限贷松绑，价平量增“红十月”

　　这次限贷政策，也采用了“分类调控”原则。

　　限购属于地方自主调整空间范围，至少北上广深四大城市并未放开限购。虽然这些城市最终也将取消限购，但目前来看这种呈梯次不均衡的限购状况，在一定程度上保证房地产政策实施结构性放松——主要指向二三线城市的过剩供给；体现不再“一刀切”的政策手法，如不管是首套或二套以上，贷款首付款及贷款利率，也不再强调一刀切，在最低界限上由银行根据风险情况自主确定。

　　笔者以为，政策肯定能落地。这次是央行银监会的红头文件，由上至下，下面的各地金融机构是肯定能执行的。这跟限购政策调整时，有些地方政府发文提议限贷放松是不一样的。但，享有7折利率却是不一定的。一是因为文件不是强制7折，而是最低7折，文件也说得很清楚，这点跟2009年是不一样的，即便有7折利率，也非人人可享。二是现在银行的融资成本也很高，利率又是市场化，没有哪家银行愿意主动去降价。同时，也有银行人士结合时间节点表示，“除非央行下达强制政策，不然在年底信贷资金紧张，且有利润考核压力的影响下，利率7折至少暂时无法落地。”当然，首套房利率优惠至85折或9折，还是可以期待的。

　　国庆期间，网传有个别开发商散发疑似涨价的文件。个别楼盘跌到一定价格做点回调，也很正常，但要像2009年那样飞涨，笔者以为，不太现实。这项政策对于楼市绝对是个刺激信号，限贷松绑，也是变相降低实际房价，降低了购房者的门槛，扩大购房者群体和激发需求。简单算一笔账，如果买一套130万总价的房子，按揭贷款七成，约90万，原来30年按基准贷款月供5718元，如果按利率7折优惠以后月供额为4608元，月支付减少20%。尤其是对改善换房的客群影响较大：首付六成将变为首付三成，贷款利率执行首套房标准，相当于购房门槛降低一半。同时，也会促使很多因政策误伤的刚需重回市场。

　　今年房地产市场整体下行，住宅库存量居高不下，整个经济基本面比较严峻，整体回升幅度依然有限。笔者以为，短期内成交有望反弹，中期看则形成M型，长期仍归于平缓走势。房贷是影响市场需求最大的因素。看房的人多了，市场的供求关系也发生变化，楼市接下来会进入“价平量增，竞争分化”阶段。因此，楼市红十月，可以期待，也必须实现。

　　从中央到地方相继颁布宽松政策，可以说是顺势而为。现在，对房地产业而言，限购限贷两座大山已搬离，正合“天时”，但除了天时，还需地利、人和。接下来，在同一蓝天下同一城市里，更要看“人为”了，即开发商如何顺“天时”而为，如何积极抓住这个天时，走过千军万马的独木桥，走向开阔的光明大道。

　　分岔口，就看每家的选择了。

　　章惠芳

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