壓房價可保城市競爭力？

　　《上海·樓市智典》月刊發行人暨總主筆，復旦大學地產運營研究所所長，衡明不動產行銷智庫負責人，兼大陸、台灣十多家知名媒體專欄主筆和特約評論員。

　　上海市委書記韓正日前一番「高房價危害城市發展」的指導意見，引起各方正反觀點碰撞與「頭腦風暴」。

　　「高房價」之說，有「弦外之音」想當然耳，有贊成，有反對，贊成者以消費者居多，覺得當前包括上海在內的一線城市，均面臨嚴重的「購房難」問題，再這樣下去，恐將不利城市的健康發展。反對者以業內人士與專家居多，認為隨機式的行政命令不宜過多的干預市場正常運作，而上海房價的快速走高有其背後成因，輕率打壓將後患無窮……云云。

　　關於「上海房價是否過高」？我已在上期文章作過說明，考慮到各方意見反饋及坊間說法，乃至不少記者提問相關事項時，我的補充感想，決定再作更深層次之探索，以利「真理愈辯愈明」。

　　首先，我認為韓正作出「上海高房價」之表述，有其「弦外之音」，畢竟上海用地指標近乎枯竭，「賣地」已成不可持續的財政收入模式，與其等待無地可賣再作嚴控，不如在地價明顯走高之際，先行發出「高房價預警」，而為了避免「不壓地價壓房價」的「護短」之譏，上海市府隨即暫停了五塊土地的招標出讓計劃，以示決心。上海意欲告別「土地財政」。

　　至於裁撤房管局，則意在凸顯上海未來將更多思考城市建設、定位與生活的合理佈局，正式向「土地財政」告別！而後續更有可能的動作是全面或較大範圍的開征房地產稅，否則過去數年動輒以千億元計的賣地收入，將無補充來源。

　　以上觀點看似陰謀論，其實是無奈之舉。問題的關鍵是，如此作法能否達到平抑房價的目的？答案是不能！部分原因在上期專欄中已作解釋，便不贅述，想要強調的是，以上海當前發展來看，浦西有世界規模屬一屬二的國家展會中心，浦東有號稱「遊園人數將突破每年三千萬人」的迪斯尼樂園，遑論「國際金融中心」之城市地位正快速向上攀升，使上海強力吸引來自四面八方的遊客、人才、產業、資金、資源的迅猛進入，在這樣的優勢處境之下，欲強力壓制其房價漲幅，談何容易？如同要求一個十四至十五歲正在發育的小夥子，每天只吃半碗飯以保持苗條身材，知易而行難！

　　以前景看，上海房價仍偏低

　　在如此情況下，毫無選擇、全面性的打壓房價正常走勢，其結果必然是後續適當時機的報復性反彈！執是之故，上海市政府似應釐清自身責任，有系統的專門針對當前及未來應積極扶持的產業與人才，乃至中低收入者給予特別之政策傾斜，使產業得以發展，人才、人力得以安居。必須知道的是，該淘汰的就應該出局，「市場不同情眼涙」，「吃大鍋飯」看似公平，卻無法激發經濟應有的活力。

　　事實上，在我看來，除非一座城市的房價與其經濟實力顯不匹配，而是經過人惡意的炒作所推升、帶動，「否則壓低房價以確保城市競爭力」根本是過時之工業一點零版的「代工」心態。君不見，美國加洲矽谷與紐約曼哈頓，英國倫敦金融城的房價傲視全球，其經濟、金融、商貿仍煥發青春洋溢之生命力！

　　事實上，在我看來，高房價與城市競爭力的關係，是先有城市競爭力，才有高房價，否則其將成無源之水、無根之木，終將癱塌！換言之，欲降上海房價的根本、有效辦法，是摧毀其城市競爭力，否則勢必徒勞。

　　上海已是世界的上海

　　總而言之，在「上海早已不是上海人的上海」之城市地位快速上升的同時，過去簡單、粗暴的臨時性政策、舉措，已完全不適用在上海這座舉世瞻目的國際級都會，正由於動見觀瞻，主其事者當慎之又慎，以免未蒙其利，先受其害。尤其值得關注的是，房地產投資增幅自二〇一四年起連續二十個月呈下滑趨勢，與兩年前相比，從百分之二十以上降至不足百分之四，說明開發商選擇區域集中於包括上海在內的一線城市，亦為後續房產漲價預埋伏筆。

　　因此，當務之急絕非盲目的、一廂情願的壓制上海不可逆之房價漲勢，那是耗費資源、白花力氣，還不如因勢利導，給予欲扶持之產業及人才各種優惠措施，給予中低收入者特殊補貼，來的實際些。

　　蔡為民

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