樓市面臨拐點 大陸房地產跌價的N種理由

　　近兩年來，關於大陸是否存在房地產泡沫的爭論此起彼伏，但房地產價格上漲的趨勢從未因為這些爭論而停止過。多少年來，多少人想像著房價下跌，可下跌總是沒有到來，反而上漲得更加厲害。

　　近日，大陸各地頻頻傳出地產降價銷售的消息引發廣泛關注。業內人士認為，近期大部分城市樓市庫存嚴重過剩的報導頻現，三、四線城市風險積聚。地價與房價雙雙攀高，讓習慣使用「投資回報率」作為衡量標準的外資感到心裏不踏實。業界普遍預期，樓市分化的態勢將在2014年加劇。截至2014年3月末，大陸商品房待售面積達5.22億平方米；前三季度房屋新開工面積為2.91億平方米。未來一段時間，大陸樓市去庫存壓力將會顯著增大，房價見頂回落趨勢已經不可阻擋。對於大陸房地產價格下跌的趨勢，業內普遍認為主要有以下幾個方面原因。

　　房地產市場過剩

　　大陸房地產市場從2001年開始持續繁榮，無論是房地產投資金額、新開工面積、施工面積，還是銷售數據都迅速增長。經過12年的發展，2013年的房地產各項數據都是2001年的數倍乃至數十倍。再從區域結構看，部分城市尤其是部分中小城市的住房出現嚴重的供大於求。

　　從城鎮居民人均住房面積及每年新增的住房數量看，大陸房地產市場已經出現過剩。同時開發商又面臨缺少融資的困境，由於投資下降的緣故，房屋建築和銷售的水準也都在下降，從而導致這一市場正開始進入低迷時期。

　　美國量寬政策逐漸退出

　　從歷史的經驗看，每當美國經濟處在下行週期，美國的貨幣政策開始擴張，美元持續弱勢，國際資本從美國流出，進入新興市場國家，這些資本所到之處經濟繁榮、投資擴張、出口增加、老百姓就業改善，而副產品則是樓市泡沫和股市泡沫。

　　每當美國經濟復甦，國際資本將開始從新興市場國家撤出，部分國家將遭到重大衝擊，房地產泡沫崩潰和金融危機往往難以避免。從1995年開始，美國開始實施強勢美元戰略，資本開始回流美國，更進一步加劇了日本企業去杠杆的步伐，具體表現為企業貸款需求大幅減少，經濟增速從高速增長滑落到零增長狀態。於是在1998年爆發了亞洲金融危機。從2013年下半年開始，印度、巴西、土耳其、阿根廷等國都遭遇匯率大幅度貶值的衝擊，在匯率危機的背景下，中國大陸房地產價格出現下跌則是必然的產物。

　　經濟杠杆率過高

　　樓市繁榮一定會刺激投資者提高金融杠杆，但金融杠杆擴張過快往往是崩盤的前兆。大陸經濟總杠杆率在2008年以後經過兩次快速上升的過程。在這兩次杠杆率快速上升的同時，房地產價格都出現了快速上漲。2010年至2011年社會融資擴張的速度稍有放緩，房地產市場很快進入了不景氣。展望未來，隨著影子銀行風險暴露，經濟整體將步入「去杠杆」的過程，樓市繁榮將難以為繼。

　　人口結構變化

　　從一般規律來看，25到35歲是結婚的高峰期，也是第一次購房的最高峰。20世紀60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是處於買房、結婚的高峰。2008年後，當1978年出生的人口年齡超過30歲以上時就結束他們買房、結婚的高峰期。2008年前後的人口結構變化將非常明顯，2008年後的結婚人口比2008年前下降30%。這樣的人口變化對房地產市場的影響可能是巨大的，因為影響房價的最重要原因是邊際需求因素，當邊際需求減少時，房價下跌是必然的。

　　研究表示，根據最新的人口普查數據，大陸婚配年齡段人口高峰將在2014年來臨，這意味著經過「十五」、「十一五」快速增長後，新增城市家庭數量將出現下降趨勢，影響房屋剛需。而目前購房高峰期已過，相當一部分家庭已擁有多套住房，改善性需求也已經「到位」，而另一部分改善性需求，則還需要較長時間的儲蓄積累才能出現。因此未來十年，樓市甚至會出現供過於求的現象而導致房價下跌。

　　購房者觀望的心態

　　進入2014年4月以來，樓市漸入觀望情緒，買賣雙方都出手謹慎。業內觀點認為，房價上漲的勢頭和日趨收緊的調控對購房者的心理造成了一定的影響，導致部分購房者產生觀望情緒，並致使第二季度購房者信心小幅下降。

　　調查顯示，從不同城市來看，中西部二線城市的購房者表示會在近三個月內置業的比例最高，中西部三線城市次之，東部城市最低。其中，一線城市表示會在近三個月內置業的購房者占比不足兩成，顯示政策對他們的心理影響更大。儘管2014年1季度仍有41.4%的購房者表示不會調整購房計畫，但36.9%的購房者表示會選擇延遲購房，靜觀政策進展和市場反應。相當一部分購房者認為，大量保障房相繼開工建設，而且地段在未來3~5年內都能成為交通相對便利的場所，這意味著房地產價格還將在市場「供需平衡」的背景下下跌。

　　政府安居房影響

　　為抑制各地樓價瘋狂上漲，為打擊樓市投機客，大陸各地近年來推出的安居房陸續投入市場，讓一些「蝸居」者有了「居所」，從商場整體需求來看，減少了「剛性需求客戶」，進而對二級市場或者租賃市場起到了抑制作用，隨著各地政府推出的安居房增多，對商品房的價格會逐漸浮現。

　　反腐敗阻礙高端需求

　　自從中共十八大以來，各地貪官紛紛落馬的消息不絕於耳；各地企業高管違規被查的消息也是接連不斷。而這些人當中，很多人都是高房價的推動者和獲益者，當廉政風暴不斷刮起時，原先手握很多房產的貪官，會悄悄地「退出市場」，悄悄地把手中的房子變賣掉，隨著貪官恐懼心理增加，拋售物業是他們的直接反應，如此蝴蝶效應，勢必對房地產高端市場需求造成衝擊，進而向整個房地產市場蔓延。

　　外資撤出 拋售增加

　　2013年以來，讓大陸房地產市場所有投資者都對李嘉誠的「拋售」舉動記憶猶新，當時有很多媒體說「李嘉誠要退出中國市場，轉戰歐洲」，現在很多人開始「回過神來」真正體會到李嘉誠的「先見之明」。李嘉誠之所以「拋售」大陸地產，是他已經感覺到大陸房地產市場「暴利時代」已經結束，「見好就收」是商人賺取利益的最高原則。在李嘉誠的帶動下，很多從大陸房地產套利獲益的外商紛紛開始了「撤退佈局」。如此，勢必讓大陸的房地產市場雪上加霜。

　　樓市泡沫開始破裂

　　前段時間一直持看空狀態的投行野村稱，中國大陸的不動產市場泡沫已經開始破裂。其推導的依據是，第一季度中國大陸26個省份的房地產投資都已經變成負數，尤其是黑龍江省和吉林省更是達到了-25%。在野村證券看來，這是一個警示性信號，表明類似的問題也將出現在其他省份。

　　中國大陸目前的一個大事件是城鎮化，但農民在城鎮化過程中，往往繞過三四線城市，直接往二線和一線城市流動，尤其是剛剛進入勞動力市場的年輕人。原因就在於，大城市就業機會較多，且工作和用人環境相對公平。三四線城市人口不增加，甚至會出現人口淨流出。因此，房價泡沫破滅，首當其衝的就是三四線城市，接下來應該是二線城市，最後才是一線城市。一些人口淨流出或者人口淨流入幅度很小的小城市，比如鄂爾多斯、神木、營口等2012年就開始出現房價泡沫的下跌。隨後是溫州、貴陽等二線城市，目前連西安都出現了房價下跌。因此，中國大陸房價泡沫的破滅已經蔓延到了二線城市。可以預期的是，將會有越來越多的二線城市出現房價泡沫破滅的局面。

　　有人說，2014年將是大陸房地產市場重大轉折年，雖然仍有一些「唱好房地產」的聲音，但與「預期跌」的群體相比，聲音顯得越來越微弱。不管大陸房地產市場2014年會不會泡沫破裂，房價會不會大跌，有一點是肯定的——投資房地產的人會格外小心和謹慎；觀望者會越來越多。

　　文｜程安逸