买房遇抵押权纠纷怎么破？

　　目前，在商品房买卖过程中，开发商为了达到诱使购房人订立商品房买卖合同的目的，经常隐瞒对其不利的重要事实，实施欺诈行为，损害购房者的合法权益。在这种情况下，购房人应以什么理由来维护自己的合法权益呢？下面通过一则案例为您解说：

　　本期案例

　　2010年8月24日，重庆渝中区的赵新（化名）与某房地产公司签订《商品房买卖合同书》，约定购买该公司开发的一套价值75万元的房屋，赵新一次性付清房款。而且双方约定，出卖人房地产公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷。若出售的商品房设有它项权利(比如抵押权)，房地产公司应以书面形式公示和明确告之赵新。

　　合同签定当天，赵新依约支付全部房款，在交付了房屋税费等费用后，房地产公司将房屋交付给赵新。

　　然而直到2011年6月，房地产公司都迟迟未办理房屋权属证书，赵新遂向法院起诉，请求房地产公司承担逾期办证的违约责任，并及时办理房屋权属证书。在诉讼过程中，赵新获悉自己购买的那套房子早在2008年6月就由房地产公司抵押给银行，而自己此前毫不知情。更糟糕的是，这套房子在2009年9月就因房地产公司与建筑公司的建筑工程款纠纷，被法院司法查封并准备拍卖抵债。

　　在向律师咨询后，赵新再次向法院提起诉讼，要求解除之前与该房地产公司签署的《商品房买卖合同》，并要求房地产公司双倍返还已付购房款。

　　2011年9月，法院对该案作出判决。法院认为，房地产公司与原告赵新签订《商品房买卖合同》时，其故意隐瞒讼争房屋已经抵押的事实，事后也没有采取补救措施撤销在讼争房屋上所设定的抵押。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条判决：解除开发商与赵新所签的《商品房买卖合同》；被告返还购房款；除退还购房款外，被告同时应向原告承担因欺诈行为而严重损害原告权益的赔偿责任。

　　律师解析

　　重庆睿渝律师事务所胡亮律师认为，首先本案中房产公司与赵新所签订的《商品房买卖合同》是有效的，但因为该房屋有抵押和司法查封，不能过户，导致合同目的落空。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案显然存在第一条的情形，开发商在签订合同时并未告知赵新房屋已被抵押。

　　其次，房产公司在和赵新签订销售合同时就在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人房地产公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷”，即购房者在约定时间所接收的商品房的所有权必须是干净无权利瑕疵的。

　　从赵新所了解到的情况来看，从2008年6月份开始，房地产公司已把它所要出售的商品房抵押给了银行，也就是双方签定合同之前，合同标的物已被抵押给银行。

　　房地产公司有向赵新告知该房屋存在抵押的约定及法定义务，而房产公司没有履行该义务。房地产公司在和赵新签订《商品房买卖合同》中约定：若出售的商品房设有他项权利的，房产公司应以书面形式公示和明确告知宋某。

　　我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，具有下列情形之一的：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　本案中，开发商的确存在隐瞒所售房屋已经抵押的事实的情况。于是，审理该案的法院采信了这样的法律观点，让房地产公司付出双倍赔偿的代价。

　　记者侃案

　　现在有许多开发商最常见的融资方式便是以房屋作抵押向银行贷款。根据国家相关法律的规定，开发商在出售房屋前，必须事先通知银行，并告知购房者房屋已经抵押的情况。但事实上银行一般不会主动阻止开发商抵押卖房，因为银行本来就希望开发商早点卖掉房子，好收回贷款，同时还可以从客户那里获得按揭收入。所以，购房者在买房时一定要谨慎，仔细核实房屋的相关资质证书，以免遇到类似案例的情况。

　　名词解释

　　抵押权：指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。

　　房屋所有权：又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。

　　房屋权属证书：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。

　　文|李小毅

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