實體房產的轉型之惑

　　何謂：投資有風險，入市需謹慎？相信所有今年投資證券市場的新老股民應該都心領神會，甚至刻骨銘心！

　　購房未必是理財首選

　　目前股市的「加護病房」狀態最感欣慰與松一口氣的，應該是正處在銷售期的房企了。之前由於股價狂顛直上，引無數股民蜂擁搶進，長此以往，後續勢必形成資金排擠的「蹺蹺板效應」（事實上已經發生），因此隨著滬深股指走高，大小開發商莫不坐立難安。「好在」股市的好日子僅僅維持近一年（以二〇一四年七月起漲點為准），「買房還是買股」、「賣房炒股」、「買股賺首付」……這些上半年令無數人廢寢忘食、滔滔熱議的焦點話題，現在想來都有「毛骨悚然」之忐忑感受。

　　但股市的沉淪是否就此凸顯、意味著買房已成為當下投資理財的唯一或最佳選擇呢？我看還真不見得！

　　各線城市購房各有根據

　　有些觀點已在專欄再三闡明，便不花太多篇幅贅述，簡言之，集所有優質（勢）資源於一身的一線城市，沒房的盡快買，但必須是徒步十五分鐘可達的地鐵房；有房的在規定套數內可增購（本地戶籍可購買兩套房）；已經擁有三套（含）以上房屋的，宜應進行必要調整，優先處理偏郊、無租賃市場的房屋，在兩年內讓自己或家庭名下的房屋保持在三套、二百平米以內。

　　二線城市倒不一定絕對不適合投資房地產，只能說增持需謹慎，首先地段要極佳，價格要很「殺」；三線（含）以下城市則應嚴陣以待、戒慎恐懼，精選條件要限縮至地「點」，非絕佳不入市。

　　以上是針對首重安全、「眼見為實」、非掌握實體房屋不安心的投資人可採行的理財策略，雖然以未來的投資環境來看，上述做法堪稱保守、穩健，獲利未必能對抗通脹，但終究不像股票一旦崩盤形同毫無作用的廢紙，而房子在手最惡劣之處境只有套牢與否的問題（非住宅、無租賃市場則另當別論）。

　　實體房產抗通脹能力趨弱

　　可預見的未來是怎樣「險惡」的投資環境？由於國內外經濟形勢趨於惡化，收入減少、支出增加的停滯性通脹難以避免，以往房地產「隨便買隨便賺」的時代又一去不復返，更可怕的是「土地愈賣愈少，房屋愈賣愈多」，政府財政收入來源的手，勢必由土地向房屋轉移，這已成為不可逆轉的現實。

　　換言之，尚具投資價值的一線城市面臨用地指標近乎枯竭的窘境下，勢必優先全面實施房屋持有環節稅費——房地產稅（相關稅法可望在三年內出台），加上出售房屋時總價百分之十上下的交易成本，無疑進一步減損其投資商品屬性。至於其他各線城市的房地產，如前所述，除了極少數板塊（二線城市不超過百分之二十，三線（含）以下城市不超過百分之十），大多數區域的抗通脹效益，只能說：不提也罷。

　　惡性通脹就在你身邊

　　那麼問題來了，既然明知道通脹壓力日趨嚴重，貨幣捏在手裡勢必日趨貶值，有如燙手山芋，以往抗通脹工具——房地產、股票、黃金……又處於險境自身難保，對仍有閑散資金的消費者來說，究竟該如何確保辛辛苦苦賺來的人民幣不至大幅縮水？在我看來已成當前顯學。

　　這就難怪市面上充斥著各式各樣投資理財的課程與研討會，惟可惜的是十有八、九純屬不切實際之理論，或遊走在法律邊際的旁門左道，甚至許多根本就是「請君入甕」的騙人伎倆，但為什麼不少人還是趨之若鶩呢？因為大家都害怕某專家所預測「十年內百分之五十的中產階層將回歸貧窮」的夢魘會在自己身上發生！

　　這其實也是投資理財大行其道、房地產黃金十年「買房像買大白菜」的本質原因之一。

　　蔡為民

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