周一参加万科地产（A股代码000002，H股代码02202）活动。
“万科长期观察的14个主要城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），商品住宅成交面积从2014年第四季度开始有所好转，2015年一、二季延续增长态势，同比分别上升5.9%和56.7%。”
“库存去化周期（按最近三月移动平均成交面积计算）由2014年底的11.3个月下降至10.4个月。”万科管理层表示，库存去化周期5至10个月为健康区间，显示房地产市场目前较为健康，逐渐向好。
“（房地产）企业的开工、投资活动普遍收缩，导致2015年以来的新房供应相应减少。”也因为这个原因，导致水泥、钢铁市场依然疲弱。这种疲弱是否是永久性的？是值得警惕的。因此，水泥、钢铁行业的股票，笔者持谨慎态度。
万科转型成立五事业部
至于房地产公司，可以确定的是从“黄金时代”进入“白银时代”，股票是否值得投资呢？这十分考验各家公司的运营。万科就一直在转型，要成立五个事业部：
一、物业服务：2015年标杆打造年，托管外部6，000万平米项目，2016年开始扩张，预期2018年达到5亿立方米，年化增长60％至80%。
二、物流地产：预计2018年获取总建面1，600万平米，建成1，000万平米，租赁900万平方米，预计与普洛斯目前的规模相当。
三、万科教育：预计2018年11城150个社区营地（儿童托管中心，目前广深地区推出后，每平米房子产生1，000元溢价）；9城12个城市营地；9城12个户外营地（面向全国，中国儿童的夏令营，预计2018年接待20万人次）。
四、出租公寓：中国出租公寓非常少，主要是城中村，农民房。行业需求极其庞大，但行业因为租金收入不能覆盖融资成本，没有有效供给。万科驿产品，租金回报率可以做到6%，扣除费用后有5%，预计2017年做到15万套，深圳广州月租不超过1，800元/月，类似厦门这样的城市月租不超过1，500元/月。
五、海外业务：目前有10个海外项目，6个在美国丶3个在香港丶1个在新加坡。万科特别注重本地化，客户也要本地化。
关于汇率问题，万科表示不受影响，因为没有任何敞口，要么有外币资产对冲负债，要么有多种外币组合。
房地产债券更双
万科员工是加了杠杆增持自家股票，股东利益一致性方面自然会比其他公司要好，但目前也是有转型压力，不得不探索新业务。新业务是有一个过程，成功与否，有不确定性。笔者认为房地产债券目前更加吸引。
目前内地逐渐放开房地产公司发债，以恒大地产（03333.HK）为例，其2015年2月10日发行的5年期美元债券利率为12.00%，但内地发债，同一家公司2015年7月7日，发行82亿人民币，7年期人民币债券利率仅为6.98%。
地产公司美元债券还有一些3至5年期的到期收益率在12%至14%，无论人民币升值还是贬值，持有高息美元债确实是比较安心。
黄鸿伟/文
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