法律执行强 “老赖”无处藏

　　很多购房者在置业二手房时都觉得办证很麻烦，于是为了图方便，大都选择由他人代办，但随之而来的就是各种后续问题。如代办人成“老赖”，不交付所代办的证件就是其中一个典型，下面通过一则案例为您解说：

　　本期案例

　　2012年11月，重庆李家沱的王旭与张华（化名）签订了一份《购房协议书》，该协议约定：（1）王旭购张华住房一套（位于南岸区某处，建筑面积约为100平方米），房款总价约50万元（含天然气开户费、光纤费及两台半新空调转手费）；（2）张华负责办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的过户手续并承担其他一切费用，要求在2013年12月前将办好的两证交给王旭。若违约，须按房款的10%进行赔偿；（3）如果因为张华单方面原因而不能交易此房源时，要求以另一处价值40万元的住宅作为补偿，并补差价10万元；（4）双方自签字后，王旭首付给张华40万元，余款待两证办好后付清。

　　协议签订后，在2012年12月，王旭按协议履行了首付款义务，张华也将房屋交付给王旭，后王旭及其妻子一直居住至今。然而，直到2014年1月，王旭都没有拿到产权证。

　　原来，为了方便办证，王旭夫妻在协商后决定变更由其妻子李熙（化名）办理过户手续。随后，张华又与李熙签订了一份《房地产买卖契约》，王旭在场表示认可。协议约定由张华领取《房屋所有权证》，而李熙不用到场。

　　正是基于此原因，张华在2014年1月领取了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，以两份买卖协议主体及内容发生变化，王旭已丧失了合同当事人的地位为由，只将《国有土地使用证》交给了王旭，而《房屋所有权证》却一直拒绝交付。

　　对此，在多次催要无果后，王旭一纸诉状将张华告上了法庭。经法院当庭调解，张华将《房屋所有权证》交给了王旭。随后，法院作出判决，责令张华赔偿违约金5000元，并承担案件的受理和诉讼费用。

　　律师解析

　　重庆睿渝律师事务所胡亮律师认为本案的争议焦点主要在于：1.买卖协议主体及内容发生变化是否影响协议效力；2.违约金的赔偿。

　　首先，张华和王旭签订了《购房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为真实有效。《购房协议书》签订后，当事双方均按协议的约定履行了各自的付款、交房义务。后为方便办证，虽张华与王旭之妻李熙又签订了《房地产买卖契约》，但双方实际上是按照此前张华与王旭签订的《购房协议书》的约定履行各自的义务。然而，张华并未按《购房协议书》的约定于2013年12月内将办好的《房屋所有权证》交给王旭，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。

　　其次，张华应该承担支付违约金的责任。因为双方在协议中已经对交证的期限进行了约定，并规定了因违约而产生的违约金数额，而张华未按照约定的期限交付《房屋所有权证》，所以其行为已经构成违约。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，如果张华请求降低违约金的话，法院应该支持。不过，在庭审阶段，法院经过调解，张华已经将《房屋所有权证》交给了王旭，表明其认错态度较好，因此，法院可酌情减少张华的违约金数额。

　　记者侃案

　　天下没有白吃的午餐，事实告诉我们，图一时方便肯定会后患无穷。遇上“老赖”更是个棘手的问题。不过，随着人们生活水平的提高，人们的法律意识也在逐渐增强。事前留足证据，出现问题时用法律的手段来维权也就保障了更多债主们的利益。从法院而言，目前的执行力度也是空前加大了。记得曾看过一篇报道：悬重赏查找赖账者的隐匿资产与对恶意讨债者动用刑法。由此也可看出法律对于“老赖”问题的一种积极解决的态度以及方向，这是一个好兆头。既然不能以道德约束解决问题，那就用法律的手段强制维权。

　　名词解释

　　《购房协议书》：是购房合同的一种体现，是买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房而签订的协议。

　　合同当事人：指依法签订合同并在合同条件下履行约定的义务和行使约定的权利的自然人、企业法人和其它社会团体。

　　违约金：是指当事人在合同中约定的或法律所规定的，一方违约时应支付给对方的一定数量的货币。

　　文|李小毅

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