商铺变伤铺，空中楼阁也未幸免

　　商铺变“伤铺” 投资失败不在少数

　　与住宅相比，商铺投资是个更有技术含量的活。如果不动产投资像是一场棋局，那么商铺投资就是高段位的那一种。如果从一开始只是奔着美好的前景而去，却没有做好充分的准备，或许会买来一个血淋淋的教训。

　　俗话说得好：“一铺养三代”。这句俗语也成为不少投资者的指示明灯。细数投资商铺的种种利好，除了是保值的投资品之外，稳定的投资回报也是投资者看重的。

　　一份关于不动产投资意向的调查问卷结果显示，在面对住宅、商铺、写字楼、LOFT等多种产品选择中，近7成的投资者选择了商铺。

　　然而，任何投资都是有风险的。有业内人士在谈论投资商铺时，他认为买商铺就像在大海里游泳，大海里风浪太大，暗礁也多，想搭上这条船，要注意风险。

　　在投资商铺这条路上，记者见识过不少投资者赚得盆满钵满，也看到过投资商铺跌得鼻青脸肿的。在大多数买商铺的投资者看来，他们投资考虑的首要因素是地段和人气。幸运的是，其中一部分的投资客成功了。地段成熟了，招商顺利，每个月都有稳定的租金打入账户。

　　而另一部分，却不幸地失败了。在谈到失败的原因，他们给了很多的答案。有跟风购买的，只因为看到别人的商铺盈利，一时冲动就选择入手却后悔了的；有听信开发商的“甜言蜜语”，结果陷入去挣脱不出来的；有听说哪里哪里会有条轨道经过或者规划了一个商圈，觉得有商机而选择下叉的；有看到别人的小面馆经营得红红火火时，就也开一家小面馆的；还有看中了项目释放的高回报率，结果购买后连本都没有收回来的……就如同那句话：“幸福的开头都是相似的，不幸的结局却各有不同”。

　　中国商业地产联盟副秘书长杜鸿先生在谈论商铺时，总结了目前商铺面临的几个问题：

　　第一，开发商、商家、投资者对商铺的理解和诉求差异很大；第二，物业建设、人口入住，商铺不对称不均衡，第三，商铺形式太多，专业规划和管理欠缺；第四，业主形式较为单一，对社区消费者的研究和挖掘不够；第五，政府、开发商、投资商、商家、消费者利益需要平衡；第六，投资者对商铺盲目乐观；第七，商业的盈利模式需要创新改进。第八，社区O2O没有共识，无成熟的模式。

　　面对这样的投资环境，加上不少投资失败的案例在身边发生，商铺市场似乎陷入了僵局局面，等待被打破。

　　新投资潮——空中商铺来袭

　　2010年12月底，位于大坪的龙湖·时代天街首次推出面积为30-50平方米的空中商铺，当天销售火爆并创收2亿。随后龙湖多次加推空中商铺，销售屡次火爆。

　　龙湖项目的热销使得空中商铺一时成为业内坊间谈论的热点。报纸、杂志、网媒对这个词的宣传可谓密集如云。据了解，空中商铺在彼时的市场还不常见，但在香港却已成熟。香港THE ONE就是空中商铺较为成功的案例。多业态经营、统一管理、功能齐全，购房者需求得到满足，商家也得到了满意的收益。

　　和传统商铺相比，空中商铺通常是大型商业体上面的LOFT、SOHO，虽名为商铺，户型面积远小于写字楼，同时价格远低于商铺，与住宅价格相当，算是花住宅的钱投资商业，几十万元就能投资一套，商业、办公、住宅三用。

　　而且，空中商铺的经营业态不再像传统商铺一样单一，且具限制化。投资者可以经营咖啡店、开美发沙龙、开美甲店，也可以做私房菜。

　　空中商铺这样的产品不仅吸引了原有的投资群体之外，还戳中了拥有小量资金的投资客的“兴奋点”。因此产品一推出，原本就准备投资商铺的投资者不再淡定了，纷纷选择入手空中商铺。

　　投资者的购房热情强烈，投资需求增加，市场反响强烈，让不少开发企业看到空中商铺的钱景，更看到了“钱景”，纷纷加入了抢夺这个“蛋糕”的行列。

　　香港THE ONE——复制也未必成功

　　全香港最高的纯零售商厦THE ONE，可以说是空中商铺里最为典型的成功案例。

　　THE ONE坐落于寸土寸金的尖沙咀闹市中心，紧接弥敦道（九龙主要干道）以及人流密集的购物区——加连威老道及加纳芬道，港铁尖沙咀站与项目相连。

　　尖沙咀不乏大型商场、专卖店、饰品店，但THE ONE商厦却凭借其独特垂直向上的“1”字建筑造型成为了当地昭示性极强的地标之一。

　　THE ONE不仅拥有29层超高楼层数，自2010年开业以来，已进驻200多个经典品牌店家，入住率高达98%。贩卖缤纷炫丽的各式商品，囊括华美的珠宝、新颖时尚的钟表、美容彩妆及护肤品，以及潮流摩登的造型服饰和可爱小物等。

　　但THE ONE商厦的主力租金却高达每月每平方米1000元，已可与香港多数中高档商场所媲美，引起不少业界人士大跌眼镜：凭什么？

　　究其因果，这与THE ONE商厦为开发商只租不售、统一管理是密不可分的。在THE ONE商厦，每月都在举办各类活动、或邀约明星来吸引人流、不仅如此，商厦还提供代召的士、免费上网、手机充电等贴心的细节服务。

　　此外，由于商场高达29层，故除了商场扶梯外，THE ONE不惜重金在商场每个楼层布局有多达十多部垂直电梯，并留出专门的垂直梯通道安排专职的电梯引导员，以此提高客人上下楼的效率。

　　凭借多年来的不断坚持，THE ONE已成为时下潮男、潮女所喜爱的全新一站式消费天地。

　　然而，这并不代表将THE ONE照搬到内地，就必然会获得同样的成功。

　　由于消费习惯的不同，在寸土寸金的香港，高层商场消费仿佛已是融入血液里的传承，大陆消费者对于这种“上楼消费”，则欠缺一定的认可度，客流极不稳定。近年来，新商业街区涌现，个性小店也随之开花，再加上网店的夹击，空中商铺的生存空间已经变得越来越小。

　　可以看见，内地首家THE ONE——成都THE ONE华置广场购物中心也仅打造了6层，远不如香港THE ONE那么高耸入云。兴许从侧面就已经反映出，开发商对内地空中商铺的预判——想要其在内地实现经营“大热”，还需假以时日。

　　销售风光无限 经营哀嚎一片

　　在重庆，空中商铺以另一种称呼而被世人熟知：楼中店。近来大火的空中商铺，虽然最先提出其概念的是龙湖·时代天街，但如较早的茂业东方时代、红鼎国际，到近几年的九街高屋、炫地，虽称为“楼中店”，但都是空中商铺的雏形。

　　无论作何称呼，重庆的空中商铺与THE ONE一样，体量大、面积小、总价低，且几乎都坐落于商圈中心，占有了交通便利、配套完善及庞大人流等利好，已逐渐被投资者接受并喜爱。

　　如龙湖·时代天街，铺型主力面积为30—50平方米，且产品为典型的5.4米挑高LOFT，空间灵活多变，总价更是与住宅相差无几，均在50万元左右，促使时代天街每次开盘去化率都能达到90%。

　　投资空中商铺，低总价、高回报，这种投资思路牢牢抓住了客户的心理落差，即使在还未成熟的新兴区域同样火得一发不可收拾。

　　位于西永大学城的龙湖·仟佰汇，借助“天街商业”、“开通地铁一号线”、“总价30万元”等进行话题炒作，其主力产品单配及一室一厅户型两次开盘都几乎售罄。无独有偶，在华岩新城，依托于金科·阳光小镇大社区的金科SO铺，同样引发了热销。

　　SO铺在产品和营销上与龙湖相似，但对业态进行了规划，并采用代租策略，以此来掌控整个商业布局。不仅如此，金科更是采用了23万元封顶的超低总价来促动投资者购买欲望。

　　不难看出，虽然处于起步阶段，但重庆的空中商铺销售异常火爆，甚至已冲破了空中商铺必须依附于“成熟商圈”的枷锁。

　　虽然空中商铺销售风光无限，但经过市场调查后，万万没想到在经营者的声音里，却传来了哀嚎一片。无论是早期的茂业东方时代、红鼎国际，甚至在龙湖·时代天街，其中不乏大量的门面转让信息，“经营难”成为了空中商铺的“心头大患”。

　　与商铺、百货、购物中心满足大众服务需求不同，空中商铺最欠缺客源优势，通常都是特色经营，靠市场口碑维持人流量，但现状往往是“养在深闺人未识”。

　　空中商铺虽然在房租这一块的费用省去了不少，但没有突出的门面和稳定、充足的人流，往往给店铺带来很大的经营风险。所以，稳定的口碑、广泛的宣传是存活的根本。

　　从经营的角度上看，特色经营和口耳相传无疑是空中商铺吸引顾客的两大取胜之道。如果产品号召力本身就偏弱，又毫无特色可言，对消费者的吸引就微乎其微了。

　　且由于内地市场的习惯，不同于在寸土寸金、高层商场消费的香港，重庆消费者所熟知的商场一般最多地面八层左右，再高的话，则难以引入客流。而经营业态对于消费吸引力同样缺乏，目前空中商铺仅以私房菜、桌游吧、水吧、婚庆、淘宝店等经营业态为主力。

　　“私房菜又贵又吃不饱，淘宝店有什么意思，我还不如去逛淘宝。”张小姐在接受本刊采访时，不难看出对于空中商铺的排斥感。

　　而另一位王小姐则表示朋友带自己去过几次空中商铺喝咖啡，但自己还是习惯去圆缘园、两岸咖啡等水吧消费，“装修风格是不错，但等电梯太痛苦了，去过一次就不想再去了。”

　　诚然，空中商铺以低总价、高回报的噱头在投资商业地产市场中占有极大的份比，但却因各种原因难以“落地”，经营状况普遍差强人意。

　　在投资者热捧的空中商铺背后，却是并不被广大消费者所接受的现实，在其占据着黄金地段的背后，现状却是“外强中干”。楼宇里满是转租、门面出让等告示，更有甚者为了尽快转手，无奈放弃大笔转让费，只为尽早摆脱这磨人的“空中伤铺”。

　　文|刘径邑 陈桐

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