想买学区房 这里有你想知道的

　　“进不了好小学，就进不了好中学；进不了好中学，就进不了好大学；进不了好大学，孩子这辈子就完了。”《中国式离婚》里的这句台词，反映了时下不少家长的真实心态，“让孩子赢在起跑线上”，这句话从来都不是一句空话。

　　相对于普通商品住宅而言，“学区房”具有单价相对较高、升值空间相对较大的特点。随着房地产市场调控政策的收紧，“学区房”的投资优势日渐凸显，无论是商品房市场还是二手房市场，即使是在楼市的低迷期，学区房的成交量与租赁量仍旧保持比较稳定的状态。

　　但学区房还是要以居住功能为主，以满足居住属性为主，切勿为了学校而放弃了自己想要的生活动能。选择学区房时，其居住品质、楼盘景观以及居住功能等方面，依然是不可忽略的因素。当然，拥有良好居住价值的基础上，如果周边还有学校教育资源，那么这个房子是非常值得考虑的。

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　　什么是学区房？

　　学区房，一个特别的名词。从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象，随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。

　　学区房成为一些房地产商的一个促销手段，好的学区房价格普遍高出其他房源的20%，尽管如此，仍备受关注。

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　　为什么选择学区房？

　　1.给孩子更好的成长环望境。子成龙是每个父母的心愿，学校周边文化气息比较浓重，人文环境比较好，家长希望孩子在好的环境中受到熏陶，使他们的身心得到更好的发展。

　　2.名校周边向来是交通密集的场所，也是政府会加大力度保证安全的区域，并且学校带来的成熟配套设施，使生活便利，孩子成长环境安全。

　　3.购买学区房也不失为一种投资行为，只要重点小学、名牌小学不搬走，学区房的升值空间将十分巨大，当孩子毕业之后，可以把升值多倍的房子再卖出去。

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　　前两年买的学区房，今年会不会不属于该学区？

　　杭州市教育局要求各区、县（市）教育局合理划分学区、制定招生计划，确保学区内符合条件的学生都能就近入学，每年4到5月份公布在各区、县（市）教育官方网站上。各学区划定，每年会作微调，但一般不会大幅度调整。

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　　选老牌名校还是选名校分校？

　　如果家中孩子年龄很小或尚未出生，可考虑名校分校的学区房，因为此类学区房房价一般低于老牌学区房的价格，且房龄较新，居住舒适度高，而且十年后学校各方面管理与质量都会有一定的提升。但是如果家中孩子已到入学年龄了，还是考虑成熟的老牌名校学区房比较妥当。

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　　购买了二手房，孩子怎样入学？

　　一年级新生入学，其父母（法定监护人）原则上应在孩子上学的前一年办理好二手房的产权证及户口迁入手续，并实际居住在此。施教区内二手房的每套住户里只能安排一名孩子在相应学校接受义务教育（非独生子女家庭除外）。

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　　适龄儿童的父母有自己住房，能否将户口迁入老人处、亲戚或其他人家？

　　不可以。孩子户口应跟父母的户口在一起，居住在父母自己的产权房内。报名要持孩子父母亲的产权证及户口本。

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　　家长有多处住房，怎样确定孩子在哪里报名上学？

　　根据杭州市有关规定，凡有两套以上住房的家长，父母应以一处（有产权证的）作为相对固定居住地，三人户口在一起，且实际居住在有产权证所在的那套住房里，报名时，凭该居住地的产权证及户口本到所在施教区的小学报名。

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　　如何理性选择学区房？

　　1.任何东西包括学区房，必须是自己买得起的东西。所谓买得起，不仅要能够付得出首付、还得了贷款，而且关键是不能透支了还款能力，也就是不能影响家庭特别是孩子的正常教育开支、家庭日常开支。这是最基本的属性。

　　2.学区房的用途不同于一般住房，关键是需要满足其附加的学区属性，必须充分保证其享受教育的用途。因此，对房子附属的学区划分、户口、产权、居住年限等与教育相关的内容必须引起高度重视。这是最核心的属性。

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　　怎么挑选学区房？

　　1.关注每年的招生简章，确保购房时间的及时性。

　　由于各名牌小学和初中报考人数众多，学校招生名额有限，因而校方不得不提高入学门槛。基本上各名校的招生简章每年都会有细微的变化，并不是买了学区房就能入学。部分学区房的老房子仅有一个上学名额，用过之后名额也就随之作废；有的学校要求孩子要在该房内居住达三年以上；有些在建的新小区，与名校合作建校，但时间上会受限制。所以，买房之前，需到学校核查一下上学名额。

　　2.对各区小学的招生原则有所了解。

　　目前，主要实行的招生原则是“两个一致”的原则和“免试就近”的原则。此外，在满足“双一致”的基础上，落实户籍最为关键，买房时必须确认原来的户口全部迁出之后才能购买；多方考量打听学校所在区域的动态情况，实地查看该区域是否有重大的城市建设规划，楼盘是否纳入了旧城改造的范围，通过校方了解学位和生源是否匹配等等。

　　3.周边环境，同样是学区房，人文环境大相径庭。

　　西城区老房子建成年代较早，物业管理不尽完善，居住人口构成相对复杂，人文环境不够理想。

　　4.查明楼盘的真正所属区域，不能只从位置上判断。

　　5.房子品质，房子本身的品质会直接影响升值空间。对于购房者来说，二手房大都比较老旧，户型结构相对狭小，建筑质量没有新房可靠，升值空间有限。

　　6.地段现状和未来规划关系到房子的升值潜力。

　　7.好不好卖，置业核心区域，小户型门槛更低。学区房主要满足孩子上学的阶段性需求，等孩子长大之后，容易出手，也是选择学区房的一大因素。小户型总价低，易于二次交易或多次交易，相对于大户型来说，买卖更加灵活，将来想卖掉时也更容易出手。

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　　学区房的风险何在？

　　1.政策风险学区调整

　　要买“学区房”的市民应先到当地教育主管部门咨询：根据最新划分的学区，所要购买的房子有没有被“划走”？今年是“学区房”，明年有没有可能就不是了？另据城区教育局相关负责人介绍，每年的学区划分要依据杭州市教育局发布的标准作为划分学区的原则，还要考虑区域内当年入学的学生数量是否超过该区域内教育资源的承受范围，每年进行适当调整。在调整时，各区教育部门一般都会提前公示。

　　最大的一个政策风险就是户口迁入年限和取得房产证年限的变动，有人总结了一句话叫“五年一大变，三年一中变，一年一小变”，意思就是学校的主管部门经常会根据不同的情况，改变年限。比如，在购房时规定落户一年就能就近入学，而等你快入学时又可能变成了两年。还有另一种情况，买房时在学校规划地段内，准备入学时有可能被划出地段。

　　2.户籍的限制

　　购买学区房时要查查原房主户口是否迁出，如未迁出，应在购房合同中写明何时迁出。另外，实际居住地也要符合要求，否则很可能会在各级教育局组织的专项检查中被查出。

　　3.遭遇拆迁

　　购买“学区房”还要注意拆迁的问题。在购买此类二手“学区房”时，市民还得注意拆迁的问题。有时候卖方会特意隐瞒该区域将被拆迁的事实，而中介公司可能因疏忽或者本身就与卖方合作，而使买方不能及时了解情况，就有可能花冤枉钱花高价购置“学区房”。

　　4.学校本身发生变化的风险

　　学校自身的教育资源配置出现问题，导致教学质量下降，该学校片区内的房价出现明显下降。另一种情况则恰恰相反，一直以来一所教学质量不高的学校，因为自身的变革一跃成为一所重点学校。

　　5.确认招生范围，注意门牌号

　　买学区房时一定要看准房子的位置，差一个号码可能就被安排到另外一个学区。尤其要注意查看房屋的单号或双号，是尾号时就要更加注意。现在是人为地将学区房划分复杂化，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，所以购买学区房一定要认真。

　　学区房并不是所有人认为的那样，“就近原则”离得近就可以入学，要仔细确认名校招生范围。有些楼盘就在学校旁边，可学区并不对口，容易受开发商的误导，最后影响了子女教育。

　　6.学区房购买的各种纠纷

　　以上情况是与学校有关的风险，下面我们主要讲一下与房有关的风险。学区房的房源一般分为两类：一类是一手商品房，即直接从开发商处购买的房屋；另一类是二手房，即存量房。

　　一手房的风险主要集中在房产证的办理。例如，在签商品房预售合同时，开发商承诺入住后一年，即可颁发房产证，但实际情况是颁发房产证的时间，被一拖再拖，迟迟办不下来，导致业主子女无法上学。

　　二手房的风险相对多一些，主要集中在产权纠纷、户口纠纷、房产中介虚假信息纠纷、卖方恶意涨价纠纷。

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　　买学区房时应该避免哪些陷阱？

　　二手房，因为其价格优势以及周边成熟的配套设施为不少市民青睐。但相对于新开发的商品房，二手房买卖存在更多的风险。因此，小编总结了买卖二手房的几个陷阱，提醒买房人注意。

　　1.房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考虑的。最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。

　　2.出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人；如果房屋有多个共有人需要全体共有人共同签订房屋买卖合同；如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认；购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。

　　3.在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。

　　4.购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋，买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。

　　5.一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经批准)，可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未来风险有充分预期，再决定是否购买。

　　6.如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况，买房人在购买房屋后，将无法顺利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况，不要购买。

　　7.为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事后，当买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖房人后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。

　　8.原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。

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　　何时购买学区房最为合适？

　　凡事趁早，在买房上，很多人也持有相同的观点。他们认为越早购买越划算、越省心，疏不知学区派位并不是一成不变的。学校招生派位每年都会有一些变化，一般会附在每年的招生简章里公布出来，并且一些学校还有土政策的限制，尤其是名校限制更多，如要求本市户籍，要求入住有一定的年限、会有入户调查等，购房者需事先了解清楚。一些家长提前打算是好事，但政策多变，如学校搬迁等因素不可预估，因此，学区房不宜过早盲目购置，一般提前3年左右为最佳。不要过早购买，因为计划不如变化快。

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　　买二手房怎么办手续？

　　1.买卖双方在经纪人的协调下，达成基本的价格、付款、物业交割等意向，决定见面细谈；

　　2.买方准备定金1—2万、本人身份证明；卖方产权人（含共有权人）准备好产权证、土地证、产权人身份证（如卖方房产有抵押情况，需要带上原向银行借款的合同及相关材料，以备经纪人查询并给出还款建议）；

　　3.买卖双方约定时间到中介公司见面，协商签订买卖合同具体事宜；

　　4.在经纪公司见面协商买卖事宜（合同签订是最重要的，所有的承诺都不要轻易相信，特别是卖方和经纪人的口头承诺不要随便相信，应该要求写进合同）；

　　5.买方应要求经纪人严格审查卖方的权属证明、身份证明，同时要求卖方明确房屋的建筑年代并可写进合同；卖方应要求经纪人将买方的付款方式明确在书面合同上（一般商业贷款的方式，下款时间在买方产权证办好后3—5个工作日就可以完成，不要相信经纪人说的贷款要10个工作日左右时间，除省市行公积金贷款需要20个工作日左右才下款外。推荐大家接受中介公司提出的交易过程中将资金托管在房产局资金监管处的要求，特殊情况除外。）；

　　6.签订三方买卖合同（一般情况下中介都会有格式合同提供，考虑到每套房子都有其特殊的交易状况，提醒大家要把前面协商的具体事项写进合同，同时还应就房屋的户口迁移时间、有线电视、装修、其他附属设施及车位、车棚、地下室等条款签进合同）；

　　7.卖方在签完合同时手里应持有买卖合同、定金、中介公司开出的收件单；买房手里应持有买卖合同、买方的定金收条、中介公司开出的中介费发票（不建议在签订合同时就缴清中介费）；

　　8.卖方将房屋的抵押解除（如果合同中约定由买卖双方协力解押的话，买方的资金不要直接交给卖方，而应三方一同到银行将此款打进卖方的还款账户，最好事前约定当天就可以完成注销抵押时再办理）；

　　9.约定申请产权过户时间，中介在网上打印存量房交易申请书，三方一同到房地产交易市场办理过户手续（卖方产权人必须全部到场，并带身份证原件；买方带身份证原件、首付款及贷款材料）；

　　10.办理完首付款交付给卖方或者是托管在交易市场手续后，三方一同到柜台申请测绘并登记过户手续（交易收件单一般交由经纪人保管，此时缴清中介费或缴大半中介费是合适的时间）；

　　11.三方一同到银行或者担保公司办理买方的贷款资格预审手续；

　　12.买卖交易审核10天后，三方一同到交易市场，买卖双方交纳各自税费后领取新证，并将新证及相关材料送银行或者担保公司办理下款手续（如果首款是托管在交易市场的，此时可以由卖方取出了，而尾期房款一般此后3—5天可以到达）；

　　13.卖方应在尾款交付前将房内户口，水电物业等费用结清；

　　14.银行贷款下达后，三方应先验收交割物业无误再去银行或者担保公司领取下款存折、还款存折，卖方拿到全部房款，买方接收所有物业后宣告交易完成（一般情况下，此时视为中介服务的完毕时间）；

　　15.买方过30天左右时间后去银行或者担保公司领取自己的产权证、土地证及贷款抵押合同等材料。

　　本刊记者 俞琳