5个伪概念警惕商铺变“伤”

　　投资商业地产，是一门技术活儿。相比住宅投资，商业投资要复杂得多。好的商业确实能“一铺养三代”，但是在那之前，要先小心地判断它的潜力。然而，面对传统临街商铺动辄几百万上千万元的总价，越来越流行的“空中商铺”很让投资者动心。

　　对于不少普通消费者而言，对商业产品的了解很多都是单方面基于项目自身的宣传手册和置业顾问口中的销售说辞。而这些宣传说辞又大都是利用消费者的期待和恐惧做文章，信息并不对称。

　　那么，如何选择一个投资收益高、风险较小的商业产品，就成为投资商业地产成功与否的关键。

　　伪概念一：黄金地段“大于天”

　　现在的广告，无一不在宣传其“黄金地段”、“交通枢纽”的卖点上极尽所能。但商铺地段好，不一定就能挣大钱。即使在重庆商圈的黄金地段，也有不少商户透露，赚不到钱。

　　朗晴广场就是个典型的例子，它地处观音桥商圈核心地段，交通和地段优势可谓得天独厚。恰好的是，这个“地段”优势却是它的“伤痛”。朗晴广场与步行街中间的行车道，让人流难以走向商场。项目内部通道狭窄、铺位密集、公共休闲区域缺失等，让消费者“体验感”太差。因此，号称“浪漫金街”的朗晴广场只是看似“繁华”。

　　可见，并不是只要地段好，在闹市区或繁华商业区，就一好百好。地理上的好位置不是绝对的，还要考虑其能否留住客群，毕竟消费群体的存在才决定了商铺价值。

　　伪概念二：住宅“变脸”成商铺

　　最早，空中商铺在重庆还没“普及”的时候，位于商圈核心的住宅就萌发出各种“楼中店”，这算是空中商铺的鼻祖。随着空中商铺这个新兴商业模式的流行，越来越多的购房者热切追捧。开发商便开始打着空中商铺的名义，卖着住宅产品。

　　“冠名”空中商铺的住宅产品，拥有住宅的低价以及商铺的商用价值两大优势。但并不是所有号称空中商铺的住宅，都有商铺的“质量”。住宅内部的布局结构是否合理，空间利用率高不高，设施配套跟不跟得上？因为，只有“硬件”合格，才能保证使用时更符合商铺的标准。就拿住宅配备的电梯来说，当顾客的流动量太大的时候，它可能就无法承载。

　　伪概念三：以高额返租诱人“下叉”

　　返租是目前商铺销售的主要营销手法之一，商家报出一个8%或10%不等的投资回报率，然后再从商铺总价中直接减去承诺的三年或五年的上述收益，以此来给投资者一些“保障”。实际上，有些投资者不仅没有得到高额的返租，连承诺也只是个“诱饵”。

　　说穿了，有的商家是先抬高了商铺售价后再进行返租优惠。就是说，在推铺以前，商家就已把返租租金加到商铺的售价里了。部分楼盘的“返租”确实在按约定返给业主租金，不过仔细一算就能发现，这类“返租”商铺的出售价格一般都要远高于周边其他商铺。

　　销售成功后，开发商标榜的“统一经营”变得形同虚设，大部分任由业主们自生自灭。其实为了刺激销售，现在开发商承诺的年回报率，并不是市场平均收益，而是人为制定出来的。一旦商家承受不了高额租金，撤场走人，业主将血本无归。

　　伪概念四：统一经营管理并不省心

　　按照常理，当业主与开发商签订的返租合同到期时，业主肯定是有权收回商铺的。虽然，返租对业主来说看似十分省力、省心，但天上没有掉馅儿饼的事。签订返租合同中，如果业主只图“眼前之利”，忽略了未来如何收回商铺经营权这个重点，可能就会造成“被”返租。

　　譬如，在商铺返租给开发商的期间，他们可能会根据自己的规划或需要，对返租区域进行装修改造。这就致使业主手上产权证的商铺门牌号，与变动后不一致。在这种情况下，业主要办理营业执照话，没有物业的相关证明是不得行的，搞得业主对自己商铺的经营权都难以做主。

　　甚至有更“马大哈”的业主。北碚的向女士为了办理商铺产权证，将返租协议原件交给了开发商且未收回。哪晓得，原本3年的协议竟然被开发商单方面改动为10年。法院也因向女士没有返租协议原件，对她要求开发商归还商铺经营权的诉讼请求不予支持。

　　伪概念五：傍上轨道交通顾客就多？

　　“地铁一响黄金万两”，随着重庆轨道交通的发达，轨道物业受到投资者的热切追捧。难道所有的轨道物业都是“香饽饽”？其实投资轨道商铺不能只从轨道带来的人流量来评定其投资价值，应重点考察周边的商业氛围是否正在或已经形成，以及商业规划的布局。就拿轨道6号线的国博中心站来说，每当举办展会时有惊人的人流量，但除此之外，目前其余时间都比较冷清。

　　而轻轨名店城位于轨道2号线的出口处，一位店主对记者说：“我们大都以经营中高档商品为主，正好符合解放碑消费人群的档次。轻轨又能提供足够的人流量，加上物管现在管理得不错，所以生意还可以。”

　　由此可见，物业升值不能单靠轨道交通来拉动，还要看产品自身各种条件。如果轨道交通不能提供足够多的有效顾客，那它们就是一个交通工具而已。

　　买铺硬知识

　　·5大标准选好铺

　　看中资源：如果一个项目拥有区域或城市内独一无二的自然或者人文资源，那它的价值是极高的。

　　选对品牌：品牌开发商，具有打造区域价值标杆的能力与实力。选择品牌项目，则意味着投资者手握最大物业增值空间的可能性。

　　找准地段：选择黄金地段，能坐拥其土地价值。但顺着城市发展的快速变化，找到合适的地段，才是王道。

　　分析产品：产品能有开发商整体打造的商业模式，就先天已经注定其未来巨大的升值空间。

　　打听口碑：口碑好的商铺，无论在投资人素质、租金价值、买家欢迎程度上，都远高于其他产品。投资者对其回报率有较大信心，则出手也就更容易。

　　·“下叉”程序一览

　　Step1：确定购买商铺，在售楼部交了订金，就会获得一份商铺的“认购书”。

　　Step2：拿着商铺认购书，前往签售中心办理相关事宜。首先，确认所购商铺的房产证的姓名。要注意的是，这里房产证所登记的姓名，必须和认购书上的一致。在不一致的情况下，必须要认购人亲自办理，获得认购人的同意才行。其次，确认付款方式，分为以下两种：⑴一次性付款。⑵按揭付款。而按揭付款则需办理相关手续，根据贷款银行的要求，提供相应资料证明即可。（商业贷款最高五成）

　　Step3：核对商铺实际面积与价格核算，并按最终成交价到财务处付款。

　　Step4：签订合同。由开发商来办理“房屋产权证”等证件，等着领取就可以了。

　　·购买商铺的税、费有哪些？

　　1 房地产交易手续费：3元/平方米。

　　2 房屋登记费：550元/本(每增加一本证书按每本10元收取工本费)。

　　3 权证印花税：5元/本。

　　4 印花税：总房款×0.05%。

　　5 契税：交易价(或评估价)×3%。

　　（以上数据仅供参考，实际费用要根据国家的政策调整而调整。）

　　文|杨舒