兩會之樓市效應探索

　　歷經十三天的兩會，三月十六日在李總理召開的中外記者會後，落下帷幕。

　　由於期間包含一線及愈來愈多的二線城市房地產買氣呈井噴之勢，譬如：二〇一五全年均為「以價換量」的無錫樓市，開春之後從每日不足百套，直線狂奔至接近歷史峰值之八百餘套，令市場人士乍舌不已！

　　「溢出效應」正在向二線城市蔓延

　　足見在政策引導與北上廣深「溢出效應」的影響和帶動下，以南京、杭州、無錫、廈門為代表的部分二線城市房地產不但走出泥潭，甚至喜迎早春！

　　這就難怪兩會代表及相關官員莫不對房地產當前狀態「指手畫腳」、表達各種「整治」意見。

　　其中最具代表性及指標意義的，當然非「總理工作報告」莫屬。其內容十三次提及房地產，主要鎖定在「去庫存」、「新型城鎮化」，並明確提出自五月一日起實施房地產營改增。在調控方向上，則採取更加靈活的「分城施策」，避免存貨已然不足的一線與部份二線城市過度火爆，而真正面臨嚴重庫存壓力的三四線城市，反而沒有得到政策的有效「加持」。

　　這也正是住建部長在人大開幕時所作出之宣示：一線城市繼續限購、差別化稅收與信貸政策、增加土地供應及中小套型住房、搞好保障房建設、打擊交易違法違規行為。

　　扶持樓市措施已排除一線

　　事實上，目前不少相關優惠措施已將一線城市排除在適用範圍之外，如：二月二日央行首套房貸首付比例由百分之二十五調降至百分之二十，及二月十九日財政部調整房屋交易契稅由百分之三降至百分之一點五至百分之二、出售持有超過二年的房產免征營業稅等，莫不如此。相信後續政策仍將維持類似作法，甚至鑒於一線城市漲勢過於凶猛，近期可望出台壓制買氣措施，如：深圳便盛傳以往只要連續繳交一年以上個稅或社保便可取得購房資格（一線城市中最寬鬆者），四月一日起將調整為五年，上海亦有類似風聲…。

　　凡此種種，一方面力圖讓市場回歸理性，一方面則推進、催促其他各線城市持幣觀望的有意購房者，在「比價效應」的刺激下，能加速入場。

　　要求一線城市積極供地是「天方夜譚」

　　既然住建部長發話了，與房地產關聯同樣緊密的國土部長豈能坐視旁觀？亦在兩會期間提出「增加土地供應、有保我有壓、優化結構、分類調控」，並進一步闡釋其觀點：一線城市應及時增加土地供應面積，盤活城市中的閑置土地，特別是一些房企長期囤積沒有開發的土地，加大城市低效利用土地的再開發…等等。

　　此番論述引來坊間熱議，認為姜部長非常了解地方狀況，清楚的知道要增加土地供應，必須向政府、開發商、工業廠房三方面要地，從而使房地價有機會進入穩定狀態。

　　以上海為例，在轉型為國際金融、航運、貿易、物流、信息中心之前，長期是我國製造業大市，且由於「攤大餅式」的地域規劃，在目前來看，稱得上精華地段的中環周邊，仍存在大量低效能甚至荒廢的廠房用地。有專業機構作過初步估算，其面積可達八百五十平方公里，若以當前上海市政府所宣佈每年供地五平方公里計算，保守估計至少可維持二十至三十年不虞匱乏。

　　但實際情況會是這樣嗎？地方會配合中央要求積極供地嗎？恐怕並不樂觀。

　　香港是「饑渴營銷」之典型

　　如同香港一樣，其面積一千一百零四點三二平方公里，人口約八百萬，密度每平方公里七千人，居世界第三位，照理說地少人多，應該必須有效利用土地，但實際上香港走過百年發展史，迄今只完成開發了三成建地，堪稱是推升房價「饑渴營銷」之典型。凸顯一線城市基於自己的利益、城市可持續發展、老百姓財產保值等三方面考慮，不會也不可能配合國土部長所提出「增加土地供應」以平抑房地價的政策指示。

　　執是之故，所有認為在國土部的明確要求下，一線城市房地價將得到有效緩解的判斷，勢必淪為「竹籃打水」式的一場空歡喜。

　　蔡為民

　　《上海·樓市智典》月刊發行人暨總主筆，復旦大學地產運營研究所所長，衡明不動產行銷智庫負責人，兼大陸、台灣十多家知名媒體專欄主筆和特約評論員。

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