房價確有「斷崖」之虞

　　中國社會科學院近期發佈「中國住房報告（二〇一五-二〇一六）」，其中一句「二〇一六年第二季度後，房價或出現斷崖式下跌」，再為本己風聲鶴唳的樓市掀起洶湧惡浪！並逼得該機構相關人員出面「澄清」，強調觀點有被渲染、擴大解釋之嫌。

　　二〇一五樓勢並無超出預期

　　在我看來，這根本是「此地無銀」的多此一舉，因為白紙黑字、證據確鑿，並不因為「房價斷崖論」的被凸顯，便改變其本質。

　　其實仔細「拜讀」該報告會發現，除了「房價斷崖論」之外，通篇聊無新意，充其量只是各房地產相關專家逾期論述之總結，而「二〇一五年房地產市場的住房形勢超出預期」的開篇陳詞，更令人膛目結舌！有嗎？超出誰的預期？至少完全在我的預測與判斷之中（本專欄系列文章均有闡述），而我還未必是最頂尖的房地產專家！只能說該研究機構對市場的掌握度讓人難以恭維。

　　壓力增大，商品住房過剩，總庫存高達二十一億平方米，僅現房庫存去化就需二十三至二十四個月。住房市場步入結構性過剩時代，內部結構失衡，一線城市供求矛盾突出與三四線城市供過於求並存之「淺見」，無異狗尾續貂之「陳腔爛調」，否則何需總書記念茲在茲、耳提面命？

　　到底是要減肥還是增重？

　　尤其矛盾的是，報告中指出房地產投資增長呈現俯衝式下降，對經濟增長直接貢獻幾乎為零，並以三「工」指標之頹廢，說明事態嚴重——新開工方面，自年初以來同比持續下滑，二月到九月之間累計額的同比增長率甚至為負百分之十三點五到負百分之二十點九。施工面積方面，自二〇〇四年十月百分之八點八的同比增幅逐步放緩至二〇一五年八月的百分之零點二。竣工方面，則僅維持在負的百分之十到負的百分之二十。從而提出「房地產投資增速應維持在百分之十左右」的建議，並認為這是「正常水平」。問題是這其中難道不存在餑論？

　　該報告又提出，目前現房方面，去化十八個月以上的過剩一億平方米，期房方面，去化超過二年的過剩面積達十九點九六億平方米，甚且未來五年尚有八十八點二億平米的住房待去化，因此必須響應總書記號召，積極「去庫存」，但於此同時又建議房地產投資增速應維持在百分之十，這不是「以子之矛，攻子之盾」嗎？必須知道的是，商品房可不是牙膏、眼霜這類的快銷品，一旦生產、建設完成，怎麼樣也要居住、使用個三、五十年！在明知已經嚴重過剩的危局窘境下，一方面建議政府以各種優惠辦法促銷住房，一方面又主張提振住房投資增速，若非「自相矛盾」，就是「人格分裂」！

　　人民幣貶值

　　激發資產泡沫危機

　　綜上，在我看來，該報告唯一可能的「真知灼見」，便是社科院所極力撇清的「房價斷崖論」，其他觀點要嘛「拾人牙慧」，要嘛是無中心、主軸思想的「拼湊組合」。

　　至於二〇一六年第二季度後之所以可能出現所謂的「斷崖式」下跌，我認為主要應與「人民幣匯率趨貶預期」有關。由於三線以下城市不具備人口導入、產業集聚之優勢，而貨幣貶值勢必引發資金外逃，其流向以一線城市房產為主，海外房產為輔。只是目前在各種利多措施的誘導下，三、四線城市房價看似有望軟著陸，惟政策再強大也難以跨越「高企庫存」、「資金外流」這兩座大山，面對與日俱增的庫存壓力及有意願卻財力不足的消費者，開發商最終只能降價求售以逃避滅頂之災，而其時間點可望「落腳」在明年第二季度後。

　　當然「房價斷崖式滑落」的表述或許略顯誇張，但我相信對為數可觀之人口外流明顯、缺乏經濟利基的三、四線城市來說，雖不中，亦不遠矣。

　　蔡為民為民看樓

　　《上海·樓市智典》月刊發行人暨總主筆，復旦大學地產運營研究所所長，衡明不動產行銷智庫負責人，兼大陸、台灣十多家知名媒體專欄主筆和特約評論員。

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