萬科 前路萬「坷」

　　八月三十一日，看似平凡的日子，萬科當天在深圳大梅沙總部舉行二〇一五年第一次臨時股東大會。由於前海人壽幾天前剛才擠掉華潤集團成為萬科最大單一股東，使得此次股東會議格外引外界關注。

　　萬科、金地均成保險業囊物

　　事實上何止萬科，險資「入侵」房企爭奪主導權(雖然雙方都不承認)，並非始於今日。從二〇一四年下半年開始，保險業資金進軍、「跨界」房企的態勢明顯，截至目前為止，「招保萬金」之一的航母級房企—金地集團被生命人壽控股，安邦保險也大手筆入股金融街、華業等房企。以中國人壽、平安人壽、太平洋人壽為代表的保險公司，已成為A股市場總計一百三十三家房企之中的二十五家前十大股東，占比達到百分之十八。

　　尤其是近期A股的暴跌更加引來險資蜂湧進場「抄底」。其「攻擊」標的大致可分為兩類，一是部分嚴重錯殺的優質個股的價值投資；一是長期戰略投資布局。顯然險資頻頻「舉牌」包括萬科在內的指標型房企，系基於後者考慮。

　　房地產獲利能力

　　仍高於其他商品

　　先簡單解釋何謂「舉牌」？一般是指在股市收購流通股份超過該企業總股本的百分之五以上時，必須通知該公司、證券交易所與證券監督管理機構，並履行有關法律規定的義務。由於多數上市公司管理層持股比例通常偏低，包括風生水起的阿里巴巴，馬雲的股份亦僅百分之七點七四。說明一旦進入「舉牌」階段，企業經營權便面臨嚴峻挑戰。

　　之所以在房地產「白銀時代」頻發類似狀況，主因有三，一為保險資金投資策略首重穩健、安全，而相較於其他投資商品如：股票、債券、黃金……等，要嘛價格震蕩劇烈，要嘛回報率明顯偏低，而房地產穩定、受政策保護的特性突出；其次則是如前所述，上市房企大股東普遍持有股份比例不高，即便目前市值千億的萬科，大股東華潤集團的持股亦不過百分之十五，險資欲取而代之所需資金不超過二百億元，而目前僅僅是安邦保險總資產規模就達到七千億元，優劣、高下立判！其三是當前樓市趨於穩定，暴利的「非常態榮景」已一去不復返，導致房企「吸金」渠道收窄，使險資優勢更加凸顯！

　　「門口的野蠻人」可不好惹

　　惟保險公司看好上市房企的發展前景，積極「低價搶購」其股票，卻未必見得熟稔房地產操作模式，一旦任其介入，將對公司的正常運作帶來極大的干擾與「破壞」！金地於五月八日召開股東大會提名三位獨立董事，遭生命人壽、安邦人壽（含計占股百分之五十五）聯手否決，便為顯例。

　　這就難怪萬科總裁郁亮以「門口的野蠻人」來形容險資大批量蒐購該公司股票的行為。而這句話的直釋便是——門口=兵臨城下，野蠻人=不懂、外行、簡單粗暴的人種。說明對萬科而言，已然咄咄逼人的前海人壽實屬「來者不善」，凸顯其「霸王硬上弓」的「野蠻」意圖！

　　雖然萬科董秘在回答股東提問時表示：在前海人壽三次買入萬科股票，成為公司重要股東和投資人後，萬科跟前海人壽「當然有溝通」、「在這幾次溝通當中，他們明確的表達是財務投資人，買入公司的股票是因為對公司的業績以及發展前景看好」…云云。

　　前海人壽志在經營權

　　惟商場如戰場，這樣的說法連一向「光明磊落」的王石都不相信，否則就不必在會議上表達：「萬科過去發展中，大股東表現都比較好，沒有損害公司的利益。比如說華潤，在歷次我們需要決策的時候，他們沒有謀求更多的利益，反而承擔更多的責任。我想這是作為一個大股東應該扮演的角色，我要說的就是這些」…，語多無奈。

　　王石對於曾經的第一大股東華潤贊賞有加，自然而然被視為萬科管理層對於前海人壽充滿戒心的「隔空喊話」。問題的關鍵是，為什麼要毫不避違的對開會不到場的最大股東作出如此過激言語？因為傻瓜都明白前海人壽志在經營權，歷經千錘百煉、精明如王石、郁亮，又怎麼可能不知道！

　　蔡為民為民看樓

　　《上海·樓市智典》月刊發行人暨總主筆，復旦大學地產運營研究所所長，衡明不動產行銷智庫負責人，兼大陸、台灣十多家知名媒體專欄主筆和特約評論員。

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