蔡為民預測2016年房價

　　之所以訂出如此標題，是因為早在三個月前，陸續有粉絲告訴我，當在百度搜索「蔡為民」時，最先跳出來的，竟然就是這一行字——蔡為民預測二〇一六年房價！因而戲謔的與我分享。

　　我成了房價預測「巫師」

　　或許就像潘石屹在知名財經節目中所說的：「房價要問蔡老師，我看蔡老師老是談房價，我已經不說房價了……」。確實如此，小潘現在更關心的是更高層次的PM2.5，而我儼然成了房價預測「巫師」，無一日不面對「蔡老師你看房價會漲還是會跌」及「現在該買（賣）房？」的詢問，尤其令我感到「恐懼」的是，每一雙求教（救）的眼神都充滿著焦灼的期待，因為透過我所提供的答案，有些人將要做出或買或賣的艱難決定。夜深人靜、失眠之時，我不免會自問：萬一我的判斷錯誤怎麼辦？因此有一度我在各地演講總會帶上一段看似玩笑話的用語：千萬別問我現在該不該買（賣）房，因為——如果房價漲了，你會不會撥一部分利潤給我？肯定不會；如果房價跌了，你會不會罵我？肯定會！顯然未蒙其利卻必受其害，所以還是別問了。然後大家笑成一團，以為我又在耍幽默。

　　緊接著演講結束被團團圍住，消費者開口閉口問的仍然是：現在該不該買（賣）房？房價會漲（跌）嗎？……，看來這是作為資深房地產經濟走勢研究者不可逃脫的宿命。

　　「麵粉比麺包貴」的地王頻出

　　回想起來，百度之所以會出現「蔡為民預測二〇一六年房價」的字樣，應當與我這幾年的房價預測還算凖確有關，尤其是去年。我在前年底針對以上海為首的一線城市房地產走勢所作出的判斷是：二〇一五年上半年房價漲不上去，跌不下來，愈賣愈好，庫存不少；下半年熱點引爆，價位走高，榮景再現，要買趁早。這是大方向，然後隨著時間推移到了六月則推測七、八月淡季不淡；八月推測「金九鑽十」，到了十月推斷「年底翹尾行情」。在房價漲跌方面，針對上海我的判斷是二〇一五全年漲百分之十五至百分之二十。現在來看，以上預測基本全部實現（不相信可以查找本專欄各期文章）。

　　那麼二〇一六年呢？坦白說，由於外部（國際）因素及內在經濟發展的干擾，房地產動向變化難測，即使各種利多政策加持，絕大多數城市的潛在風險仍極強大，而僅剩北上廣深及部分二線城市如：南京、杭州等，尚有潛在需求支撐買氣，加之這些城市地價不斷走高，各個「麺粉貴過麺包」的超級地王頻現江湖，使供需方預期趨於一致，認定房價只會快速向上，但事實上卻並非如此，除了上海，北京有讓人「聞」之色變的霧霾，廣州有產業空洞化危機，深圳有漲幅過大隱憂，除非升格為直轄市，否則其房價動能將陷入泥潭。

　　上海樓市不是簡單的漲價問題

　　至於上海因為有即將開園的迪斯尼、正在局部運營的國家會展中心之雙重迭加效應，甚至猶在「半空中」的「申奧」，使其房價躁動不已。惟即使如此，上海仍將面對房價持續攀高的後遺症，及國際熱錢大量流出所衍生的需求鏈接困擾，而必須依賴各種優惠措施及逐步鬆綁限購（不可能完全放開），以維持足夠量的需求進場，從而繼續推升房價向上。顯而易見的是，如果連「房價最堅固堡壘」的上海都面對如此窘境，遑論其他等而下之的城市。

　　換言之，即使一線城市在輪漲完畢之後，二〇一六年也將進入分化狀態，而不再是簡單、粗暴的「一、二、三線城市分化」如此純粹。因此我絕不接受前幾天碰到一位資深電視製作人與我交流時所說的，上海的房價走勢已經不值得討論了，反正就是「漲」字當頭！

　　因為其實上海為了維持「漲」這個字已然煞費苦心，既不能跌（不漲就是跌），否則將如十餘年「趴」在中國不動的熱錢快速流出般形成拋售潮，又不能漲太多不然下一年需要更龐大的資金量與購買力支撐，這種「恐怖平衡術」絕非易事。

　　這幾年預測房價的難度愈來愈高，這在所有房地產專家眼裡恐怕都是不爭的事實。

　　之所以樓市走勢愈來愈難有效掌握，是因為中國正在從大國走向強國之路，而這條路並非康莊大道，過程中由於與國際關連度愈來愈高，導致影響市場動向的變數增多，加之當前國內外經濟、金融形勢均呈動蕩態勢，及絕大多數二、三線（含）以下城市去庫存壓力巨大，而樓市過剩產能又只能「就地消費」，使政策扶持較難發揮全面「療效」。

　　救市作用主要在一線城市執是之故，二〇一六年房地產仍以一線城市走陽，二線城市徘徊在陰陽之間，三線及其以下城市以陰面走勢為主。而我必須再三強調的是，如此情況並不意味著來自中央與地方的救市手段並未發生作用，相反的，如果沒有這些舉措的「適時」出台，二線（含）以下城市很有可能早就全面崩盤，即使號稱「房價最堅固堡壘」的北上廣深也將面臨重挫危機！

　　事實證明，經過中央一年有餘的「力挽狂瀾」，以一、二線城市為主的「直轄市、省會城市、計劃單列市」之七十個大中城市房價水平，已於去年十二月在連跌十五個月之後，同比漲幅「終於」由負轉正，遑論領銜衝撞價位的一線城市，其地價在高漲房價的掩護、策應之下，更是「麺粉貴過麺包」的超級地王頻出，令市場歎為觀止！

　　深圳房價二〇一五領漲全國以上海為例，在二〇一五年三月三十日之前，市場雖好於二〇一四年第四季，但買氣仍顯匱乏，維持房價於不墜都顯得「勉為其難」，直到「三三〇新政」繼二〇一四年「九三〇國慶大禮包」、「認貸不認房」的強大利多出台，二套房首付比例由七成降至四成，營業稅免征（普通住房）或按差額課征（非普通住房）年限由五年縮短為兩年，再配合持續性降凖、降息（自二〇一四年十一月至二〇一五年底計降息六次、降息四次），才造就了上海樓市從第三季開始的房地價「生機盎然」與突飛猛進。更誇張的當屬深圳，其部分區域房價翻倍，重現「人人炒房」之非理性繁榮！

　　總體來說，我對包含價位與買氣在內的二〇一六年樓市走勢判斷，可簡單歸納為以下幾點。

　　首先，基於一線城市「領頭羊」地位，二線城市「中堅力量」，三線城市「去庫存」之三者均不偏廢的考慮，二〇一六仍將是救市政策掛帥的年份，即使其實際效果、好處，還是由北上廣深「收割」為主。

　　其次，是集中城市與品類的購房現象仍將繼續。考慮到財富安全與避險，除非自用，所有購房投資行為主要發生在多數一線、部分二線城市，且仍集中在商品住宅，因為大多數城市及非住宅已成「票房毒藥」。

　　上海或出現每平米三十萬成交案例

　　其三，即使一線城市也將進入分化狀態。深圳二〇一五年房價飆漲百分之四十七點五，明顯過頭！盡管有取代香港之勢與企圖心，但不可坦言，深圳軟硬件實力之差距仍不可以道里計，除非升格直轄市，否則別無救命仙丹，其二〇一六年房價將出現滯漲乃至部分區域中挫狀態。上海二〇一五年房價漲百分之十八點二，尚在政府容忍與可控範圍，且浦東有六月將開園的迪士尼，浦西有國家會展中心之雙加持，今年將維持上漲勢頭，預估全年漲幅在百分之十二至百分之十五之間。北京與廣州二〇一五年漲幅百分之十，看似潛力十足，惟受制於霧霾、產業空洞化，二〇一六難有大突破，房價能大致保持類似幅度已屬不易。

　　正是基於以上樓市可能之走勢，我判斷絕大多數城市已經不再執行的「限外令」（限制外資購房及參與開發的若干規定），在一線城市也可望取消，至於眾所關心的限購令則進入微調敏感期（不會全面廢止）。

　　另外，從全方位的角度觀察房價變化，我相信一線城市將不時會推出震驚市場的「航天價」，北上甚至出現每平米三十萬豪宅成交案例，也不令我意外。多數二線城市房價應可維持平實價，相當比例的三線城市則將出現低於成本的「白菜價」，乃至「破罐破摔」價。

　　蔡為民《上海·樓市智典》月刊發行人暨總主筆，復旦大學地產運營研究所所長，衡明不動產行銷智庫負責人，兼大陸、台灣十多家知名媒體專欄主筆和特約評論員。

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