初探消费者反悔权在商品房领域的适用

　　【摘要】我国住房制度经历了从国家、集体分配制到商品房交易市场化的发展，商品房交易在我国市场经济中已经占据了举足轻重的地位，商品房消费者的合法权益也越来越受到人们的关注。现行法律制度跟不上房地产发展的速度，显出其滞后性。“反悔权”应当扩大而不应当仅限于网络销售的情形。就商品房消费者之“反悔权”缺失方面，针对性分析并给予完善建议。

　　【关键词】反悔权；消费者；商品房制度；无条件解除

　　反悔权制度是指在交易合同成立后，消费者可以在一定期限内无条件地解除合同，而不必承担违约责任的制度。反悔权制度建立的最大初衷是为了保护消费者弱势群体的权益而构建的一个制度。[1]学术界通常把这项规范称之为消费者权益保护的“冷却期规范”，也有学者称之为“消费者反悔权”。

　　法所调整的是特定物质生活条件所决定的权利义务关系。无论是英美法中设立的冷静期制度，还是德国法中设立的撤回权制度，根本动因是经济和社会的发展所导致的消费关系的复杂化、多样化。消费者问题是商品经济发展到一定阶段、消费者和经营者分化而产生的特有的现象。房产作为消费的大宗商品，商品房交易在我国市场经济中也占据了举足轻重的地位，却未纳入可以行使“反悔权”的范围。

　　一、“反悔权”未纳入商品房领域的原因

　　1、商品房承载了人们太多的希冀，甚至是一家人一生心血的全部交付，购房时千挑万选，慎之又慎。目前我国实行商品房预售制度，即使建立购房反悔权也多是针对定金合同阶段，实际意义不大，反而会滋生新的风险。

　　2、少数消费者的诚信缺失滥用权利。“消费者反悔权”充分体现了诚实信用的原则，也贯彻了自然法的精神，按照这一理论任何人都不得强迫他人违心交易。然而，这个学说最大的问题就在于，假如当事人意识到交易的后果对已不利，可以立即按照意思注意理论否定交易的效力[2]。比如房价的变动导致消费者的退房，会不会损害交易的稳定性和安全性，且增加经营者的负担。

　　3、开发商故意制造噱头，把“反悔权”这个保护消费者正当利益的制度变成市场营销制度。各国的经验表明，凡是在竞争相对激烈的行业或领域，“反悔权制度”往往能够得以实施；凡是垄断或相对垄断的行业和领域，“反悔权制度”所赋予消费者的权利就难以实现。从经济学的角度来分析，凡是相对稀缺的资源，往往都有相对苛刻的交易条件，经营者出售的商品无可替代，自然不欢迎消费者使用这项特殊的权利。[3]

　　二、“反悔权”的作用和使用限制

　　中国的《消费者权益保护法》存在“消费品”范围的局限，导致“贵重”消费品的消费者的权益无法很好地保护，从而滋长了开发商的恶习。面对这个问题，法律必须慎思：是确立法定反悔权，理性接受它的负效应，还是对它保持缄默，以避免可能的道德溃败？[4]笔者认为：对于关乎民生的房地产消费，而开发商大都是卖楼花的情况下，尤其要启动“反悔权”。

　　“反悔权”可以起到如下作用：督促开发商重视开发质量和服务质量，否则消费者一旦发现质量或服务问题，都有权退房。督促开发商打实事求是的广告，否则必须为虚假广告带来负担退房后果；甚至对自身的购房能力认识不够，当有了“反悔权”，消费者可以理性退房并冷静检讨自身消费行为。

　　从而可以看出我国的房地产行业规范需要“反悔权”，但实施起来并不是不受限制的：

　　1、时间限制

　　为防止反悔权条款可能被不法利用，甚至产生生恶意攻击事件，比如炒房的人供不起楼了就打着“反悔权”法律要求开发商退房；买房的人需要资金做另外的投资，于是”反悔“要求退房以赢得现金流；竞争对手故意挑刺，购房—挑毛病—退房等类似会扰乱市场的秩序，规避类似“投机取巧”、“肆意攻击”的方法就是对“反悔期”做好界定，不能无限期延长。根据目前楼盘销售情况，质量问题往往需要在验收的时候才能发现问题的所在。所以，时间定在办理入住手续前较为合适。

　　2、设置小部分解约赔偿

　　如果购房者在“反悔期”内取消合同，将会损失部分订金作为支付给卖家的赔偿。例如在新南威尔士州，将会损失房屋售价的0.25%作为赔偿；在维多利亚州为房价的0.2%。相比起在“反悔期”外违约终止合同的损失，“反悔期”取消合同只需支付给开发商相对较少的一笔赔偿款项，也限制了购房者在“反悔期”内无故取消合同。

　　3、“反悔期”可约定取消

　　在房产市场火热的情况下，开发商可选择要求买家同意取消“反悔期”，只要双方意愿可达成一致即可，灵活适应市场需求。

　　三、“反悔权”在商品房领域的可行性凸显

　　2015年4月，某开发商宣布凡购房者已履行各项义务，且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。随之，购房网站针对“新房委托”的产品也打出“承诺五年无理由退房”，把普通商品销售电商的做法搬到了房地产电商上。可以说这些都是跨越，将对房地产行业和电商行业都产生极大的触动和影响。

　　笔者认为，积极稳妥地推进商品房现房销售制度改革，才能真正起到保护购房者权益的作用。构建反悔权制度，为防止其滥用权利，应设计较完备的除外规定制度，这是构建反悔权制度不可或缺的一个组成部分。在房地产行业领域和电商行业领域均有试行者的基础上，作出相应制度设计，力争形成消费者、经营者和社会“共赢”的局面。

　　参考文献：

　　[1]张军：“消费者反悔权制度探析”，载《制度建设》[A]，2010年(10)

　　[2][3]乔新生：“冷却期制度的法律性质”，载《法治论坛》[J]，第十六辑

　　[4]金励：“消费者商品交易反悔权之研究”，载《重庆交通大学学报（社科版）》[N]，2007，1.

　　文/刘兰芳