台灣房地合一稅通過

　　短期炒房最高稅率百分之四十五

　　牽動台灣房市神經的房地合一稅制終於於六月五日三讀通過，訂於二〇一六年一月一日實施，奢侈稅將同步退場，拍定最高稅率達百分之四十五，並訂定防錯殺條款。房地合一稅完成立法，於二〇一六年上路後，對短期交易有抑制效果、長期自用有優惠稅率，預計房市會更趨健全，促進金融穩定，達到金融安定效果。

　　房地合一課稅是指房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。「房地合一」用意在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式，取代土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅；房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制，進而達到不動產交易利得實價課稅的目的。

　　房地合一稅制取代現行土地與房屋稅分離課徵的雙軌制，且擬定自用住宅與長期持有者有減徵優惠。

　　房地合一稅三讀通過條文規定，對於非自用住宅依持有期間長短分級課稅，持有一年以下出售，利得的課稅稅率為百分之四十五；持有一年以上、二年以下，稅率百分之三十五；持有二年以上、十年以下為百分之二十；持有超過十年為百分之十五，持有期間愈短，適用稅率愈高，以遏止短期投機炒作。為避免錯殺，因調職等非自願性因素交易持有二年內的房屋，可適用正常稅率百分之二十；個人以自有土地與營利事業合建房屋，自土地取得日起算二年內銷售房屋，不算作短期投機，且可強化房屋供給，同樣適用正常稅率百分之二十。

　　對持有自用住宅者而言，房地合一課稅制施行後，出售自用住宅的獲利，享有四百萬元免稅額優惠，即使獲利超過四百萬元時，課徵稅率亦只有單一稅率百分之十。適用房地合一課稅新制的「自用住宅」，必須符合四項要件，且缺一不可，否則，即會被歸為「非自用住宅」。「自用住宅」四大要件包括：一、個人或其配偶、未成年子女須設有戶籍。二、持有自用住宅期間須實際居住連續滿六年。三、持有期間不能出租或供做營業使用。四、個人、配偶及未成年子女在六年內只能享有一次自用住宅利得的相關課稅優惠。房地合一課稅新制施行後出售，不論房價高低，扣除取得成本、費用與四百萬元免稅額之後，若還有獲利，需在所售房屋完成所有權移轉登記後三十天內，按百分之十的稅率繳納房地合一利得所得稅。

　　舉例來說，甲在二〇一六年一月一日以一千萬元買進A房產做自用住宅使用，並在二〇二六年一月二日以一千八百萬元出售。甲持有A房產期間符合新制對自用住宅的各項要件，假設甲的售屋獲利八百萬元，減除四百萬元免稅額與二百萬元相關費用後，剩餘二百萬元即要按百分之十稅率，繳納二十萬元的售屋所得稅。由於房地合一課稅新制採分離課徵，因此這筆售屋利得不必再與其他綜合所得合併，在次年五月的綜合所得結算申報期間辦理申報。

　　房地合一稅等同是奢侈稅的轉型，甚至也因奢侈稅近四年的運作，房地合一稅對自用住宅定義也更為嚴格，必須是「夫妻及未成年子女設有戶籍、持有，並有居住事實，連續滿六年且無供營業使用或出租」，才符合自用住宅。奢侈稅施行期間出現不少人頭戶，或設籍期間有出租行為，利用「假自住」規避奢侈稅，國稅局也嚴查此種狀況，因此去年底通過的《特種貨物及勞務稅條例》修正案，針對所謂「自住定義」，除了限定本人、配偶及未成年直系親屬名下僅有一戶、持有期間不得出租或營業使用並辦竣戶籍登記，並新納入「須有自住事實」。明年開始，雖然奢侈稅同步退場，房地合一稅的自用住宅條款反而更嚴格，假若未來國稅局針對居住事實查稅，「假自住客」不僅設籍需熬滿六年，恐怕還得出示水電費帳單、搬家、裝潢等單據，才能證明有居住事實。

　　新制施行後，不動產利得的計算，即：「房地合一、實價計徵、分離課稅」之原則，其計稅公式則為：利得稅負等於（房地收入減成本減費用減依土地稅法計算之土地漲價總數額）乘上適用稅率；如出售房產為符合要件的自用住宅，還可以再加扣四百萬元免稅額。

　　舉例來說，甲在二〇一六年四月十二日以三千萬元買進A房產，做自用住宅使用，但二〇二一年時決定舉家遷往海外定居，同時將A房產以三千五百萬元的價格出售。

　　假設A房產的土地漲價總額為二百萬元，相關費用一百萬元，甲持有A房產因未滿六年，不符合自用住宅的利得合一課稅優惠規定，無法加扣四百萬元免稅額，利得需全數計稅，稅率則為百分之二十（超過二年但未滿十年），甲出售A房產的利得稅負為：

　　（三千五百万萬元減三千萬元減一百萬元減二百萬元）乘上百分之二十等於四十萬元。

　　甲必須在完成A房產所有權移轉登記的次日起算三十天內，向國稅局申報出售A房產的利得，並繳清四十萬元出售房產的所得稅。

　　房地合一課稅新制實施時，取得成本與出售價格都要優先採認實價，可減除的費用則包括一切與處分房產有關的支出，並且也是按實際花費認定，例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。但是，目前獲準用來扣除房地合一利得的必要費用，並不包含房產使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費，以及金融機構借款利息等。財政部認為，這些費用性質上屬於使用期間的相對代價，並非處分房產的必要支出，因此不得列為成本或費用減除。與售屋利得相關的成本及費用，都必須在申報時提供憑證供稅捐機關查核，如果無法提出相關處分「費用」的憑據時，也可以按成交價額的百分之五設算費用，自利得中直接減除。同樣的，如果出售房產者無法出示「成本」或「售價」的實際資料，稅捐機關亦會自行依查得實價直接核定。

　　台灣房地合一稅通過後，總算塵埃落定，究應何時購屋何時出售最有利，就得了解房地合一最新政策，希望本文有助於兩岸的台灣人了解這個最新政策。

　　偕德彰

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