楼市未见反弹 新政收效或将滞后

　　在九月底央行正式出台房贷新政后，近2周的时间里，各银行已经开始有所行动，个别银行已经开始公布相关实施细则。在楼市整体持续冷淡的情况下，限贷松绑无疑成为当下很多开发商，尤其是中小开发商的救命稻草，都期盼着通过这一轮的刺激政策，能让名下的物业“销快一点，销多一点”。

　　但是，根据以往的经验判断，限贷松绑并不意味着楼市立刻会出现回暖趋势。以杭州为例，根据朗盛地产市场部研究数据显示，限贷松绑后，销售成交并未见明显的起色。除部分新开项目的销量外，十一黄金周销量反而出现一定程度的下滑。对此，朗盛地产认为，主要有以下三方面原因。第一，救市政策接连推出，引发买方市场“逆反情绪”，观望氛围不升反降，买升不买跌的规律让市场仍对楼市大幅降价抱有一定的期望值；第二，限贷政策目前仍处于雏形阶段，仅有少数银行对外放出消息，在细则未明确公布之前，预计未来十月，会有更多银行展开“试水行动”，随着房贷新政在各大银行的覆盖面越来越广，信号加强，市场才会一如预期有所反弹；第三，房贷新政不同于解限，从消息发布到具体实施还需要各类审批报备过程，市场在经历解限收效甚微后，变得更为谨慎，楼市不及预期。

　　房贷新政对市场的作用究竟有多大，目前还不能妄下结论，不过从杭州总体的供需情况来看，开发商将面临更为激烈的客源争夺战。

　　“银十效应”在杭州并未出现销量的明显增长，反而因为十一黄金周而遇冷。朗盛地产市场研究部观点认为，政策性影响因素已经无法从根本上改变现有局面，最终还是回归到基本的供需结构水平上。房贷利好因素将作为购房者特别是刚需市场的一个重点考量因素，会在较长一段时间内产生利好影响，但是短期来看，带给市场的是对未来救市政策更明显的预判，因此也在一定程度上压制了短期刚性购买力的抬头与复苏。

　　房贷政策追溯到2010年4月实施伊始，在一系列紧缩政策作用下，但在较长一段时间段，百城价格指数和整体成交量都仍在较好的水平上。而本次房贷宽松政策出台，对政策执行和市场的影响来看，对此仍需要有缓冲和适应的时间。因此可以看出，房贷利率作为价格杠杆，仍具备“非敏感性”，本次房贷新政与2010年房贷实施呈现出对称性特点。近期，笔者了解到有部分中小开发商对与此次房贷新政出现盲目乐观的心态，甚至在这样楼市大背景下对涨价抱有希望，此举显然是不明智的。目前开发商要做的，即依托利好消息面快速走量，借机快速回笼资金，提升应对财务风险的能力，实现现金流的稳健运营。

　　结合目前有关消息，预计细则将在未来两个月内全面实施。笔者认为，优惠力度将并不会带来特别大的惊喜，并且对比之前的解限节奏，房贷新政也将采取逐步调整的试探性实施策略。笔者认为，房贷新政空窗期将持续一个月左右，目前多家银行优惠折扣仍在位于高位，对购房者吸引度并没有达到逼定其购房行为的作用，未来仍将以市场反应、实际成交情况及消费者购房意愿等相关数据指标后期对利率再做调整。

　　“央四条”推出后市场反应存在滞后性，未来是否会撼动楼市僵持局面，仍有待进一步跟踪观察。从解限效果来看，房贷新政的影响将更具长期性、渗透性和平缓性特点。

　　本刊特邀市场分析顾问 葛敏慎

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