楼市新政旨在去库存 利好购房者

　　日前，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)，明确“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%”。几乎同一时间，财政部、国家税务总局也联合发布消息，我国从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”

　　这两项针对楼市的新政一经发布就引起了市场的热烈反应，部分城市的二手房市场顺势升温。那么，究竟政府此次的楼市“组合拳”新政会给房地产市场带来哪些影响？对购房者又能带来怎样的利好消息？房价会否应声而涨，重新恢复高价？新政的推出对将要在今年年底完成的房地产业“营改增”有何影响？国家出台营业税新政和房贷新政的举动背后又有怎样的意义？带着这些疑问，《财会信报》记者采访了业界专家。

　　楼市新政旨在去库存 利好购房者

　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池教授在接受《财会信报》记者采访时，解释了“个人住房转让营业税政策”中提及的“普通住房”的界定标准：根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）规定，享受优惠政策的住房（即普通住房）原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　赵秀池教授表示，新政将个人转卖已购普通住房免征营业税的期限，由原来的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)，并且降低了购买二套房最低首付款的比例，此举减少了二手房买卖前期的赋税，同时由于首付款比例降低而提高了购房者的购买能力。原来因为首付款比例偏高，可能让很多有购房需求的人无力承担；现在降低了首付款比例之后，就会刺激一部分人开始购房，尤其是购买改善性需求的住房，也即第二套房的人数会增加。

　　对于房地产市场来说，赵秀池指出，个人转卖已购普通住房免征营业税的期限降低为2年，就会刺激二手房市场的交易，使存量房能够更好地流通起来，发挥其应有的作用。现在我国的房地产市场已经是存量房市场，新增住房的数量小于存量房。国家通过出台提振楼市的新政把存量房市场活跃起来，也是在解决人民的住房需求问题。

　　中央财经大学税务学院副院长张广通教授在接受《财会信报》记者采访时表示，此次财政部和国家税务总局针对楼市发布的营业税新政与原有政策最大的区别，就是将税收优惠的起点由5年改为2年，大幅度降低了刚需族和改善族买卖住房享受税收优惠的门坎，从而刺激需求。就想要购买住房的消费者而言，税收新政和房贷新政会降低他们的融资难度和融资成本，减少营业税支出，加快一手房的购买速度和二手房的流转速度，相对增加二手房的市场供给，提高住房利用率，满足居民正常合理的住房需求，改善他们的住房和生活条件。

　　张广通教授指出，从营业税新政和房贷新政对房地产市场的作用来看，总体是极大的利好，有利于刺激房地产业的回暖，活跃二手房市场，释放刚需族和改善族的住房需求，同时增加来自房地产业的税收收入。不过很明显的一点是，税收新政和房贷新政的指向性很明确，不是对房地产业的全面放水，而是对刚需和改善这两大购房群体的定向放水，国家抑制多套房、高档房、大户型的指导思想并没有改变。这也符合中央精准调控的改革原则。新政对疲软、下滑的房地产市场会产生积极的加温作用，这是毫无疑问的，但也不能对其积极影响评价过高，因为我国房地产市场目前总体上已经出现了供过于求或供求平衡的状况，加之全社会对反腐败和已经在酝酿中的房地产税立法的高度关注，房地产市场出现趋冷、趋稳局面是正常的，局部性的政策调整，不会给房地产市场带来翻天覆地的巨大变化。

　　房价是否上涨取决于各地区的市场供求状况

　　针对新政出台后引起消费者广泛争论的“楼市新政是否会促使房价上涨”这一问题，赵秀池表达了自己的看法。她说，新政出台的主要目的还是国家为了刺激部分有需求的购房者去买房，对楼市去库存是有好处的。但房地产市场也不会在短时间内就恢复火爆的状态，房价是否上涨还是要看各城市房地产市场的供求状况。

　　赵秀池认为，要想知道新政出台对房价会产生什么影响，需要对购房者买房的目的加以区分，此举也能从侧面反映出一个地区房地产市场的供求状况。如果购房者是出于自住目的，如小房换大房、新婚换新房这种改善性需求而购房，就可能会刺激市场整体对住房的需求，房价可能会上升；如果购房者是出于投资目的而购房，那么新政出台就不会影响房价。因为我国现在的楼市整体比较低迷，尤其在三四线城市，市场需求正在下降。如果投资者有拿住房去投资的愿望，目前来说看不到收益，所以一般投资者不可能盲目去投资房地产。当然，不同的城市情况不同，像北京这样的一线城市，人口还在持续增加，住房市场还是处于供不应求的局面，房价有继续上升的空间，投资者才会选择进入房地产业。因此，此次出台的楼市新政对不同城市所产生的效果是不一样的，不一定会导致房价的上涨。

　　在采访中赵秀池教授还提到了国家今后对楼市可能实行的政策。她指出，今后国家对房地产行业的监管仍然不会放松。因为房地产是国名经济的一个重要产业，对经济发展有很大的影响。现在由于我国的经济形势比较低迷，楼市也比较低迷，从宏观调控的角度来讲，在经济低迷的情况下，肯定需要刺激经济的恢复，推行宽松的政策。此次发布的提振楼市的新政就属于积极的财政政策；今后的货币政策也会趋于宽松，现在只是调整了住房贷款首付款的比例，将来可能对利率也会试行差别化政策，以重点鼓励改善性的自住房需求。目前购买二套房贷款执行的还是1.1倍的利率，以后可能会适度降低。如果经济持续保持低迷状态，楼市也持续不景气的话，政府肯定还会继续出台一些继续刺激需求的政策。毕竟现在我国经济对房地产业和土地财政的依赖程度还很大，这个局面在短时间内是无法改变的。

　　同时，有房地产业业内人士表示，此次国家推出的住房贷款新政和营业税新政，一线城市将会成为最大的受益者，房价可能会趁势出现上升，但三四线城市的房价则不会有太大改变。从时间段来看，2015年上半年全国的房地产市场将去库存化顺畅、房价平稳，；但下半年房价走势的不确定性较大，部分城市可能存在一定房价上涨的压力。

　　楼市新政不会影响房地产业“营改增”实现

　　按照既定的路线图，今年年底之前房地产业的“营改增”就要全部完成。那么，此次财政部和税务总局推出营业税新政的举措对“营改增”的实现会造成影响吗？

　　对此，赵秀池教授指出，“营改增”是我国税收体制改革的一个方向，是将主要的征税模式从流转税和间接税改为直接税，是为了降低企业的成本，减少企业前期经营的负担。这次新政是以调控楼市为目的，和房地产业“营改增”的关系不是太大，并不会对“营改增”的实现造成影响。

　　同样，张广通教授也表示，营业税新政对房地产业“营改增”的推进影响不大。当营业税改征增值税完成之后，涉及房地产买卖的税负有可能会进一步降低。因为增值税允许抵扣建房或购房的进项税，这样建筑业、不动产转让的总体税负必然下降，对企业和居民个人都是有利的。另外，“营改增”完成后，营业税新政就会变成增值税的优惠。只要国家扶持房地产业平衡、健康发展的指导思想没有发生重大变化，这类型的优惠政策还会存在或增加。

　　在采访中，张广通还提到了此次国家出台提振楼市的新政其背后所蕴含的意义。他说，近年来我国房地产业出现了理性回归的势头，房价总体上呈现平稳回落态势，前些年居民通过屯房、吵房挣大钱的局面已一去不复返，这是国家采取一系列措施扶持实体经济、抑制通货膨胀、促进经济转型升级、保持经济平稳较快增长所产生的必然结果。但另一方面，由于我国经济增长严重依赖房地产业，因而房地产业的持续不景气对经济平稳较快发展带来了不利影响，加之国际市场的低迷，中国经济面临的下行压力不断增大。在这种艰难的环境下，本次五部委联合出台营业税新政和房贷新政，以求适度鼓励房地产业发展，减轻刚需族和改善族的购房和换房成本，保持房地产业的健康、稳定发展，调节房地产市场的供求结构，是十分必要的。

　　文 国炜

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