杭州商业地产之运营模式多元化

　　近年来，中国商业地产发展迅猛，相当多的商业地产在建成之后，存在着前期招商或者是后期运营的难题，除去运作能力的差异以外，项目运营模式选择不当是前述难题产生的症结，商业地产的运营需要精准的商业开发定位能力以及后期的运营能力。从目前杭城比较大型的商业地产项目运营模式来看“产权出售、租售并举、只租不售”三大模式最常见。

　　“产权出售”模式是通过整体或拆零销售，达到迅速销售、迅速回笼的目的。商业地产出售完成之后，开发商基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。往往在预售阶段就开始销售，因此可以在最大程度上降低开发商的资金压力，并形成快速开发——快速销售——快速回笼——再次开发的循环。此种模式商业运营的不确定性和商业管理公司诚信上的不确定性，对于投资者而言，使得选择这种模式的业主都具有一定风险。

　　“租售并举”的模式，在合适的租售比例下，可保证开发商既可获得短期资金回笼，同时又能通过出租获得长期租金。此种模式对开发商的资金实力要求仍然较高，而且往往要借助主力目标商家已经具有的行业号召力，来提高商业地产开发后的市场口碑与向心力，以保证商业项目日后的运营成功。不过由于主力目标商家属于大面积租赁的类型，因此，在前几年来自租赁的收益并不高，甚至远低于市场行情。但由于商业地产的优秀运营，物业自身升值可以对冲掉经营上的收益不足。这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位，提高人气。

　　通过开发商与品牌商家的订单开发方式，双方的优势得以充分互动，物业升值的速率将是非常快的。

　　“产权持有”模式，对于开发商的资金实力、商业运营与品牌，要求都很高。该模式是开发商自行招商管理，或者开发商委托专业商业运营公司招商管理。而整个商业能否形成规模效应，是日后能否为开发商带来良好的现金流的前提保证。因此，这种模式中，开发商自身的品牌与能力其实占据了很大的权重。由于商业地产的招商、运营到繁荣，乃至带来持续良好的经营收益，需要一个较为漫长的过程，这样就需要开发商具备相当的资金实力。这种方式中，如果经营过程中出现问题的话，往往对于经营收益乃至物业自身升值都会产生强烈的负面作用。因此，只有资金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式。“只租不售、统一经营、统一管理”的运营模式，由专业运营公司提供系统有效的运营管理和服务，走可持续发展之路。对于开发商而言，收益=长期租金收益+商业物业升值收益。

　　杨建伟

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