第二个故事

　　我和妻子都不是杭州人，当初买婚房也没怎么考虑小孩上学的问题。直到2011年才考虑把小孩接到杭州来念书，开始了买学区房的漫漫征程。而相对于房价，我们更烦恼的是另外一件事——杭州云集的名校，有一扇门是向儿子敞开的吗？

　　PART1 为了孩子必须买学区房

　　身边有不少人结婚时没考虑学区房，过几年再换就显得被动了。我们就是这种情况。

　　我和妻子都不是杭州人，当初买婚房也没怎么考虑小孩上学的问题。等儿子快上幼儿园才渐渐听老杭州们侃：现在的学校都是按学区划分的。

　　因为我家就在金师附小附近的新雅堂公寓，小孩在金华念小学很方便，所以当身边一些跟我差不多年纪的朋友开始为孩子的教育发愁时，我们并没有类似的困扰。直到2011年我工作变动，到余杭区某照明电器公司上班，才考虑把小孩接到杭州来念书。

　　但这个愿望，却被一本房产证和一张户口本阻挡了。

　　在此之前我心里没什么学区房的概念，包括相关的就读政策对我来说也还是一本糊涂账，当时是打算等儿子读小学时再跨区择校，然而这个计划再次落空。2012年，我听朋友说浙江公办中小学的择校率要控制在5%以内，这对已经为孩子跨区择校备战多时的我们是一个不小的打击。

　　杭州很多优质的小学、初中集中在城西文教板块，我和妻子都希望儿子今后能在这里上学，但如果给非本区的名额只占到总生源的5%，那么留给我们的空间就很小了。

　　我见过很多像我这样没买房的外地人，他们为了送孩子上学，找遍关系花大钱，焦头烂额。租在我隔壁的一家人，在杭州上班，小孩也在杭州长大，从幼儿园开始读到初中，由于户口不在杭州，一直是借读。他告诉我，报名时招生老师都要看房产证、户口本，用于查证到底该上哪所小学。报了名，还不一定能顺利拿到通知书，因为老师还要家访核对“就近入学”和“住、户一致”原则。对于我和妻子这样户口都不在杭州的，孩子上学该怎么办？这是一件完全难以想象的事情。

　　邻居的经历让我意识到：不论你在杭州工作多久，没有房子就不可能在这里真正扎根。为了儿子能够在杭州就读，在他上托班时，我们动了买房的心思。因为老杭州提醒：有些好的小学要求迁入时间必须在三年以上。

　　我们首先考虑的是城西文教板块，房子怎么样倒在其次，最主要是必须方便小孩上学。彼时，杭州的房子正经历一场降价潮，我打电话给一位熟悉房地产的同事，问，现在90万元总价能买到城西临近学校的学区房吗？他斩钉截铁地说，几年前还可以，现在买不到了，至少得准备110万。

　　事实上，起初考虑买城西，基本上是跟风的。因为身边一些朋友都觉得学军小学教学质量好，自己不报就觉得落后了。无奈杭州教育强区的户口太“值钱”，考虑到当时手头资金不是很充裕，我们把金华的房子卖了，妻子也辞职来到杭州。除了文教板块之外，我们把余杭、之江的学区房也纳入了选择范围。

　　从2012年下半年开始，我们开始了买房的漫漫征程。而相对于房价，我们更烦恼的是另外一件事——杭州云集的名校，有一扇门是向儿子敞开的吗？

　　PART2 买学区房 难上加难

　　买学区房，实属难度系数9.0的社会行为。

　　有次看房途中，我认识了一个老乡，比我早6年来杭州闯荡，当时她的小孩已经一岁多了，还没上户口。她告诉我，自己在杭州工作后，成为了挂靠在人才市场的“集体户口”，等到结婚时她面临一个选择：如果要把集体户口迁出，落成“家庭户”，就必须要把户口落在杭州房产上。

　　但因为没买房，所以她一直“落不了户”，而没有户口卡，民政局就不愿给她办结婚证。她先生找过在杭州有房的朋友，想通过“亲戚”的名义落户，最终也没办成。经历半年折腾，他们心灰意冷，最终只办了个酒席，证也没领，孩子一出生就成了“黑户”。

　　虽然领着暂住证、住着出租屋的日子，让她内心始终没安全感，但这样的困难尚可忍受，唯有孩子的入学问题，像压在心上的一颗石头，如蛆附骨，经常让他们晚上难以入眠。

　　为了小孩能上学，夫妻俩举家借债，加入了买房大军。当时我们一起考察了很多地方，滨江一带的钱塘春晓、水电新村、景江苑；西湖区的文二新村、世贸丽晶城、文鼎苑；余杭区的翡翠城、荆山翠谷、名门天第园……

　　看过的房子越多，我们就越焦灼——学区房的价位与想象中的相距甚远，尤其是一些老小区，房屋破旧，住户以老年人居多，居住氛围差，价格却居高不下。老乡看中了位于文二路口瑞琪大厦的一套二手房，40平方米不到的小房子，价格却要110多万。

　　我至今记得陪她看房时，一打开门，空气里就弥漫着一股发霉的味道。卧室床垫是潮湿的，客厅只能放得下一个柜子、一张桌子，不坐的时候，几张小凳子是叠放起来的，几个人往房间里一站，基本上连转个身都困难。

　　然而相比那些每天用几个小时通勤、住在城市边缘小房子里的同事，老乡已经很满足。最重要的是，这套房子属于文一街小学、十三中的学区范围，今后小孩就读方便。

　　当时同一栋楼还有一套39平方米的房间，房东要价110多万，不谈价。我妻子有点心动，但我最终还是因为价格“无法承受”而选择了放弃。不曾料，短短几个月，原来那套被我们“弃购”的房子，总价就飙升了两万。

　　看着老乡买了房子，我们的心理落差就更大了，而不断上涨的房价更搅得人心浮动。

　　此时我对房子的预期已经再度调整，只要能“傍名校”，哪怕小区环境差一点，户型小一点，都可以接受。毕竟买学区房，更类似于买一种血缘关系的寄托，买下一代受教育的水准与环境。或许这也是所有父母的梦想，只是梦想照进现实，现实照进售楼处，这个梦想，注定非常昂贵。

　　接受了这样的现实，我和妻子做出一个决定：先买一套小户型落户，然后将房子出租出去，再另外在学校旁边租个大点的房子。既方便孩子在学校附近起居，也有利于我们管理孩子的生活和作息。

　　然而问题却不止于此。比如某一特定名校的学区该如何界定？就近入学的条件是什么？在这些问题的背后，又都有一个关于房子的曲折故事。

　　本来我们打算入手之江的一套学区房，开发商宣传该学区是纳入学军小学管理，但购房者交流群里的老杭州提醒我们：其实这个楼盘业主小孩，就读的小学是转塘小学，为此我们再次打消了购卖这套住房的念头。大约是2013年上半年，我们几经辗转，最终看中了文一路白荡海人家的一套二手房，60多平方米的两室两厅，185万左右的价位。

　　错失了2012年房价回调的第一个低点，这次我们没有在价格上过分纠结。而最让我们心动的是，小区就在文一街小学对面，步行仅需几分钟。如果错过这套房子，我担心这个机会又将变成未来一个难以愈合的伤口。

　　专家建议：

　　相对于普通商品房，选购学区房是更有难度的技术活，涉及学区范围、教育配套、入学条件，许多家长在购置时感觉像是隔口袋买猫，这也给了开发商更多的玩概念的空间。在与记者交谈中，省直律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长吴方荣，总结出选购学区房“三步走”原则，为家长的购房行为提供参考。

　　谈产品选择：新房、次新房同时考虑，预留出足够的时间

　　一般来说，学区内房源主要有次新房和老房，选房时可同时考虑。但无论购买什么房源，都要事先问清楚户口对应什么学区，再向学校招生部门或教育局负责招生的部门咨询，确定是中意学校对口的，再出手购买。因为有很多不确定因素（比如学校搬迁、学区变动等）是购房者付首付款之前根本无法预料的，这也决定了选购之前必须预留出充足的时间。比如，很多人不知道，有些学区一套房子只能对应一个入学名额。这些二手房，要等业主小孩毕业了，接手的买家才能享受这个学区的名额，所以，买学区房应该从长计议，建议提前1-3年考虑。

　　谈入学条件：充分考虑各种可变因素

　　有些学校的招生简章每年都会出现一些细微变化。例如，教育部门原则上规定，户口在报名之前迁入对应学区即可入学，但是政策各校都有不同，都是由学校自己定的。比如有些热门学校每年报考人数众多，招生名额有限，学校不得不提高入学门槛，在具体操作时对户口迁入年限提高了要求。相反，有的学校小学部之所以不开办，则是因为生源不够。而且，如果推迟开办的话，也不会招收插班生，直接从最低年级招起。

　　谈教育配套：分清学校办学模式

　　当前教育地产模式主要有三种：开发商自办学校、开发商与公办或民办学校联姻、借助楼盘周边良好的教育环境。很多学区房项目会采取与名校联合办学的模式，联合办学的学区房项目，家长必须向开发商详细了解，在给学生入读名额的同时有什么样的限制条件。最好让开发商出示与学校的招生协议，并将可以在这些名校分校入学作为购房合同条款，白纸黑字写入合同。另外，家长们要分清学校是公办的还是民办的，如果是民办是否符合教育政策，家长最好先去教育局问清情况，看准合同后方可购买。

　　重点提示：

　　普遍标准

　　为了不影响子女入学，最好预留出足够的买房时间。但也不宜过早，因为学区划分会有变化，学校好坏也并非一成不变。一般来说，购买学区房提前1-3年考虑最好。

　　特殊情况

　　学区房受学校招生政策影响很大，就近入学不等同于物理距离近。教育部门会根据区域内适龄学生的数量，合理匹配教育资源划分学区，入学人数的波动、城区规模的变化都会造成学区的调整。

　　甄别方法

　　学区规划不管怎么变，原则只有一个：就近入学。而楼盘是否属于名校对口的小区，不能光看广告宣传判断，应以当年该区教育局公布的对口信息为准。验证真伪学区房最好办法就是，在购房前先到学校详细咨询，了解清楚是否与开发商所承诺的一致。最好在合同中白纸黑字地将承诺写清楚，其中约定违约时开发商要承担的违约责任，才能让买房多重保障。

　　相关政策：

　　1.外地户口购买学区房，首先需要购房者具备一定的落户条件，才能办理落户入学的手续。上城区、钱江新城购房单套总价100万元以上（含100万元）；下沙购房单套总价60万元以上（含60万元）；其它地区购房单套总价80万元以上（含80万元），同时需付清房款。

　　2.购买二手学区房时，一定要注意，原户主的户口一定要迁出，新业主的户口才能迁入，因此户口迁出时间需要事先明确并写入合同。

　　3.一年级新生入学，其父母（法定监护人）原则上应在孩子上学的前一年办理好二手房的产权证及户口迁入手续，并实际居住在此。施教区内二手房的每套住户里只能安排一名孩子在相应学校接受义务教育（非独生子女家庭除外）。

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