當前房地產狀況極不理想。相關數據顯示，固定資產投資在超過三十年年均百分之二十六的高速增幅之後，今年前十個月增速竟滑落至百分之十點二，依目前走勢觀之，全年跌破雙位數堪稱「指日可待」之大概率事件。在房地產投資增速方面，態勢更加不理想，十月增速降至百分之二，為連續二十一個月下滑，一至十月份，房屋新開工面積下降百分之十三點九，房地產開發企業土地購置面積同比下降百分之三十三點八，降幅與一至九月份持平；土地成交價款五千七百九十四億元，下降百分之二十五點二，降幅收窄百分之二點三。到十月末，商品房待售面積六萬八千六百三十二萬平方米，比九月末增加二千一百二十二萬平方米，其中，住宅待售面積增加一千一百八十萬平方米，創歷史新高。

　　這究竟怎麼回事？難道從去年九月三十日啟動的一系列以金融手段為主之救市政策絲毫未發揮應有效果？措施愈猛烈，庫存反而愈多！

　　真實的情況是，買氣的確在各種刺激方案的誘引下，磁吸不少消費者進場，問題是，左手剛賣掉十萬平米的房子，右手又推出十萬平米的土地，如此惡性循環，庫存當然未見減少，反而「突飛猛進」。更何況還有約七十億平米的在建面積也正陸續入市！

　　「去庫存」功在「抑新增」

　　執是之故，我們可以簡單的判斷，當「去庫存」成為當務之急的「基本國策」，政府未來勢必推出一連串與金融、財稅、戶籍有關的優惠舉措，以有利於進一步加快「去庫存」，但如同我這幾年所一再呼籲的：在不考慮「抑制新增」的措施面前，一切「去庫存」的手段都是效果適得其反的「耍流氓」！

　　以上海為例，今年四、五月樓市開始回暖，整體預估全年去化面積應可達一千萬平米，存銷周期大降至八個月，惟令人感到遺憾不足，去年買氣低迷時期，房屋庫存量為一千二百萬平米，經過三個季度的高速去化，其庫存仍維持在一千二百萬平米上下，充分說明「去庫存」之首要在於「抑新增」，否則將徒勞無功。

　　蔡為民

　　《上海·樓市智典》月刊發行人暨總主筆，復旦大學地產運營研究所所長，衡明不動產行銷智庫負責人，兼大陸、台灣十多家知名媒體專欄主筆和特約評論員。

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