我国非住宅二手房交易税收流失问题及对策

　　——基于贵阳市非住宅二手房交易涉税问题的调查

　　近年来，房地产市场日益活跃，二手房交易亦如此。对二手房交易的税收管控是落实我国房地产税收征管政策必不可少的一部分。笔者通过对贵阳市南明区非住宅二手房交易税收征管的调查发现：住宅二手房交易税收纳入了贵阳市存量房交易评估征税系统进行管理，由该区房产局产权处代征；非住宅二手房尚未纳入贵阳市存量房交易评估征税系统，其交易税收则由各税源管理分局核实后属地征收；2015年1～10月共受理非住宅二手房交易28户，征收入库税款373万元；非住宅二手房交易入库税收金额在全区税收收入入库总额中虽然占比不大，但非住宅二手房交易多属个人交易行为，涉及的纳税主体众多，税额虽小但意义重大。在对非住宅二手房交易税收征管的调查过程中，笔者发现，非住宅二手房交易中存在错综复杂的困难和问题，有待进一步探讨解决。

　　非住宅二手房交易税收流失严重

　　通过调查发现，我国住宅二手房交易税收征管中存在以下问题。

　　（一）交易价格难以核实，成交价格成计税软肋

　　1.采取“高买低报”方式，最大限度减少应纳税款。“高买低报”是指非住宅二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。这种方式是非住宅二手房买卖双方最常用的避税方式。

　　2.阴阳合同屡见不鲜。阴阳合同的做法是：在非住宅二手房转让过程中，买卖双方及中介公司签订两份合同，一份为真实成交价格合同，用于付款结算；一份为隐瞒真实交易价格的虚假协议，用于申报纳税。这种方式对买卖双方来说存在一定的风险。对卖方来说，因为递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的，买方有可能根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交，造成卖方利益受损；对买方来说，低报过户价可能导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而增加再次出售的成本，同时银行贷款的实际比例也会因此而降低。尽管“阴阳合同”对买卖双方都存在风险，但为了少纳税，此做法仍屡见不鲜。

　　3.税务机关核定征收参考的计税依据滞后。就目前而言，非住宅二手房交易未纳入贵阳市存量房交易评估征税系统管理，非住宅二手房交易价格变动幅度较大，政府相关部门未能及时制定非住宅二手房交易市场指导价，对于纳税人交易合同价格明显偏低或签订“阴阳合同”的行为，不能采取有效的措施进行修正。虽然法律规定，计税价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征收，但目前核定依据滞后，与实际情况严重不符，地税机关又难以取得有力证据证明交易合同的虚假性，不能确定适当的计税依据，造成大量税款流失。

　　例如，徐某2015年2月将南明区某大厦13层建筑面积150㎡办公用房转让给李某，提供的A评估公司（评估资质二级)的评估报告显示，评估单价3600元/㎡，评估总值540000元；产权证记载原购房价格420000元，原购房所缴纳契税12600元，每年加计5%金额的扣除数210000元；评估费用4000元；提供转让合同交易价格为500000元。按规定，税务机关确认计税金额540000元，卖方缴纳税费合计26368元(其中营业税及附加6720元，价格调节基金120元，印花税270元，土地增值税0元，个人所得税19258元。)

　　根据市场价格计算(根据市场价该路段房价为10000/元㎡，该房总价为1500000元)，卖方缴纳税费合计493894元(其中营业税及附加60480元，价格调节基金1080元，印花税750元，土地增值税289208元，个人所得税142376元)。同一套房产阴阳合同税款相差46万元。

　　（二）房地产评估机构良莠不齐，缺乏有效的行业监管，出具的评估价格偏离房屋价值的现象时有发生

　　由于目前房市多变，非住宅二手房的交易价格也处于不断的波动中，年度中的峰谷差距较大，同一区域范围内的实际价格也不同，这导致税务部门对交易价格难以掌握和细分。在这种形势下，房地产评估机构原本可以作为提供有效计税依据的第三方，但在近几年的实际操作中发现，由于房地产评估机构良莠不齐，缺乏相应监管部门的有效监管，有的房地产评估师为了自身利益摈弃职业道德，对房屋评估价格和重置成本基本上是按照买卖双方的要求来定，尤其对于房价涨势凶猛的中心城区，这导致了买卖双方少缴税款数额巨大。

　　例如，张某2015年1月将南明区X商城13层建筑面积80㎡办公房转让给李某，提供B评估公司的(浙江省X房地产评估事务所贵州分公司，评估资质一级)评估报告，评估单价9500元/㎡，评估总值760000元。转让有关税金合计65987元。同年2月，王某将同一建筑同一楼层建筑面积84㎡办公房转让给谢某，提供C评估公司（贵州X房地产评估有限责任公司，评估资质二级）的评估报告，评估单价18500元/㎡，评估总值1554000元。转让有关税金合计456262元。

　　张某与王某转让的是同一建筑同一楼层的两套办公用房，建筑面积只相差4㎡，不同的评估公司评估价相差794000元，税收相差390275元。仅4㎡的房屋面积怎么会有如此大的税收差异，究其原因就是评估机构的评估价格差异造成的。这种评估差异明显不合理。

　　（三）真假赠与难以甄别

　　今年办理的28户非住宅二手房交易中，赠与行为有4户，占总户数的14%。对赠与中的亲属关系、继承权属等关系，仅凭税务部门是难以核实清楚的。那些表面上属于赠与而实质上具有交易性质的假赠与行为，只需经过公证，就可在非住宅二手房交易中免缴营业税、个人所得税等主要税收。

　　假赠与是目前避税方式中较为简单的一种，通常是买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明卖方无偿将某房屋赠与买方，以未发生金钱交易为名，规避个人所得税、营业税及其附加税费。为保证交易资金安全，双方在交易过程中一般会选择将房款打入一个担保账户，直到过户完成后卖方才能将房款取出。这种方式从法律角度看，完全属于一种逃避税收的违法行为。买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷，不仅不会受到法律保护，反而会在有关部门认定存在相关违法事实后，还将被追究一定的法律责任。如果此房子再次交易过户，将会由卖方承担更高的营业税以及个人所得税，交易成本会更高。

　　（四）非住宅二手房交易缺乏有效监管

　　非住宅二手房交易涉及多个部门，监督和制约机制十分重要，仅靠某一个部门是不可能完成监管任务的。目前来看，非住宅二手房交易中缺乏有效监管，主要表现在几个方面。一是缺乏相互管控机制，部门之间信息不畅，缺乏部门系统配合，普遍存在各管其事的现象，缺乏相应的管控制度。二是缺乏相互的制约机制。相关部门至今未明确房屋买卖合同真伪鉴别的权力机关，也未建立房屋转让过程中的链条机制，非住宅二手房交易的税收缺乏有效的监控手段，易导致税款流失。三是缺乏检查监督机制。非住宅二手房交易只凭买卖双方销售合同是不够的。只有充分发挥政府各相关部门的综合治税机制，才能加大对非住宅二手房交易的个案进行检查、征管、处罚的力度。但从目前综合治税实效来看，部门配合力度仍有待加强。

　　治理非住宅二手房交易税收流失的对策

　　上述种种非住宅二手房交易避税现象，不仅为买卖双方埋下了经济纠纷隐患，扰乱了非住宅二手房交易市场秩序，更违反了税收法律，必须多措并举，以减少和控制此类现象的发生。笔者提出以下几点应对非住宅二手房交易税收流失的建议：

　　（一）借助信息管税平台，强化部门协作，严把信息来源关

　　一是提请政府牵头，相关部门联手合作，开展市场调查，摸清市场交易价格。对所属街道、地段、楼盘大小、楼层、房屋陈旧等一系列非住宅房产价格进行一次全面普查评估，制定出合乎时宜的、权威的市场指导价，明确非住宅二手房交易计税价格。同时，相关部门应随时掌握房产动态，及时调整市场指导价，并通过房价市场普遍调查，建立健全信息资料库，使相关部门执行时有据可查。

　　二是从源头抓起，建立税源台账。地税机关督促房地产企业为购房人及时开具销售不动产专业发票，对新开发的房地产项目及时将交易情况登记入册，建立税源台账和新购房数据库，并纳入相关部门的信息化系统管理。

　　三是部门协作，实现信息资源共享。发挥各部门的有效资源，实行资源信息共享并提高工作效率，增强非住宅二手房交易征税、办证工作的透明度。

　　（二）加大宣传力度，提高纳税遵从度，把好发票审核关

　　加大非住宅二手房交易税收新政策的宣传力度，提高纳税人依法纳税遵从度。一是加大新闻媒体宣传。通过报刊、电台、电视台，加大对非住宅二手房交易相关政策宣传力度，让广大市民了解非住宅二手房交易过程、相关税收政策、违法处罚等税收知识，使之家喻户晓，形成强大的社会合力。二是加大日常宣传。及时将国家发布的非住宅二手房交易税收政策编辑成册，先对税务干部进行培训，然后安排专人在非住宅二手房交易窗口向纳税人解答提出的各类问题，确保税收政策宣传辅导到位。三是加强法制宣传。通过典型案例广泛宣传税收违法的法律责任，让老百姓明白虚假合同会使自己占小便宜、吃大亏，提醒市民遵纪守法，清楚索取发票的重要性，充分发动群众监督、举报非住宅二手房交易中的虚假申报和其他涉税违法行为。

　　（三）强化纳税服务，及时办理减免税，维护纳税人合法权益

　　严格审核纳税人提供的减免税申请资料，在掌控信息基础上比对，确定是否符合合法赠与等减免税条件。同时，将每一套享受税收优惠、减免的房产的相关资料输入到计算机信息系统，建立减免税查询信息库和减免税电子信息档案，以方便查询，利于监管，有效地发挥其监督作用。

　　（四）认真审核，严把销售价格关

　　合同销售价是征税机关有效控制非住宅二手房交易税收收入的重要一环。笔者认为，通过以下三点可以有效控制虚假交易：一是对当地房价进行定期测定。尽快制定合乎时宜的、权威的市场指导价。二是对合同销售价格与测定价接近的实行查验征收。对非住宅二手房交易中能提供完整、准确的房屋原值凭证，能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关对比市场指导价后，实行查验征收营业税、个人所得税、契税和印花税。三是对合同销售价明显低于市场指导价又无正当理由的，实行核定征收。税务机关在征收非住宅二手房相关税收时，一定要坚持严把合同销售价格关，依据不同地段、楼盘、结构、楼层等比对市场指导价。合同价格明显偏低又无正当理由的，按市场指导价核定征收营业税、个人所得税、契税和印花税。

　　（五）加大对不诚信房地产评估机构和违背职业操守的评估师的惩戒力度

　　非住宅二手房交易过程中是否存在虚假交易，仅靠税务机关信息是完全不够的，只有依靠房管、国土等相关部门配合，实行信息共享，才能有效遏制虚假交易。一是分管与部门配合并举。地税、房管、国土等部门分管工作各异，但加强非住宅二手房管理的目的是一致的，因此，充分利用相关信息资源，将税收征管信息和房产部门的权属登记信息进行比较、分析，避免漏征漏管。二是监控与监督并举。通过相关部门信息对比，可以互相发现非住宅二手房交易过程中存在的问题，方便各部门共同研究、共同解决。同时，通过信息对比，相互监督，能有效杜绝“人情税”和“关系税”的发生。三是举报与查处并举。加大群众对非住宅二手房虚假合同销售、虚假赠与、骗取税收减免的举报力度，对举报人实施一定奖励。税务机关和有关部门对有意虚假交易进行偷、逃税的，采取联合行动，加大综合检查、处罚力度，达到处罚一个，教育一片，整治一方的目的。

　　（六）完善机构，实施房地产“一体化”管理

　　应完善机构，充实契税征收人员，对非住宅二手房交易实施“一体化”管理。在机构完善和人员充实后，可设置三个工作组。一是调研组，主要负责对房屋交易情况的市场调研、税收情报交换、房屋交易申报和开发商批量申报征收，跟踪掌握房屋交易市场动态等工作，提供决策参考；二是征收组，主要负责办理窗口的各项税收征收工作；三是综合组，主要负责内部工作协调、减免审核、数据及资料交换、票证管理、契税咨询和档案管理等，以此逐步建立长效管理机制。

　　（七）制定和完善科学的计价体系

　　针对“高买低报”现象，一是出台价格申报细则。相关部门应尽快研究、出台房地产成交价格申报实施细则，完善当前房地产成交价格申报工作机制。二是因地制宜，建立健全核价体系。三是调整房产交易税费计征依据，对非住宅二手房个人所得税、土地增值税直接采用核定征收法征税。

　　（八）规范运作，建立健全高效的征管机制

　　一是进一步加强业务培训，提高征管水平。二是选聘部分房地产估价专业人员，为征管一线提供专业咨询。三是探索建立公示制度，即价格申报公示制和纳税评估公示制，让非住宅二手房交易买、卖双方的申报价格及征收机关核定的计税价格信息更加公开、透明，接受社会监督。

　　（九）广泛宣传，引导树立健康交易心理

　　广泛利用媒体、标语、发放宣传资料等形式，向社会公众宣传房地产买卖的有关政策、法规。通过告知买卖双方的权利与义务，事先提示各类交易风险，提高消费者的依法纳税、产权维护和自我保护意识。

　　（完）

　　文 吴琼 赵凤

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