万汇中心，“红海”分羹胜算几何？

　　相信无论是否地产行业的“内伙子”，都会发现“商务体”这一属性的楼宇像打了鸡血般在重庆各地“锵锵锵”地拔地而起。难怪有人忍不住“哔哔”两句：“哪里是雨后春笋，分明是开闸泄洪！”

　　作为人口最为密集的商务区，观音桥一带的商务体更遍地皆是，万汇中心就诞生于如此背景之下。但是这个所谓的“立体商业公园”，想在最大“红海”——观音桥商务区里分羹，却不知胜算几何。

　　商务体革新 空中花园带你飞

　　对于常年去九街开启“夜场模式”的潮男潮女来说，对这幢在“纯K”一侧的刚开盘不久的“山”字型水泥建筑再熟悉不过。

　　据了解，万汇中心的定位与观音桥商务区传统的商务体楼宇有所不同，它自称不仅是一个15万平方米的商务体，更是集时尚休闲商业为一体的“城市公园”。

　　说到城市公园，不免立马“脑补”出如威斯敏斯特教堂旁的伦敦海德公园、或是曼哈顿半岛上的纽约中央公园这一类型的“CBD中央奢侈绿地”，随之而来的就是根本停不下来的小激动：如观音桥能呈现出如此盛景，那必须是“戳中了G点”。

　　但在记者“深扒”了一下万汇中心是怎么个“城市公园”后，只能微微叹口气，其产品有所创新必须表示赞扬，但“公园”服务范围只限于自身，不免还是有点小遗憾。

　　万汇中心的“立体商业公园”概念，来自于其将打造1000平方米广场公园、8000平方米空中花园及508平方米云顶观景平台这三大要素。虽和纽约中央公园不能相提并论，但毕竟重庆不是纽约，开发商能如此大手笔地将办公环境与绿化结合实属难得，毕竟不是每座商务体的办公人群都能享受在“公园里上班”。

　　地段“不吸睛” 红海里的“路人甲”

　　万汇中心产品固然有所创新，独具特色，但与其形成强烈反差的，是万汇中心所处的位置。严格来讲，九街之上的万汇中心在观音桥商务区显得“掉角”了。

　　要说观音桥商务集群的集中地，那必然是商圈中心一带，北城旺角都算“掉角”了，更别说九街，而且九街还是出名的夜场High街，不免有些格格不入。这倒不是说夜场与商务不能共存，而是九街的竞争力显得有些单薄。

　　从2013年底开始，商业地产便悄然抬头，如今已是地产市场举足轻重的“大人物”。而各大开发商纷纷顺应潮流，推出大量商业、写字楼、商务体等产品，供应量飞速扩大，2年不到，蓝海变红海。

　　在红海中，万汇中心的竞争对手，必然是最火的江北嘴与经久不衰的观音桥中心那些同样“高大上”的商务体们。众所周知，现在正是江北嘴与观音桥两大CBD暗地较劲的时刻，这边厢有国金中心、金融街、东方国际广场陆续交房或封顶或投入使用，那边厢有“太阳谷”计划雷霆呐喊、鼎力助阵。

　　在“未来价值无可估量的江北嘴”与“坐拥繁华尽享辉煌的观音桥”这场“你来我往、相爱相杀”的大戏中，“掉角”的万汇中心，虽然也穿上了观音桥的“队服”，但毕竟九街处于“中心之外”，无奈只能“跑龙套”扮演“路人甲”。

　　投资不给力 8%年回报率纯属扯淡

　　目前的九街，存在着商务体最不想面临的三大问题：1.地段不属于CBD核心区域；2.交通堵、停车难；3.租赁价格起点低，上涨空间狭窄。

　　地段就像人的指纹，哪怕去“思密达”整容，也是花多少钱都无法改变的；而交通堵塞，车位难寻，这些可以再做调整；但租赁价格一环可能是目前投资客“下叉”前最难的“临门一脚”。

　　据调查，九街周边的租金普遍在每平方米50元上下，就连紧邻万汇中心，相对较为新建的九街高屋，租金也仅每平方米60元，反观观音桥商圈，普遍在每平方米80元左右，而像协信中心等写字楼，租金更是达到每平方米90元。

　　更“心塞”的是，万汇中心的售价居然高达使人大跌眼镜的每平方米25000元，要知道，这个售价几乎已是冠绝市场。就观音桥商圈而言，隆鑫中心也才每平方米20000元。

　　不妨计算一下，如购买万汇中心500平方米产权，总价共计1250万元，租赁价格以100元平方米计算，回报率连5%不到。如果想达到理想的6%以上，至少需要租金单价达到每平方米130元，谈何容易？至于置业顾问口中所言回报率8%，则需要保证每平方米租金达到170元，纯属扯淡。

　　在重庆商务体竞争已如此激烈的今天，这个售价与回报率的对比，丝毫满足不了如今越发刁钻的投资胃口。

　　除此之外，每平方米30元的高额物管费更是让投资者望而却步，据调查，市面上在售5A甲级写字楼，基本都与万汇中心的配置相差无几，但普遍物业费在每平方米20元上下。

　　对比之下，万汇中心的物业费无疑是有些过高了，同样以购买500平方米左右的办公面积计算，一个月就高达15000元，这也对租赁产生了不少影响。

　　加量不加价 自用“下叉”不得亏

　　如今的重庆，绝不缺乏财大气粗的“土豪企业”，对于这一群体而言，如购买万汇中心自用，那还是非常推荐“下叉”，毕竟“立体商业公园”绝对会带来不一样的感受。

　　首先是自用所看重的办公环境，在万汇中心能得到极大满足，电梯系统结合地面转换+峰值智能控制，以保证达到每秒6米的速度，“等电梯”在万汇中心可能只是传说。

　　而传统5A甲级写字楼的专业型环保节能中央空调系统，诱导式新风系统，全楼宇均有WIFI覆盖等功能，万汇中心同样拥有。

　　另外，万汇中心楼下还会打造Open Park商务休闲广场、时尚休闲商业，其中自持商业达到5万平方米，商务会餐占比达到了40%，以全面满足白领们午间、加班就餐、公司商务招待、团建聚餐等需求。

　　至于8000平方米的空中花园，就是万汇中心的真“逼格”所在，冲一杯墨西哥咖啡，在空中花园里“一览天下”地开着公司会议，这就是核心竞争力。

　　当然，5.8米的超标准层高亦是万汇中心的另一大竞争力，追求大气体面办公室的企业必然会“心水”其中。而追求实用性的企业，则可以将其隔做两层使用，设计出不少的创意空间，最重要的是，这就相当与买一层送一层，加量不加价。

　　记者点评

　　因为正在建设，万汇中心所提出的“立体商业公园”还只是概念，但这种借鉴于难波公园和香港立体商业的创新模式，的确是令人值得期待的。但仅凭借创新，能否在重庆商务体最大的红海市场中披荆斩棘，还有待时间来证明。

　　文|陈桐