不动产善意取得制度中的“善意”

　　【摘要】《物权法》第106条对于不动产善意取得做出了规定，设立不动产善意取得制度的一个重要的目的，是为了保护受让人对卖方的合理信赖，从而可以保证交易秩序，所以不动产善意取得制度的重点之一就是受让人的善意。我国《物权法》虽然规定了不动产善意取得制度，但是并未对这个制度进行详细的规定，所以，在学界对这一制度诸多问题存在争议。本文将从不动产善意取得制度中的善意的内涵，认定标准，认定的时间点进行阐述。

　　【关键词】不动产善意取得制度；善意含义；认证标准；适用时间

　　一、不动产善意取得中“善意”的含义

　　在学说上，对于善意的含义有两种观点，一种观点认为善意只是买受人简单的知道或不知道卖方权利状态的心里状态，并不考虑买受人是否存在过失，即善意值得是受让人不知道让与人没有处分的权利，但是并不考虑受让人是否存在过失。善意为“对特定事实的不知，至于不知是否有过失，则是另外一个问题。而另一种观点认为善意应当考虑受让人是否存在重大过失。即善意应该是受让人不是明知或不是因重大过失并不知道让与人没有处分的权利。所以仅仅是受让人不知道或者并不是因为重大过失不知道让与人无让与权的时候才可以认为受让人是善意的。

　　笔者认为，在界定善意的涵义时，应当考虑受让人的重大过失，首先，物权变动的要求就是进行变更登记，在进行物权变更登记时，受让人要尽到合理注意义务，这是行为人实施法律行为最基本的要求，其次善意取得制度在一定程度上就是在为受让人争取更大的权力，如果对于受让人不要求其合理注意义务，不对其重大过失进行处罚的话，则导致法律的不公平，那么善意取得制度也与其保护交易安全的宗旨向违背。所以，笔者同意第二种观点，善意应包含无重大过失之意。

　　综上，善意取得之善意的内涵应界定为受让人于取得动产或不动产时非因重大过失而不知真实物权状况的主观心态。

　　二、不动产善意取得制度中善意的构成要件

　　学界关于不动产善意取得制度中善意的认定标准存在争议，不过学界的通说认为不动产善意取得中受让人的善意应同时具备以下要件：

　　1、受让人对行政部门公示的不动产登记簿具有合理信赖

　　不动产善意取得中的善意要求买受人在交易过程中信赖公权力机关公示的不动产登记簿，买受人对登记簿的信赖就是买受人善意的证据之一，原因是不动产登记簿是对不动产权属的公示具有权威性和公信力。公信力是就是一般人对不动产登记簿具有合理的信赖。所以，买受人依据不动产登记簿登记的权利与出让人进行交易，如果没有足够的证据证明买受人明知或者应当知道受让人没有处分权，就应该认为受让人是善意的。物权法第十八条明确规定，“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”这一规定，为我们查询登记簿提供了方便，所以应当把查询不动产登记簿作为买受人的一项义务，在证明自己是善意的时候，要证明自己承担了此项义务。

　　2、受让人对不动产的真实权利状况是不知情并且不存在重大过失

　　受让人主观上构成善意还要求其主观方面对不动产之真实权利状况不知情且非因重大过失而不知情。理由如下：其一，具有重大过失就不成立善意这一规则体现了公平原则。建立不动产善意取得制度的一个重要目的就是调节权利人和受让人之间的利益，如果受让人存在重大过失还对其利益进行保护，无疑是对真正权利人利益的损害，就造成了法律上的不公平。而买受人不存在重大过失，则不认为得买受人存在过错，则其为善意，及对其权利进行保护。其二，具有重大过失就不成立善意的规则体现了法经济学中价值考量的原则。买受人由于重大过失不知道不动产的真正权利状况，其实，买受人对于不动产的权利状况稍加注意就会获知不动产真是的权利状态，买受人获知这种权利状态耗费的资源少。所以，买受人因重大过失而不知道时，就认为买受人存在过错，让其承担这种过错的后果是合理的。

　　三、判断善意的准据时间

　　对于判断善意的准据时间，学界存在三种观点，有申请登记说，登记说和受让说，前两种学说都存在明显的瑕疵。受让说认为买受人与出让人进行交易是一个过程，虽然有的时间很短，但是不能不考虑那种长时间的交易，所以，买受人善意应该是，从交易开始到完成不动产变更登记这个整个过程中，受让人对于不动产真是的权利状态都是不知道并且不存在过失的。

　　笔者赞成第三种观点，原因在于：一方面，在判断善意的认定标准时登记薄上的记载是重要的依据，那么，判断的时点也应当与判断标准一致，确定为登记变更之时，登记变更完成时，取得人的权利也确定了。另一方面，从善意取得制度的目的和价值来看，保护交易中善意相对人和维护交易秩序和安全是善意取得制度的宗旨。如果在登记变更之前，第三人已经知道处分人无处分权的事实，那么，第三人已经是恶意了，其已无被保护的价值了，并且此时权利人还可以采取措施救济。

　　四、结语

　　在司法实践中，善意的涵义、证明认定时点最终都会汇流成一个问题：善意认定的标准。善意涵义为善意的标准划定基本框架，善意的证明为善意的标准确立提供初始材料，善意认定时间点为善意的标准确定时空。所以，善意认定的标准是不动产善意取得制度中最富有实践意义的问题。虽然，目前国内学者的意见不同，但是也各有所长，随着社会经济的进一步发展，不动产善意取得制度会的到广泛适用，我们要将理论放于实践当中，通过实践中遇到的问题，进一步完善不动产善意取得制度。

　　参考文献：

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　　文/杜玉艳

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